Wynajem mieszkań jawi się jako prosta inwestycja. Wystarczy kupić lokal, znaleźć najemcę i zarabiać. – Inwestycje w mieszkania na wynajem wciąż są bardzo popularne. Pozwalają nie tylko chronić oszczędności przed inflacją, ale i je pomnażać. Rentowność najmu jest nadal wyższa niż lokat – podkreślają przedstawiciele zarządzającej najmem firmy Fiesta ZN. – Samo posiadanie lokalu to jednak za mało, aby liczyć na zyski.

Z analiz Fiesty wynika, że nawet 10–15 proc. mieszkań na wynajem nie zarabia, mimo atrakcyjnej stawki. Powód? Zły standard, złe zarządzanie.

Komfort najważniejszy

Na rynek trafiają coraz nowocześniejsze lokale. Rośnie konkurencja, rosną oczekiwania najemców. – Polacy, szczególnie młode pokolenie, chcą mieszkać wygodnie, w dobrze urządzonych wnętrzach. Trend wzmocniła pandemia. Mieszkanie stało się miejscem, gdzie spędzamy więcej czasu, gdzie pracujemy. Komfort zyskał na znaczeniu – podkreśla Dariusz Kłosiński, właściciel Fiesty ZN. Firma zarządza 1780 mieszkaniami w 11 miastach (w przyszłym roku ma ich mieć w portfelu ponad 2 tys.). Zdaniem Dariusza Kłosińskiego dobrze przygotowane mieszkania mogą w skali roku zarabiać nawet 30 proc. więcej niż lokale nieprzygotowane lub przygotowane źle. – Jedyną szansą na wynajem słabo przygotowanego lokalu jest niezweryfikowany najemca, który nie może przedstawić zaświadczenia o dochodach, co odbija się na bezpieczeństwie najmu – przestrzega. Taki lokator może np. nie płacić czynszu w terminie.

Czytaj więcej

Worek pieniędzy na lokal z płyty

Kłosiński podkreśla, że rosnąca konkurencja i coraz większe wymagania najemców wpływają na profesjonalizację rynku. – Coraz więcej inwestorów nie ma czasu na zajmowanie się obsługą najmu. Nie wszyscy mają też wystarczającą wiedzę – mówi. – Powierzają więc najem profesjonalnym firmom.

W ostatnich trzech latach liczba lokali oddanych w zarządzanie Fieście się potroiła. – Wzrostowego trendu nie zachwiała nawet pandemia. Przyrost nowych umów sięga w tym roku 50 proc. (r./.r.) – wskazuje właściciel firmy. Koszt zarządzania to 10 proc. stawki najmu netto (bez czynszu administracyjnego i mediów). Prowizja jest pobierana tylko wtedy, gdy lokal jest wynajęty. Firma przygotowuje nieruchomość do wynajmu, weryfikuje najemców, pomaga w usuwaniu awarii i usterek.

Święty spokój

Renters.pl (w rankingu World's TOP 50 Property Managers 2022 firma utrzymała 36. pozycję) zarządza 1,2 tys. apartamentami. W ostatnim roku przybyło ich ok. 300.

Radosław Milczarek, rzecznik Renters.pl, tłumaczy, że niektórzy właściciele próbowali najmu na własną rękę. – Szybko uznali, że wolą powierzyć go komuś innemu, a sami skupiają się na planowaniu wakacji – mówi. Podkreśla, że firma zarządza wynajmem zgodnie ze standardami pięciogwiazdkowego hotelu. – Dzięki naszym narzędziom do zarządzania stawkami najmu właściciele osiągają satysfakcjonujące zyski. Wykorzystujemy okazje i w zależności od sytuacji rynkowej zwiększamy albo zmniejszamy stawkę za nocleg – tłumaczy. – Można tak „ustawić" poziom cen, by zapewnić wzrost zysku nawet o połowę. Właściciel zyskuje też święty spokój.

Prowizja zależy od adresu i standardu mieszkania. Wynosi ok. 20 proc. Właściciel może sprawdzić, kiedy i za ile jego lokal jest wynajmowany.

Radosław Milczarek przyznaje, że na rynku jest dziś dużo mieszkań o przeciętnym standardzie, które przynoszą niewielkie pieniądze.

Czytaj więcej

Mieszkań na wynajem jest wciąż sporo. Najemcy mają w czym wybierać
Najmy powoli wychodzą na prostą

– Wiele lokali nie wykorzystuje potencjału do osiągania wyższych zysków. Często właściciele mieszkań próbują swoich sił w samodzielnym zarządzaniu najmem krótkoterminowym, a to wymaga świetnej organizacji i czasu – podkreśla. – To praca na cały etat. Mieszkanie trzeba przygotować, a po pobycie gościa posprzątać, naprawić usterki. Ci, którzy próbują, są tak zajęci przygotowywaniem mieszkań i kontaktem z gośćmi, że często zapominają o promocji apartamentu czy stałym kontrolowaniu cen noclegów. Pamiętają o sezonie wakacyjnym, ale zapominają o większych wydarzeniach, ważnych świętach. Niższa stawka przyciągnie gościa, ale często okazuje się, że koszty poniesione przez właściciela są wyższe niż spodziewany zysk.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, komentuje, że rynek najmu w Polsce przeszedł w ostatnich 20 latach ogromną metamorfozę. – Można chyba powiedzieć, że się ucywilizował. Do lamusa odeszły mieszkania po babci, z pamiętającą Gierka meblościanką i niewiele młodszym dywanem – mówi. – Najemca oczekuje dziś nowoczesnego, czystego, estetycznego wnętrza ze zmywarką, pralką i płaskim telewizorem. Jeśli lokal nie spełnia tych standardów, to jedyną szansą na znalezienie najemców jest niska cena. Różnica musi być na tyle znacząca, by najemcy ją odpowiednio skalkulowali.

Krasoń zwraca uwagę, że zarządzanie najmem oferuje coraz więcej firm. – Dla właściciela mieszkania to spora ulga, nie musi się zajmować poszukiwaniem najemców, weryfikacją ich wiarygodności i formalnościami związanymi z umową, a potem – rozliczeniami – i z najemcami, i z firmami dostarczającymi media czy ze wspólnotą – tłumaczy. – Średni koszt obsługi najmu to ok. 10 proc. stawki. Czy to się opłaca? To zależy. Znalezienie najemców na własną rękę może czasami trwać kilka miesięcy. Gdyby profesjonaliści zrobili to w miesiąc, to opłata zwróci się – i to kilkukrotnie. Jeśli ktoś nie ma problemu ze znalezieniem lokatora i nie sprawia mu problemu comiesięczne rozliczanie, to zarobi więcej. Warto zwrócić uwagę na liczbę posiadanych mieszkań. Łatwiej jest zarządzać jednym niż pięcioma lub siedmioma.