O wydzierżawionym parkingu decyduje zarząd wspólnoty

Taki wniosek płynie z wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku (sygn. akt XV C 153/13), który rozpatrywał skargę członka wspólnoty mieszkaniowej na jej uchwałę w sprawie wyznaczenia 10 indywidualnych miejsc postojowych.

Pozwana wspólnota dzierżawi od gminy liczący ponad 500 m2 teren podwórka przed budynkiem. Na tym obszarze mieszkańcy, właściciele lokali oraz najemcy parkują swoje samochody. W związku z ograniczoną ilością miejsc parkingowych zarządca nieruchomości zorganizował zebranie wspólnoty, na którym podjęto uchwałę dotyczącą ich podziału. Przyjęto zasadę przysługiwania dla każdego mieszkańca budynku jednego miejsca parkingowego i dokonano w uchwale rozdziału miejsc pomiędzy mieszkańców oznaczając jej w załączniku do uchwały numerami odpowiadającymi numerom lokali osób uprawnionych do parkowania.

Z takim podziałem nie zgodził się pan Piotr G. (imię zmienione), który dotychczas parkował przed budynkiem dwa swoje auta. Trzeba dodać, iż były one w złym stanie technicznym. Mężczyzna zaskarżył uchwałę, podnosząc, iż nie została on podjęta większością głosów przewidzianych w ustawie o własności lokali (jeden właściciel nie podpisał uchwały, a za właścicieli innego lokalu podpisała się tylko jedna osoba).

Mieszkaniec miał także pretensje, że przy podziale miejsc parkingowych nie uwzględniono jego potrzeb. Podał, bowiem, że jest osobą niepełnosprawną, posiada kartę parkingową inwalidy, a co za tym idzie przysługuje mu powiększone miejsce parkingowe.

Wspólnota przekonywała przed sądem, iż nie ma podstaw do traktowania pana Piotra w sposób uprzywilejowany. Wskazała, iż parking znajduje się na terenie dzierżawionym, służy jedynie mieszkańcom budynku i nie ma charakteru parkingu publicznego. Dlatego nie znajdują do niego zastosowania przepisy dotyczące konieczności zapewnienia dodatkowych miejsc dla niepełnosprawnych.

Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił zaskarżoną uchwałę, jednak z innych przyczyn niż wskazywał to mieszkanie.

Sąd ze zrozumieniem przyjął dążenie zarządu wspólnoty do uporządkowania kwestii parkowania samochodów na podwórku przyległym do budynku, które jest naturalnym miejscem do postoju samochodów należących do mieszkańców budynku. – Zrozumiałym jest także , że wobec szczupłości miejsc dokonuje się wydzielenia miejsc po jednym dla każdego mieszkańca. W ten sposób każdy z mieszkańców ma możliwość korzystania z dobrodziejstwa posiadanego podwórka do parkowania własnych samochodów – wskazał sędzia SSO Piotr Kowalski, dodając, iż „sprawa ta szczególnie w osiedlach starych nie wyposażonych w garaże w budynku lub podziemne hale garażowe jest niewątpliwie drażliwa i działania zarządu zasługują na uznanie". Natomiast trzymanie przez powoda dwóch pojazdów i to w stanie bardzo problematycznym jeżeli chodzi o ich eksploatację sąd uznał za naruszenie zasad współżycia społecznego.

Uchwała została, jednak uchylona ze względów prawnych. Otóż, jak wskazał Sąd Okręgowy, skoro wspólnota mieszkaniowa została powołana jedynie do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, to przedmiotem jej działań i uchwał może być tez tylko nieruchomość wspólna. - Ta nieruchomość kończy się w miejscu, gdzie kończy się tytuł prawny poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej - podkreślił sąd.

W uzasadnieniu zwrócono uwagę, iż zgodnie z umową dzierżawy to wspólnota a nie właściciele jako osoby fizyczne miała prawo do korzystania z obszaru wydzierżawionego i do pobierania z niej pożytków. – Dlatego obszar wydzierżawiony nie podlega reżimowi ustawy o własności lokali w przedmiocie zarządzania nieruchomością wspólną, a decyzje co do korzystania z tej nieruchomości podejmuje organ zarządzający korporacją, czyli zarząd wspólnoty – stwierdził sędzia Piotr Kowalski, zaznaczając przy tym, iż podejmowanie uchwał co do przedmiotu nie stanowiącego nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności właścicieli lokali musi być ocenione jako sprzeczne z prawem.

Jak wyjaśnił sędzia, zarząd może samodzielnie kształtować zasady korzystania z tego obszaru, a w tym i zasadach na jakich parkuje się tam samochody, a członkowie wspólnoty – właściciele lokali – mogą wpływać na działanie wspólnoty poprzez odwołanie np. jej władz w sytuacji, gdy nie służy ona interesom wspólnoty.

Sądy Okręgowe Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Wspólnoty Mieszkaniowe

Pozostało 82% artykułu