Pewna wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, zgodnie z którą miejsca postojowe w garażu podziemnym nie mogły być sprzedawane ani wydzierżawiane dla osób spoza właścicieli lokali w nieruchomości wspólnoty. Co więcej, w uchwale postanowiono, że miejsca postojowe nie są samodzielnymi, wydzielonymi lokalami, ich sprzedaż dla osób zewnętrznych narusza zasadę bezpieczeństwa, a także, że wszystkie miejsca postojowe są wliczone do bilansu tych miejsc dla całej nieruchomości, zgodnie z obowiązującymi przepisami i nie mogą stanowić przedmiotu dowolnych operacji handlowych, bez zgody ogółu właścicieli i określenia statusu lokalu samodzielnego.
Uchwałę tę zakwestionowała przed sądem spółka, która miała na terenie nieruchomości dziesięć garaży. W pozwie wyjaśniła, że garaż podziemny, którego dotyczyła sporna uchwała, stanowi samodzielny lokal mieszkalny, dla którego sąd rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Współwłaściciele tego lokalu ustalili zgodny sposób korzystania poprzez przydzielenie w ramach należnego udziału we własności garażu miejsc postojowych do wyłącznego korzystania, co zostało wpisane w dziale III księgi wieczystej.
Spółka podniosła, iż garaż nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej budynku lecz stanowi odrębną nieruchomość, a właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerowałyby w prawo odrębnej własności lokalu. Zdaniem spółki ograniczenie jej zaskarżoną uchwałą w prawie do sprzedaży, dzierżawy miejsc postojowych, czy innej dowolnej "operacji handlowej" i wymóg uzyskania przez nią zgody ogółu właścicieli do rozporządzania własnością, stanowi nieuprawniona ingerencję w sferę prawa właściciela do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią.
W pozwie zaznaczono również, iż uchwała godziła w interesy spółki, uniemożliwiając osiąganie dochodu w postaci czynszu najmu miejsc postojowych, gdy członkowie wspólnoty nie wyrażą zgody na zawarcie umowy.
Rozpatrujący pozew Sąd Okręgowy przyznał spółce racje. Jak wyjaśniono na wstępie, osoby dysponujące miejscami postojowymi w garażu wielostanowiskowym są współwłaścicielami garażu wielostanowiskowego będącego odrębną nieruchomością budynkową.
Dalej sąd wskazał, że nie istnieje przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie na składanie oświadczenia woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i podlega uchyleniu.
Sąd uznał, więc, iż zakaz sprzedawania czy wydzierżawiania miejsc postojowych dla osób spoza członków wspólnoty jest więc sprzeczny z prawem, bo nakłada na stronę powodową obowiązek, któremu miałaby się ona podporządkować. Ponadto uchwała ingeruje w prawo własności spółki do miejsc postojowych. - Zgoda większości właścicieli na tzw. "operacje handlowe" dotyczące miejsc postojowych będących własnością strony powodowej pozostaje w sprzeczności z prawem, ponieważ nakłada na stronę powodową obowiązek, któremu miałaby się podporządkować ingerując przy tym, jak wskazano, w prawo własności strony powodowej – wskazał SO.
Wyrok zaskarżyła wspólnota. Jej zdaniem sąd błędnie przyjął, że miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, przydzielone w ramach podziału quoad usum może być przedmiotem oddzielnej sprzedaży oraz, że miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym nienależące do konkretnego lokalu, mogą być przedmiotem najmu.
Zarzutów wspólnoty nie podzielił jednak Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który utrzymał w mocy wyrok sądu pierwszej instancji.
Jak cyfrowa rewolucja wpływa na biznes i życie codzienne
Podzielono przy tym pogląd Sądu Okręgowego, iż kwestionowana przez spółkę uchwała, wprowadzając zakaz sprzedaży i wydzierżawiania miejsc postojowych osobom z poza właścicieli lokali w nieruchomości niewątpliwie ma charakter władczy. - Nie istnieje jednakże żaden przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby się obowiązek podporządkować – wskazał Sąd Apelacyjny.
Odnosząc się do zarzutów wspólnoty zgodzono się co prawda z poglądem, iż miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, które nie zostało wydzielone, nie może być przedmiotem sprzedaży (wobec braku wypełnienia przesłanek z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali) ale jednocześnie zaznaczono, iż wspólnota nie miała racji twierdząc, że w ogóle nie może ona być przedmiotem obrotu, w tym zakresie - chociażby umów obligacyjnych najmu. - Po pierwsze decyzja w tym przedmiocie należałaby do współwłaścicieli samodzielnego lokalu niemieszkalnego jakim jest garaż wielostanowiskowy podejmowanej w ramach zarządu, a nie do poznanej Wspólnoty, po wtóre nie może znikać z pola widzenia fakt, iż współwłaściciele owego samodzielnego lokalu niemieszkalnego dokonali jego podziału do użytkowania (quoad usum), co na tle okoliczności tego rodzaju konkretnego podziału wymagałoby rozważenia czy wynajęcia przez współwłaściciela otrzymanej do wyłącznego korzystania części nieruchomości w ogóle stanowi czynność o zakresie zarządu nieruchomością wspólną – wyjaśnił sąd drugiej instancji.
Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 17 września 2014 r. (sygn. akt I ACa 749/14)
