Deweloperski bieg przez płotki

Co utrudnia firmom budowę osiedli? Na co najbardziej narzekają? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl:

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp:

Największe trudności, z jakimi się spotykamy, to procedury administracyjne związane z uzyskiwaniem decyzji i pozwoleń koniecznych do rozpoczęcia budowy. Z ryzykiem odwołań wiążą się szczególnie decyzje środowiskowe. Obecne prawo pozwala na blokowanie postępowań osobom, które nie są ich stroną.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord:

Barierę stanowią kwestie proceduralne i przedłużające się formalności związane z rozpoczęciem inwestycji. Rynek potrzebuje uregulowania i uproszczenia postępowania administracyjnego. Kluczowe jest przyspieszenie wydawania pozwolenia na budowę.

Michał Sapota, prezes zarządu Murapol:

Budowa osiedla to długi proces. Zaczyna się od kupna gruntu i opracowania koncepcji inwestycji. Najbardziej niewdzięcznym etapem są formalności administracyjne. Pomimo jednego, obowiązującego w całym kraju prawa, każdy urząd ma nieco inną specyfikę działania, przywiązuje większą wagę do innych aspektów projektu budowlanego i jego dokumentacji.

To powoduje, że realizując pierwszą inwestycję w danej lokalizacji, dopiero uczymy się procedur. Pozostałe etapy inwestycji przebiegają już płynnie. W swoich strukturach mamy podmioty odpowiadające za kompleksową obsługę inwestycji, w tym pracownię architektoniczno-projektową, generalnego wykonawcę oraz hurtownię materiałów budowlanych.

Yael Rothschild, prokurent Mill-Yon Gdańsk:

Dziś jest bardzo trudno o grunty. Podaż działek jest mała, a zainteresowanie deweloperów - duże. Lwia część ofert to grunty o skomplikowanym stanie prawnym, np. mające nieuregulowane stosunki własnościowe lub obciążone innymi problemami, których rozwiązanie może się okazać bardzo kosztowne.

Przeprowadzenie analiz pochłania dużo czasu, szczególnie że nie wszędzie jest plan zagospodarowania. Znając jego zapisy stosunkowo łatwo jest określić wstępną "chłonność" gruntu, rentowność inwestycji i zweryfikować, czy zakup jest opłacalny.

Jeżeli planu nie ma, cały proces się wydłuża, trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dopiero potetem można przystąpić do analizy opłacalności inwestycji, a może się zdarzyć, że taka analiza będzie musiała objąć również np. badania geologiczne.

Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa:

Sprawny przebieg procesu inwestycyjnego jest ważny zarówno dla inwestora i wykonawcy, jak i klienta. Niestety, nawet wzorowo zaplanowane i zorganizowane projekty niosą za sobą ryzyko nieprzewidzianych zdarzeń i problemów, które mogą opóźnić budowę. Ewentualne błędy na etapie projektowania oznaczają konieczność modyfikacji  dokumentacji projektowej. Dokładamy wszelkich starań, by takich sytuacji uniknąć. Mniejszy wpływ mamy na bariery administracyjne, skutkujące opóźnieniami w harmonogramie projektu i wzrostem jego kosztów.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service:

Największe problemy stwarzają nadinterpretacja prawa i przedłużające się procedury administracyjne. Ubieganie się o warunki zabudowy jest najdłuższym procesem, który trwa nawet rok. To wydłuża czas uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę do ok. dwóch lat.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom:

Największe wyzwania prowadzenia działalności deweloperskiej to przede wszystkim zmieniające się przepisy i procesy formalnoprawne, które są skomplikowane i czasochłonne. Polski Związek Firm Deweloperskich lobbuje za zamianami upraszczającymi formalności.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic:

Największą przeszkodą są bariery administracyjne: biurokracja, czasochłonne procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz nieprzystające do realiów wymogi i ograniczenia, jakim trzeba sprostać przygotowując inwestycję. W zależności od miasta czy dzielnicy urzędy interpretują te same przepisy w inny sposób.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction Holding:

Jesteśmy generalnym wykonawcą większości naszych inwestycji. Uzyskanie niezbędnych dokumentów, pozwoleń, uzgodnień i decyzji często trwa dłużej niż sama budowa.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates:

Podczas realizacji inwestycji zazwyczaj nie mamy problemów, które mogłyby opóźnić termin oddania osiedla. Największym wyzwaniem jest etap planowania inwestycji, który jest obwarowany wieloma wymaganiami. Otrzymanie pozwolenia na budowę jest najważniejszym, ale niejedynym dokumentem, jaki deweloper musi uzyskać.

Inwestor musi także ubezpieczyć inwestycję oraz otworzyć rachunek powierniczy, zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Długotrwałym procesem jest także uzyskanie przez dewelopera kredytu na inwestycję.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska:

Największym problemem na warszawskim rynku nieruchomości są często zawyżone ceny gruntów. Nierzadko właściciele działek dyktują ceny nieprzystające do rynkowych realiów. Proces inwestycyjny jest skomplikowany. Prowadzimy wiele inwestycji, borykając się czasem z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi. To jednak standardowe ryzyko i część biznesu deweloperskiego.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper:

Jako inwestor, a zarazem generalny wykonawca, mamy ten komfort, że kompleksowo czuwamy nad przebiegiem prac. Zespół inżynierów i menedżerów zarządza całym procesem inwestycyjnym od pozyskania terenu, przez projekt, finansowanie, budowę, marketing, sprzedaż.

Od wielu lat współpracujemy ze sprawdzonymi podwykonawcami, którzy znają nasze oczekiwania. Bardzo duże znaczenie ma też dobra współpraca z instytucjami finansowymi. Nieco inaczej wygląda kwestia uzyskiwania niezbędnych decyzji i pozwoleń administracyjnych. Proces ten nierzadko bywa wydłużony, co w konsekwencji wpływa na przesunięcia harmonogramów realizacji projektów deweloperskich.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment: