Polski Manhattan może być pusty

Stolica zmieniła się w ogromny plac budowy. Jak grzyby po deszczu wyrastają nowe osiedla mieszkaniowe. W górę pnie się też Warszawa biurowa.

Jak podaje Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa JLL, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy na koniec 2015 roku to ok. 4,66 mln mkw. Średni wskaźnik pustostanów wynosił ok. 12,3 proc.

Wysokie w centrum

CBRE podaje, że w ubiegłym roku rynek powierzchni biurowych w Warszawie wzbogacił się o 23 nowe obiekty o łącznej powierzchni 277,6 tys. mkw. Tylko w czwartym kwartale deweloperzy ukończyli pięć budynków o powierzchni 39,3 tys. mkw.

Z analiz JLL wynika, że w stolicy powstaje ponad 700 tys. mkw. biur, z czego ok. 400 tys. mkw. może trafić na rynek jeszcze w tym roku. CBRE podaje, że w tym roku ma być ukończonych ok. 30 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 450 tys. mkw. To ponad 60 proc. więcej niż średnia podaż w ostatnich pięciu latach.

Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield, przypuszcza, że w tym roku na rynek może wejść 480 tys. mkw. – Na różnych etapach budowy jest 38 biurowców. Cztery z nich to wieże. Zainteresowaniem cieszą się m.in. okolice ronda Daszyńskiego i dworców – Zachodniego i Gdańskiego. W 2016 roku w tej strefie może powstać 150 tys. mkw. nowych biur – szacuje Capiga.

Z analiz CBRE wynika, że do połowy 2018 roku podaż w Warszawie powiększy się o 670 tys. mkw.

– Najwięcej powierzchni biurowej powstaje na obrzeżach centrum oraz w obszarze Al. Jerozolimskich, ul. Żwirki i Wigury oraz lotniska – wskazuje Mateusz Polkowski. – Wysokościowce, czyli budynki ponad 55-metrowe, rosną głównie w szeroko pojętym centrum i na bliskiej Woli. Największe tego typu projekty w budowie to Warsaw Spire i Q22.

W centrum powstają także Sienna Towers, Atrium 2, Generation Park X, Astoria i Cedet. – Kryzys sprawił, że deweloperzy stali się wygłodniali. Kiedy trzy lata temu zaczęto mówić o ożywieniu rynku, firmy rzuciły się budować na łeb na szyję – komentuje rynkowy ekspert Tadeusz Żurowski. – Tymczasem czynsze nie rosną, choć może też i nie spadają jakoś gwałtownie. Ale trzeba pamiętać, że firmy stosują różnego rodzaju zachęty, by przyciągnąć najemców. Wielu tych, co budują, płacze – zauważa. I dodaje, że nie wszystkie powierzchnie uda się wynająć, co ostudzi budowlane zapały.

Piotr Capiga podaje, że w biurowcach w centrum odnotowano niewielką obniżkę czynszów. Stawki wahają się od 16 do 24,7 euro za mkw. miesięcznie. – Czynsze bazowe poza centrum są stabilne, wynoszą od 11 do 16,50 euro – mówi. – Deweloperzy zwiększają pakiety zachęt, przez co czynsze efektywne – zarówno w centrum miasta, jak i poza nim, mają tendencję spadkową. Jednocześnie wynajmujący coraz częściej przygotowują powierzchnię pod klucz na swój koszt.

Na spadek stawek najmu za najlepsze powierzchnie wskazują także eksperci CBRE. Ich zdaniem ta tendencja może się utrzymać w pierwszej połowie tego roku.

Do wyburzenia

Mateusz Polkowski zwraca uwagę na dużą konkurencję panującą na rynku. – Warszawa cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców – zapewnia dyrektor z JLL. – W 2015 roku na stołecznym rynku biurowym podpisano umowy najmu na rekordowe  834 tys. mkw. Najwięcej biur wynajmują firmy z sektora usług, IT i komunikacji oraz bankowości – wylicza. Polkowski prognozuje, że stolica będzie przyciągać coraz więcej projektów typu BPO/SSC, co bardzo dobrze wpływa na rynek, generując popyt.

Z raportu CBRE wynika zaś, że wśród umów podpisanych w 2015 r. najwięcej było nowych kontraktów (44 proc.), renegocjacje dotyczyły 32 proc. wynajętej powierzchni, a umowy przednajmu – 15 proc.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty, ocenia, że budowane w ostatnich latach biurowce nowej generacji raczej nie powinny mieć problemu ze znalezieniem najemców.

– Wiele firm ze względu na prestiż wynajmuje coraz to nowe powierzchnie. Chcą być zawsze w najmodniejszych lokalizacjach – zauważa. – Dużym powodzeniem cieszą się biura przy pl. Europejskim. Coraz gorzej radzą sobie budynki z lat 90. Nawet radykalna obniżka czynszów nie zachęca najemców. Myślę, że będziemy świadkami ich wyburzania, a w ich miejscu powstaną nowoczesne biurowce. Dotyczy to oczywiście najlepszych lokalizacji.

A Piotr Capiga zwraca uwagę, że deweloperzy wierzą w chłonność rynku, dlatego decydują się na kolejne inwestycje. – Wielu najemców ma plany ekspansji, co oznacza popyt na nową powierzchnię – podkreśla.

Eksperci CBRE oceniają zaś, że ten rok będzie czasem wyzwań dla warszawskiego rynku. – Z jednej strony do oferty wejdzie rekordowa liczba nowych projektów, szczególnie w centrum (46 proc. całkowitej podaży w budowie), z drugiej – aktywność najemców może być mniejsza – przewidują.

Podyskutuj z nami na Facebooku www.fa­ce­bo­ok.com/eko­no­mia Czy po wielkim budowaniu biurowców czeka nas wielkie burzenie starych budynków?

Opinie

Arkadiusz Rudzki, dyrektor zarządzający Skanska Property Poland

Warszawa jest bardzo stabilnym rynkiem. W najbliższych latach nie powinno się wydarzyć nic, co zachwiałoby jej pozycją w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Już dziś jedna czwarta budowanej powierzchni biurowej jest objęta umowami najmu. Duża podaż może wprawdzie wpłynąć na wzrost poziomu pustostanów, ale zainteresowanie najemców wciąż będzie duże. Na rynek wchodzą nowe firmy, istniejące się powiększają i wynajmują nowe powierzchnie, dochodzi też do fuzji i przejęć. To generuje popyt. Rozmawiając z partnerami biznesowymi, widzimy duże zainteresowanie lokalizacjami poza ścisłym centrum, pod warunkiem że są dobrze skomunikowane. Kupiliśmy już pierwszą działkę na Mokotowie. Rozważamy rozpoczęcie budowy jeszcze w tym roku.

Rafał Mazurczak, dyrektor działu biur i hoteli Echo Investment

Stolica to najbardziej aktywny rynek biurowy, ale też coraz bardziej nasycony. Wynajem powierzchni zajmuje właścicielom więcej czasu, niż zakładali.

Spokojni mogą być deweloperzy mający bardzo dobre projekty w najlepszych lokalizacjach. Rynek się rozwija. Deweloperzy i fundusze zachęcają najemców nie tylko stawką, ale także ciekawymi rozwiązaniami. Powstają nowe aranżacje biur, widać dużo większą elastyczność, jeśli chodzi o wielkość oferowanych powierzchni. Wkrótce oddamy Q22 – nasz największy, najwyższy i najdroższy budynek. Przedstawimy też szczegóły projektu na terenie Browarów Warszawskich, chcemy także rozpocząć budowę przy Beethovena. Będziemy też działać m.in. we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.