Osiedla willowe pełne bloków

Blok w willi. Brzmi absurdalnie? Okazuje się, że wbrew pozorom nie jest to żaden absurd, tylko samo życie. W przepisach są bowiem luki, z których niektórzy deweloperzy chętnie korzystają. I na osiedlach typowo willowych budują bloki. Od 11 września br. obowiązują przepisy, które mają temu zapobiegać. Czas pokaże, czy tak się stanie.

Wille z mieszkaniami

W Wesołej, jednej z dzielnic Warszawy, deweloper postanowił wybudować cztery domy jednorodzinne. W każdym były dwa lokale o powierzchni 60 i 420 mkw. Kiedy następnie w prasie pojawiły się ogłoszenia o sprzedaży mieszkań w tych willach (w każdej miało być ich po osiem), sąsiedzi inwestycji nabrali pewności, że jest w tym jakieś drugie dno.

Miejscowy plan dopuszczał bowiem w tej okolicy wyłącznie zabudowę jednorodzinną. Z definicji domu jednorodzinnego jasno wynika zaś, że mogą w nim być tylko dwa samodzielne mieszkania albo jeden lokal mieszkalny, a jeden użytkowy nieprzekraczający 30 proc. całkowitej powierzchni budynku (art. 3 pkt 2a prawa budowlanego).

Mieszkańcy Wesołej zawiadomili więc powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Ten nie zauważył nic niepokojącego. Deweloper budował zgodnie z pozwoleniem na budowę, a ono nic nie mówi o tym, ile może w danym budynku sprzedawać lokali. Następnie deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie czterech domów jednorodzinnych, wystąpił do burmistrza tej dzielnicy o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali znajdujących się w tych domach i je otrzymał.

Sąsiedzi walczyli jednak dalej. Doprowadzili do tego, że powiatowy inspektor przeprowadził kontrolę, w trakcie której stwierdził, że doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania tych budynków, i nakazał deweloperowi przywrócić pierwotny wygląd domom. Deweloper odwołał się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, a ten oddalił skargi (każda dotyczyła osobnych budynków), nie zostawiając na deweloperze suchej nitki. Zdaniem WSA decyzje nadzoru były prawidłowe. Miejscowy plan dla tego terenu przewidywał wyłącznie zabudowę jednorodzinną. I na taki rodzaj budynków deweloper otrzymał pozwolenie na budowę, a następnie na użytkowanie. Sprawa czeka teraz na rozstrzygnięcie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Przypadek tej inwestycji nie jest odosobniony.

Gdzie jest problem

Przerobienie willi na bloki było możliwe dzięki temu, że prawo budowlane dotyczące formalności nie jest spójne z prawem geodezyjnym i kartograficznym.

Prawo geodezyjne nie przesądzało bowiem, że we wpisie do ewidencji wiążące jest pozwolenie na budowę, czyli jeżeli mówi ono o wolno stojącym domu jednorodzinnym, to tylko taki budynek można do niej wpisać.

Gdy już deweloper taki wpis uzyska, występuje o wydanie zaświadczeń o odrębnej własności lokali znajdujących się w takim budynku.

Do niedawna zaś zaświadczenia były wydawane na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy o własności lokali, a ta ostatnia w sprawach nieuregulowanych odsyła tylko do kodeksu cywilnego. Nie wolno było się posiłkować definicją domku jednorodzinnego z prawa budowlanego ani zaglądać do pozwolenia na budowę i na użytkowanie.

Mając zaświadczenia, deweloper mógł sprzedać mieszkania klientom, którzy najczęściej nie wiedzieli, że z inwestycją jest coś nie w porządku.

Teraz deweloperzy nie będą już mogli omijać przepisów i przerabiać domków jednorodzinnych na bloki.

Zamykanie furtki w przepisach

Od 11 września 2017 r. obowiązuje ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, dotycząca rządowego programu Mieszkanie+. Wprowadza ona zmiany do ustawy o własności lokali (uwl). Do art. 2 uwl dodano ustęp 1a, który utrudni zmianę domu jednorodzinnego w blok.

Do tej pory uwl regulowała, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, o których mowa, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Zgodnie z nim starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), zanim wyda zaświadczenie o odrębnej własności lokalu, będzie badał, czy ustanowienie odrębnej własności samodzielnego mieszkania jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu. A gdy go nie ma – z decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę, skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.

Tylko dwa lokale

Nowe przepisy regulują również, że odrębną nieruchomość w domu jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Definicję zawiera wprawdzie prawo budowlane, ale z orzecznictwa sądów administracyjnych wynikało, że urzędy przy wydaniu zaświadczeń nie powinny się nią posiłkować.

Znowelizowane przepisy uwl nie są precyzyjne, pojawia się coraz więcej wątpliwości, jak je stosować. Może się więc wkrótce okazać, że autorzy przepisów zamiast rozwiązać problem z przerabianiem willi na bloki, przysporzyli nowych kłopotów i będzie potrzebna kolejna zmiana w uregulowaniach prawnych.

Budowa Domu Remonty