Mieszkaniówka w oczekiwaniu

Cykl szybkich i mocnych podwyżek stóp procentowych i zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej wystarczyły, by mocno zdławić popyt na kredyty hipoteczne i mieszkania. W maju w siedmiu największych miastach sprzedaż lokali skurczyła się o prawie jedną trzecią wobec średniego poziomu z pierwszych miesięcy.

Tymczasem ceny nie kwapią się, by spadać. Rosnąca rzesza niedoszłych nabywców kieruje się na rynek najmu, ale tu podaż została mocno okrojona po napływie uciekinierów z napadniętej przez Rosję Ukrainy. Czy po kilku latach boomu wchodzimy zdecydowanie w cykl spowolnienia?

Pod naciskiem stóp

– Generalnie na rynku widzimy stan oczekiwania i dotyczy to zarówno klientów posiadających gotówkę, jak i potrzebujących posiłkować się kredytem – podkreśliła Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Obie grupy czekają na zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych. Nabywcy gotówkowi sami decydują, czy i kiedy chcą wrócić na rynek nieruchomości. Ci o profilu inwestycyjnym sprawdzają, czy są alternatywne metody ulokowania kapitału. Nabywcy uzależnieni od kredytu, jeśli nie stracili zdolności, są z jednej strony zdani na decyzję banku, ale z drugiej widać, że w czasie braku stabilizacji i dużej niepewności spada chęć do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Zapowiedź zastąpienia WIBOR-u innym wskaźnikiem również skłania do wstrzymywania się od zakupu, choć nie wierzę, że ta zmiana mogłaby radykalnie obniżyć oprocentowanie kredytów – stopy rosną i trudno oczekiwać, by koszt kredytu miał wrócić do poziomu z lat 2020–2021 – dodała.

– Nie jest tak, że popyt zupełnie zamarł – podkreśliła Iwona Sroka, wiceprezes Murapolu, dewelopera budującego w kilkunastu miastach. – Część potencjalnych nabywców rzeczywiście czeka, aż stopy się ustabilizują i będzie można planować przyszłość w sposób bardziej przewidywalny. Mamy jednak wysoką inflację i nieruchomości są wciąż postrzegane jako instrument pozwalający przechować wartość pieniędzy. Szczególnie że rynek najmu ożył. Zauważamy, że jest więcej klientów, którzy próbują negocjować cenę, i tak wygląda cały rynek, choć żaden deweloper nie pokaże, jak ceny ofertowe różnią się od transakcyjnych – dodała. Iwona Sroka podkreśliła, że sam Murapol notuje relatywnie lepszą sprzedaż od szerokiego rynku, bo kluczem jest produkt, którego idea powstała w Murapolu po kryzysach w latach 2008 i 2012, a więc mieszkania mniejsze, kompaktowe „dwójki” i „trójki”, w środkowych ringach miast – czyli ani w centrum, ani na peryferiach.

Zdaniem ekspertów przeżywający boom rynek najmu będzie się najwyraźniej dalej rozwijać.

– Rynek najmu w ostatnich dwóch latach przeżył mocne wstrząsy – powiedział Sławek Muturi, założyciel i prezes Mzuri, spółki, która m.in. zarządza wynajmem mieszkań w imieniu ich właścicieli. – Pandemia przełożyła się na drastyczny spadek popytu i spadek czynszów, można powiedzieć, że pandemia skończyła się umownie dla rynku najmu w październiku 2021 r., kiedy uczelnie wróciły do zajęć w trybie stacjonarnym. Z kolei wojna i napływ uchodźców przestawiła zwrotnicę – dodał.

Według przytoczonych przez przedsiębiorcę szacunków, w maju 2020 r. mieszkań niewynajętych dostępnych w ofertach portali internetowych było aż 54,5 tys., a na koniec lutego br. 32 tys. Do końca kwietnia oferta stopniała do 14,5 tys. w efekcie napływu uchodźców. Ostatnie dane z końca maja to 22,5 tys., bo część Ukraińców wraca do kraju. Muturi zaznaczył, że popyt na najem będzie się utrzymywać, bo część Ukraińców zostanie w Polsce – niektórzy znaleźli tu pracę, nie którzy nie mają do czego wracać po zniszczeniach wojennych. Niska zdolność kredytowa z powodu wysokich stóp będzie generować też popyt „wewnętrzny”. Ponadto najmłodsze pokolenie wcale nie ma ochoty zaciągać kredyty na dekady i stawia na elastyczność.

Czy zatem warto stawiać na zakup lokalu na wynajem?

– Kiedy stopy procentowe i lokaty bankowe były bliskie zeru, rentowność najmu rzędu 5 proc. była bardzo atrakcyjna. Teraz stawki depozytowe mamy w okolicach 5–6 proc., a rentowność najmu 6–7 proc., to istotna zmiana. Zakup na wynajem kalkuluje się przy nabywaniu za gotówkę, bez kredytu – wskazał Wojciech Matysiak. – Obserwujemy, że popyt inwestycyjny utrzymuje się w dużych aglomeracjach, a w regionach turystycznych, nad morzem i w górach, wyraźnie się zmniejszył – dodał.

Tylko korekta?

Wygląda więc na to, że jeśli chodzi o najbliższą przyszłość rynku, najwięcej zależy od stóp procentowych.

– Szukając czynników mogących pobudzić popyt, trzeba spojrzeć tam, skąd przyszła przyczyna ochłodzenia, czyli na stopy – wskazał Matysiak. – Jestem optymistą, bo słuchając ostatniego wystąpienia prezesa NBP, można spodziewać się, że cykl podwyżek stóp dobiega końca. Z kolei otoczenie makroekonomiczne wysyła sygnały, że chyba nie ma zasadności dalszego zaostrzania polityki pieniężnej. To, co wydaje mi się najciekawsze w ostatnich danych makro, to udział zapasów w tworzeniu wzrostu gospodarczego. Wzrost w tym momencie w dużym stopniu opiera się na zapasach zgromadzonych w firmach i ten nadmiar przedsiębiorcy będą próbowali redukować, co będzie działaniem antyinflacyjnym. Redukcja stanów magazynowych spowoduje, że za rok o tej porze będziemy mieli dużo niższy wskaźnik wzrostu gospodarczego. W związku z tym śmiało liczę, że tak samo jak agresywny był cykl podwyżek stóp procentowych, tak samo szybko możemy zobaczyć obniżki stóp, co pozwoli znormalizować sytuację na rynku mieszkaniowym – dodał.

Co to oznacza dla cen mieszkań? Po kryzysie w 2008 r. mieszkania przez kilka lat taniały, a potem ceny się ustabilizowały. Dopiero w połowie 2017 r. rozpoczął się marsz w górę.

Sławek Muturi podkreślił, że wtedy inflacja wynosiła około 3 proc. i przez kolejne lata była stabilna. Teraz mamy 14-proc. inflację i nie zanosi się na szybką zmianę. Co więcej, jesteśmy straszeni widmem stagflacji, kolejnym wstrząsem po pandemii i wojnie.

Iwona Sroka zwróciła uwagę, że ostatnie lata to nie tylko wzrostowy trend cen mieszkań, ale także średniego wynagrodzenia. Dlatego lepszym miernikiem sytuacji byłaby dostępność cenowa lokali, czyli relacja średniego miesięcznego wynagrodzenia do średniej ceny mieszkania. Wzrost cen w ostatnim czasie napędzany był też drożejącymi kosztami ziemi i wykonawstwa – i tu nie zanosi się na taryfę ulgową.

Z kolei Aleksandra Gawrońska powiedziała, że spadek cen mieszkań wynikał też ze zmiany struktury oferty: deweloperzy wprowadzali więcej lokali z segmentu popularnego. Tymczasem ostatnie lata to wzrost udziału mieszkań o wyższym standardzie, a dla segmentu apartamentów 2021 r. był wręcz rekordowy. Obecnie też możemy się spodziewać zmian w strukturze oferty, ale będzie to rozłożone czasie – a przełożenie na ceny będzie mieć poziom inflacji.

– Wydaje mi się, że w perspektywie do połowy przyszłego roku nie można wykluczyć korekty cen o 5–10 proc., ale w dłuższym terminie mieszkania będą drożeć – powiedział Wojciech Matysiak. – Sprzedaż lokali spada już od roku, stopy procentowe są na wysokim poziomie i trudno oczekiwać, by sprzedaż wyraźnie odbiła. Bieżąca podaż jest relatywnie wysoka, bo koniunktura zachęcała deweloperów do inwestowania. Przy zmniejszonym popycie nie będzie już możliwości przekładania wzrostu kosztów materiałów na ceny. W tej sytuacji nowe inwestycje wyhamowują i jeśli sprawdzi się moja prognoza co do PKB i obniżki stóp, za 1,5 roku będziemy mieć niską podaż i odradzający się popyt, co będzie sprzyjać powrotowi trendu wzrostowego cen – dodał.