Luksusowe mieszkania wyznaczają standard

Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe są niszą, która jednak przekłada się na szeroki rynek. Szczególnie mocno pokazały to ostatnie lata.

Publikacja: 19.03.2024 03:00

Luksusowe mieszkania wyznaczają standard

Foto: Adobe Stock

– Wpływ segmentu premium na cały rynek mieszkaniowy w Polsce w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat jest nie do przecenienia – mówiła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics podczas prezentacji raportu „Z wyższej półki” przygotowanego we współpracy z think tankiem ThinkCo.

W ujęciu długoterminowym widać, że nieruchomości z wyższej półki wpływają na szeroki rynek: to, co dekadę temu nosiło znamiona luksusu dziś jest obecne w zwykłych mieszkaniach (np. systemy „inteligentnego domu”). Okazuje się, że pandemia i rosyjska inwazja na Ukrainę miały bardzo mocny wpływ na postrzeganie rynku i ceny. Dotyczy to i nowych nieruchomości, i rynku wtórnego, lokali na sprzedaż i na wynajem.

Mieszkania premium na widoku

– Pandemia spowodowała, że w ofercie sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym nagle pojawiły się również mieszkania kupowane z myślą o krótkoterminowym, luksusowym najmie. Nie dało się ich wynajmować, więc właściciele próbowali je spieniężyć. Takiej fali nigdy wcześniej nie było – powiedziała Kuniewicz. – Z kolei wojna w Ukrainie spowodowała napływ uchodźców do Polski i szybkie zniknięcie z ofert najmu w największych miastach najtańszych lokali. Pozostały te najdroższe i ta ekspozycja miała swoje konsekwencje. Wzrosła średnia cena czynszów w dostępnych mieszkaniach, a to zaczęło rzutować na stawki, jakich oczekiwali właściciele zwykłych mieszkań – dodała.

Czytaj więcej

Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie

Kuniewicz powiedziała, że jeśli chodzi o rynek mieszkań na sprzedaż, to deweloperzy bardzo mocno grają podwyższonym standardem, ogłoszenia tego typu pojawiają się nawet w portalach kierowanych do masowych konsumentów. Mieszkania naprawdę luksusowe sprzedawane są raczej poza takim obiegiem. W przypadku rynku wtórnego mieszkania z wyższej półki sprzedawane i kupowane są zazwyczaj z udziałem pośredników, wyspecjalizowanych agencji.

Wyższa jakość

Czym w zasadzie jest wyższa i najwyższa półka? W czasach, kiedy prawie każdy już deweloper reklamuje się ofertą apartamentów, a nie mieszkań, definicji jest wiele. Analitycy ThinkCo i Otodom przyjęli, że o najwyższym standardzie można mówić wtedy, gdy cena za mkw. wynosi co najmniej 180 proc. średniej ceny w danym mieście, a lokal ma co najmniej 60 mkw. Standard podwyższony to cena za mkw. stanowiąca przynajmniej 110–130 proc. średniej ceny w danym mieście. Kawalerki nie mogą być mniejsze niż 35 mkw., a lokale dwupokojowe liczyć co najmniej 70 mkw.

Co charakterystyczne dla luksusu, takie apartamenty oferują liczne udogodnienia zacierające granicę między domem a ekskluzywnym hotelem, inaczej niż w innych segmentach cena za mkw. nie spada wraz z rosnącym metrażem.

Według tak zdefiniowanych parametrów Warszawa jest największym rynkiem i skupia 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz 31 proc. luksusowych apartamentów ze wszystkich 15 miast zbadanych na potrzeby raportu.

85 proc. lokali z najwyższej półki znajdowało się w czterech największych aglomeracjach: Warszawie, Gdańsku i Gdyni, Wrocławiu oraz Krakowie. Z kolei 68 proc. mieszkań o podwyższonym standardzie skupionych było w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu.

Ciekawie wypadają wyniki badania Otodom dotyczące postrzegania podwyższonego standardu przez aspirujących konsumentów. Najwięcej respondentów wskazało duże okna i przeszklenia, a także... wygładzone ściany gotowe do pomalowania – co chyba więcej mówi o niskiej jakości standardu podstawowego. – Wiele osób standard podwyższony rozumie dosłownie jako wyższy standard techniczny, budowlany, a nie kwestie prestiżowe czy inny styl życia – wskazała Kuniewicz.

Lokale z wyższej półki kupowane są tak samo jak standardowe – z myślą o zamieszkaniu lub jako inwestycja – na wynajem lub z zadaniem przechowywania wartości kapitału.

Niestabilna oferta mieszkań

„Upremiowienie się” rynku mieszkaniowego widoczne jest chociażby w danych Rynekpierwotny.pl o cenach lokali w aktualnej ofercie deweloperów. Tu z kolei winowajcą jest „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który spowodował wykupienie najtańszych lokali, z których podażą firmy miały największy problem. W ofertach więcej jest mieszkań droższych. W lutym w Warszawie 40 proc. oferty stanowiły mieszkania za 15–20 tys. zł za mkw., a 20 proc. ponad 20 tys. zł. W Krakowie było to odpowiednio 39 i 14 proc. W Trójmieście – 22 i 18 proc. Poza Łodzią i aglomeracją katowicką lokali kosztujących poniżej 10 tys. zł za mkw. było kilka, co najwyżej kilkanaście procent.

– Raczej nie ma się co łudzić, że w największych miastach ceny lokali deweloperskich przestaną rosnąć. Drożeją bowiem atrakcyjne działki i idą w górę koszty budowy – przyznał Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. – Wzrost średniej ceny za mkw. nowych mieszkań może wyhamować, ale musiałyby zostać spełnione dwa warunki. Po pierwsze, podaż mieszkań musi przewyższyć popyt. Jest szansa, że ten warunek zostanie spełniony. O wiele trudniej będzie spełnić drugi, czyli że deweloperzy będą wprowadzali na rynek lokale o cenach adekwatnych do możliwości kupujących, którzy posiłkują się kredytem. Na razie mamy tu rollercoaster, w Trójmieście w lutym firmy postawiły na zamożnych klientów. Z kolei w Warszawie po styczniu, kiedy na rynek trafiły bardzo drogie lokale, luty przyniósł przewagę podaży w segmencie popularnym – podsumował.

– Wpływ segmentu premium na cały rynek mieszkaniowy w Polsce w ciągu ostatnich dwóch, trzech lat jest nie do przecenienia – mówiła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics podczas prezentacji raportu „Z wyższej półki” przygotowanego we współpracy z think tankiem ThinkCo.

W ujęciu długoterminowym widać, że nieruchomości z wyższej półki wpływają na szeroki rynek: to, co dekadę temu nosiło znamiona luksusu dziś jest obecne w zwykłych mieszkaniach (np. systemy „inteligentnego domu”). Okazuje się, że pandemia i rosyjska inwazja na Ukrainę miały bardzo mocny wpływ na postrzeganie rynku i ceny. Dotyczy to i nowych nieruchomości, i rynku wtórnego, lokali na sprzedaż i na wynajem.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu