3) zaświadczenie wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o zgodności nielegalnego obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
4) jeżeli działka nie jest objęta miejscowym planem, trzeba dostarczyć decyzję ustalającą warunki zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan. Wydaje ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Otrzyma się ją, tylko gdy spełnione zostaną łącznie warunki, o których mówi art. 61 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169354]ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.)[/link].
Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu musi być wystarczające, żeby obiekt można było użytkować.
W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi, a uzbrojenie zostanie wykonane albo przez operatora sieci, albo samego inwestora na określonych w umowie warunkach.
Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także tzw. dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w najbliższym sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka.
Planowany budynek musi nawiązywać do tej istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy (choć są od tej zasady wyjątki w wypadku zabudowy zagrodowej oraz inwestycji produkcyjnych lub infrastruktury technicznej).
To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę urbanistyczną. Przeprowadza się ją wedle zasad z [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=170686]rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r. nr 164, poz. 1588 z późn. zm.)[/link].
Obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę istniejącej zabudowy przeprowadza urząd, a na jej podstawie projekt decyzji sporządza urbanista lub architekt (należący do izby architektów lub urbanistów).
Taki analizowany obszar jest wyznaczony wokół działki przez minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być mniejszy niż 50 metrów. ([b]Uwaga![/b] Nie ma granicy maksymalnej – obszar objęty analizą powinien tworzyć tzw. całość urbanistyczną).
Teoretycznie czeka się na jej wydanie najdłużej dwa miesiące (taki termin na wydanie decyzji przewiduje kodeks postępowania administracyjnego dla spraw skomplikowanych). W praktyce, zwłaszcza w dużych miastach, czeka się o wiele dłużej.
[ramka][b]Przykład 1[/b]
Przedsiębiorca wybudował zakład kaletniczy obok swojego domu.
Tymczasem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyraźnie wynika, że na tym terenie dopuszczalne jest jedynie budownictwo jednorodzinne, i wprowadzono zakaz lokalizowania usług w wolno stojących budynkach.
Oznacza to, że nie ma on szansy na legalizację, chyba że zmieniony zostanie plan zagospodarowania.[/ramka]
[ramka][b]Przykład 2[/b]
Jan Fiś chce zalegalizować nadbudowę domu jednorodzinnego. Jego działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Będzie musiał więc dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy.[/ramka]
Decyzję ustalającą warunki zabudowy można dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego w trakcie postępowania. Oznacza to, że nie musi być ona ostateczna w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego i można się o nią ubiegać także, gdy zostanie już ono wszczęte. Nie zawsze jednak tak było.
Jeszcze do niedawna trzeba było dysponować decyzją ostateczną w dniu, w którym postępowanie to się rozpoczynało. W praktyce nie było to na ogół możliwe. Z tego powodu przepisy te trafiły do Trybunału Konstytucyjnego. Stało się to dwukrotnie.
Raz w stosunku do budów wymagających pozwolenia na budowę, a drugi raz wobec budów realizowanych bez wymaganego prawem zgłoszenia. TK wydał dwa orzeczenia w tej sprawie, w których stwierdził niekonstytucyjność dwóch przepisów, ale tylko w takim zakresie, w jakim mówiły one o wymogu ostateczności decyzji o warunkach zabudowy w dniu wszczęcia postępowania.
Szansy na legalizację po tych wyrokach TK nie mają jednak osoby, którym:
1) nadzór budowlany ostatecznie odmówił legalizacji samowolnej budowy bez pozwolenia na budowę i wydając nakaz rozbiórki przed 29 grudnia 2007 r., nie dostarczyły bowiem ostatecznej decyzji,
2) analogiczna zasada obowiązuje w wypadku budów bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu realizowanych przed 29 września 2009 r., czyli przed publikacją wyroku TK w tej sprawie.
Obecnie wznowienie postępowania co do zasady nie jest już możliwe. Przepisy dają na to jedynie miesiąc od dnia wejścia w życie wyroku TK (w tym przypadku od daty publikacji). Można to było zrobić tylko do 29 stycznia 2008 r. albo 29 października 2009 r. Mówi o tym art. 190 ust. 4 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=77990]konstytucji[/link] oraz art. 145a [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=133093]kodeksu postępowania administracyjnego[/link]. Te terminy dawno już minęły.
Niektórzy wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast nie chcą wydawać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, gdy w grę wchodzi wybudowany, a często już użytkowany obiekt. Według nich warunków zabudowy nie można ustalić dla postawionego już budynku.
To skutek dość zróżnicowanego orzecznictwa sądów administracyjnych. Poglądy na ten temat są podzielone. W razie odmowy warto więc powalczyć w samorządowym kolegium odwoławczym, a w razie przegranej – w sądzie administracyjnym.
[srodtytul]Po drugie: Zgodność z przepisami[/srodtytul]
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ocenia samowolę. Posługuje się przy tym przede wszystkim: prawem budowlanym, ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Lista tych ostatnich jest bardzo długa, jest na niej ponad 20 różnych rozporządzeń. Nie oznacza to, że nadzór musi brać pod uwagę wszystkie. Wystarczy, że uwzględni tylko te, które dotyczą konkretnego rodzaju obiektów.
W wypadku samowolnie wzniesionego domu, garażu czy też budynku gospodarczego najważniejsze będzie np. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033]rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.)[/link].
Jeżeli inspektor dojdzie do wniosku, że samowola nie narusza tych przepisów albo istnieje możliwość doprowadzenia do zgodności z tymi przepisami, to wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie.
Gdy nie da się tego wykonać w terminie albo inwestor nie chce tego zrobić lub gdy doszło do naruszenia przepisów, inspektor wydaje decyzję o rozbiórce.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Nakaz rozbiórki może zostać orzeczony dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości jego legalizacji lub sprawca nie wywiązuje się terminowo z nałożonych obowiązków (w tym wpłacenia opłaty legalizacyjnej).
Legalizacja zaś nie jest obowiązkiem, tylko uprawnieniem inwestora, może więc z niej skorzystać, ale nie musi [b](wyrok NSA z 21 stycznia 2005 r. syg. akt OSK 1602/04)[/b].[/ramka]
[srodtytul]Po trzecie: opłata[/srodtytul]
Powiatowy inspektor ustala następnie opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej uregulowaniu przez inwestora będzie on mógł ostatecznie zalegalizować samowolę.
Wysokość tej opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).
W pierwszym wypadku słono się płaci. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).
[ramka][b]Ile zapłacisz za legalizację (w tys. zł)[/b]
[b]Rodzaj inwestycji[/b]
a) budynki mieszkalne jednorodzinne – 50
b) domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie – 25
c) budynki służące gospodarce rolnej, jak produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe – 25
d) Pensjonat o kubaturze
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
e) Hotel o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
f) Sklep o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
g) Bar o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
h) Myjnia samochodowa o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
i) Garaż powyżej dwóch stanowisk o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 375
– od 2500 do 5000 m sześc. – 562,5
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 750
j) Parking o powierzchni:
– do 1000 m – 200
– od 1000 do 5000 m – 300
– od 5000 do 10 000 m – 400
k) Wolno stojące kominy i maszty o wysokości:
– do 20 m – 250
– od 20 do 50 m – 375
– od 50 do 100 m – 500
l) Silosy, elewatory o kubaturze:
– do 2500 m sześc. – 250
– od 2500 do 5000 m sześc. – 375
– od 5000 do 10 000 m sześc. – 500[/ramka]
Za legalizację, jak widać, płaci się nie mało i czasami bardziej opłaca się rozebrać to, co się wybudowało, i następnie wybudować zgodnie już z pozwoleniem na budowę, aniżeli legalizować i płacić wysoką opłatę.
[srodtytul]BUDOWA BEZ ZGŁOSZENIA, CZYLI LEGALIZACJA NA PODSTAWIE ART. 49B[/srodtytul]
Zbliżona procedura legalizacyjna do opisanej wyżej obowiązuje w wypadku budów wykonanych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty (lub wojewody). Trzeba więc dostarczyć takie same dokumenty jak do zgłoszenia budowy. Nadzór sprawdza także, czy inwestycja nie narusza przepisów.
Pod uwagę również bierze w pierwszej kolejności miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy techniczno-budowlane.
Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia są to ustalone kwoty, które wynoszą 2,5 lub 5 tys. zł.
[ramka][b]Ile opłaty legalizacyjnej[/b]
2500 zł płaci się za:
1) wolno stojące szafy i słupki telekomunikacyjne, kabiny telefoniczne,
2) parkomaty z własnym zasilaniem,
3) boiska szkolne oraz boiska, korty tenisowe i bieżnie służące do rekreacji,
4) miejsca postojowe dla samochodów osobowych do dziesięciu stanowisk włącznie,
5) zatoki parkingowe na drogach wojewódzkich i powiatowych oraz gminnych,
6) obiekty budowlane piętrzące wodę i upustowe o wysokości piętrzenia poniżej 1 m poza rzekami żeglownymi oraz poza obszarem parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz ich otulin,
7) przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni 30 mkw.,
8) opaski brzegowe oraz inne sztuczne, powierzchniowe i liniowe umocnienia brzegów rzek i potoków górskich oraz brzegu morskiego, brzeg morskich wód wewnętrznych niestanowiących konstrukcji oporowych,
9) pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych,
10) budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m,
11) instalowanie krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (np. hotele, pensjonaty, internaty, bursy) oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
12) instalowanie urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych i budowy obiektów małej architektury w miejscach publicznych.
[b]Opłatę legalizacyjną w wysokości 5000 zł płaci się za:[/b]
1) obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej: parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, płyty do składowania obornika, szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m sześc., naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 4,50 m, suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw.,
2) wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki,
3) indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę,
4) wiaty przystankowe i peronowe,
5) budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 20 mkw. służące jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa i będących we władaniu zarządu kolei (tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu),
6) gospodarcze obiekty budowlane o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczone wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położone na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
7) pomosty o długości całkowitej do 25 m i wysokości liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, służące do: cumowania niewielkich jednostek pływających, jak łodzie, kajaki, jachty, uprawiania wędkarstwa, rekreacji,
8) instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc. przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych,
9) przyłącza: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne,
10) urządzenia pomiarowe wraz z ogrodzeniami i drogami wewnętrznymi, państwowej służby hydrologiczno-meteorologicznej i państwowej służby hydrogeologicznej: posterunki: wodowskazowe, meteorologiczne, opadowe oraz wód podziemnych, punkty: obserwacyjne stanów wód podziemnych oraz monitoringu jakości wód podziemnych, piezometry obserwacyjne i obudowane źródła.[/ramka]
[srodtytul]Procedury przy opłacie[/srodtytul]
Zarówno przy legalizacji z art. 48, jak i 49b kwotę opłaty legalizacyjnej ustala się w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy ten jest pierwszą instancją, do głównego inspektora nadzoru budowlanego, następnie można ewentualnie składać do sądu administracyjnego.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Wszystkie obowiązki związane z legalizacją trzeba wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce. Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowe uiszczenie opłaty legalizacyjnej.
Jest na to siedem dni. Istnieje jednak prawna możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty. Opłata legalizacyjna jest dochodem budżetu państwa.[/ramka]
[ramka][b]Umorzenie opłaty[/b]
Stanowisko Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w sprawie umarzania opłaty legalizacyjnej (fragment)
Podmiot naruszający prawo w postaci samowoli budowlanej i korzystający z uprawnienia jej legalizacji, a jednocześnie nieuiszczający opłaty legalizacyjnej w stosownym terminie nie może zasadniczo liczyć na dalsze ulgi w postaci umorzenia opłaty legalizacyjnej, gdyż stałoby to w sprzeczności z konstytucyjną zasadą równości w stosunku do tych podmiotów, które dopełniły wszystkich wymogów ustawowych związanych z realizacją inwestycji budowlanej.[/ramka]
Po wpłaceniu pieniędzy na numer konta podanego przez nadzór, wydaje on decyzję o:
a) zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, albo
b) zatwierdzeniu projektu budowlanego (w wypadku budowy ukończonej).
W obu przypadkach nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Przy czym pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany.
Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.
W przypadku budowy bez zgłoszenia (dot. art. 49b) tylko w sytuacji niezakończenia budowy wydawane jest postanowienie, które uprawnia do jej legalnego zakończenia. Są to przypadki dość rzadkie. W ten sposób legalizuje się niewielkie obiekty i trudno jest wykryć taką samowolę przed zakończeniem budowy.
[ramka][b]Z wokandy[/b]
a) Wykonanie nakazanych postanowieniem legalizacyjnym czynności nie jest prawem, lecz obowiązkiem inwestora, z którym ustawodawca wiąże określone skutki.
Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna w razie spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki, w razie zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1 i 4 prawa budowlanego [b](wyrok WSA w Poznaniu z 15 września 2006 r., II Sa/Po 188/06)[/b]
b) Wadliwe działanie organu administracji architektoniczno-budowlanej, będące przyczyną prowadzenia budowy bez wymaganego prawem pozwolenia właściwego organu architektoniczno-budowlanego, może spowodować brak podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej na podstawie art. 48 [b](wyrok NSA z 8 sierpnia 2006., II OSK 1030/05)[/b]
c) Nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w wypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę można nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa [b](wyrok WSA w Warszawie z 5 października 2004 r., 7/IV SA 1195/03)[/b]
d) Jeżeli samowolnie wybudowanym obiektem budowlanym jest zbiornik (barakowóz, kontener lub wolno stojące urządzenie techniczne), to jego rozbiórka na podstawie art. 48 może polegać na usunięciu tego obiektu z określonego miejsca, a nie na jego rozebraniu na części lub zniszczeniu [b](wyrok NSA z 31 sierpnia 2005 r., OSK 1922/04)[/b]
e) W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego wykonania robót budowlanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia obowiązkiem organu jest ustalenie daty popełnienia samowoli budowlanej. Jest to niezbędne dla określenia podstawy prawnej rozstrzygnięcia, a w konsekwencji oceny legalności zaskarżonej decyzji.
Niezbędne jest też wyjaśnienie, czy w sprawie mają zastosowanie przepisy prawa budowlanego z 1974 r. czy też z 1994 r. Każda z tych ustaw zawiera bowiem odmienne regulacje prawne dotyczące samowoli budowlanej. Inaczej też kształtuje uprawnienia i obowiązki stron [b](wyrok WSA w Warszawie z 4 lutego 2005 r., 7/IV Sa 3775/03)[/b][/ramka]
[srodtytul]LEGALIZACJA ROBÓT BUDOWLANYCH NA PODSTAWIE ART. 50 I 51[/srodtytul]
Artykuły 48 i 49b prawa budowlanego z 1994 r. dotyczą samowoli budowlanych popełnionych w związku z budową budynku lub innego obiektu (ich części) bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a także pomimo sprzeciwu starosty (a w wypadku niektórych inwestycji – wojewody).
Tymczasem samowola może dotyczyć różnego typu robót budowlanych innych niż budowa (co to są roboty budowlane, mówi rozdział [link=http://www.rp.pl/artykul/576331,576345_Kiedy-popelniamy-samowole---pojecia-ogolne.html]"Kiedy popełniamy samowolę – pojęcia ogólne"[/link]). Takich z kolei naruszeń prawa dotyczy art. 50 i 51 prawa budowlanego. Reguluje on także kwestie związane z wszystkimi inwestycjami, które nie zostały zakwalifikowane jako naruszenie art. 48 lub 49b.
[ramka][b]Do samowoli może dochodzić także, gdy (art. 50)[/b]:
1) wykonuje się roboty budowlane (wymagające pozwolenia albo zgłoszenia), które nie są budową, a są: przebudową, montażem, remontem lub rozbiórką obiektu budowlanego, np. przebudowa poddasza bez pozwolenia na budowę, wykonanie remontu bez zgłoszenia, wykonanie remontu obiektu wpisanego do rejestru zabytków bez pozwolenia na budowę czy np. utwardzenie działki budowlanej kostką bez wymaganego prawem zgłoszenia,
2) prowadzone roboty mogą spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, np. inwestor nie ustanowił kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego, a taki obowiązek był przewidziany w pozwoleniu na budowę,
3) wykonuje się roboty budowlane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź przepisach, np. doszło do zmiany usytuowania budynku w stosunku do granic działki lub innych obiektów albo inwestor podwyższył obiekt, poszerzył lub zmniejszył szerokości bądź długości obiektu, wprowadził zmiany w obiekcie wymagające np. ponownego zaopiniowania rozwiązań przez rzeczoznawcę przeciwpożarowego (więcej na ten temat w [link=http://www.rp.pl/artykul/576331,576370_Odstepstwo-od-przepisow-technicznych.html]rozdziale poświęconym odstępstwom i odstąpieniom[/link]),
4) wykonuje się roboty budowlane na podstawie zgłoszenia, ale z jego naruszeniem, np. poprzez istotne odstąpienie od zakresu robót określonych w zgłoszeniu albo w sposób niezgodny z przepisami.[/ramka]
[ramka][b]Uwaga![/b]
Jeżeli istnieje zagrożenie zdrowia i życia, to nadzór może wstrzymać roboty, także gdy dysponuje się ostatecznym pozwoleniem na budowę.[/ramka]
Gdy dochodzi do wymienionych sytuacji, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Musi w nim określić przyczynę wstrzymania robót, ale nie tylko.
Ustala także wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń dotyczących budowy. Powinny być one dokładnie określone, inwestor zaś winien je wykonać ściśle według zaleceń zawartych w postanowieniu.
Nadzór budowlany przed wydaniem postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych powinien stwierdzić, czy faktycznie roboty te są wykonywane w sposób niezgodny z przepisami (nie może dotyczyć przypadków dowolnego naruszenia przepisów).
Wydaje się, że wstrzymanie robót budowlanych z powodu np. niewłaściwego stanu tablicy budowy, jej usytuowania czy też wielkości liter na tablicy powinno być uznane za nieuprawnione (choć takie przypadki sporadycznie mają miejsce), ale prowadzenie robót budowlanych bez ustanowienia kierownika budowy będzie wystarczającą przesłanką do zastosowania tego przepisu.
[ramka][b]Wstrzymanie robót w postępowaniu naprawczym[/b]
Stanowisko głównego inspektora nadzoru budowlanego (fragment)
Nie jest dopuszczalne ponowne wydanie postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych opartego na tych samych przesłankach co poprzednie.
Zatem wydanie przedmiotowego postanowienia jest dopuszczalne jedynie na podstawie innych przesłanek niż wskazane poprzednio (inna podstawa prawna).
Oznacza to, że organ nadzoru budowlanego będzie mógł ponownie przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 50 – 51 prawa budowlanego, o ile przesłanki uzasadniające wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych będą inne niż te, które powoływał pierwotnie.[/ramka]
Inspektor może też nałożyć na inwestora obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Ważne jest, aby w takich przypadkach powiatowy inspektor dokonał odpowiedniego wpisu w dziennik budowy i ustalił stan robót budowlanych w chwili wstrzymania.
Praktyka wykazuje, że jeżeli nadzór budowlany w wydanym postanowieniu nie określi wymagań dotyczących niezbędnych zabezpieczeń lub ustali je nieprecyzyjnie, inwestorzy pod pretekstem wykonywania robót zabezpieczających kontynuują budowę, a czasami po prostu ją kończą.
Na postanowienie służy zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a jeżeli to on je wydał, to do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Decyzję wydaną przez inspektora inwestor może zaskarżyć do sądu administracyjnego.
Toczące się postępowanie zażaleniowe pozostaje bez wpływu na ograniczoną terminowo ważność tego postanowienia. Zgodnie z art. 50 ust. 4 postanowienie traci ważność po upływie dwóch miesięcy od dnia doręczenia. Chyba że w tym czasie zostanie wydana decyzja.
Często też dochodzi do sytuacji, kiedy nadzór ma problem z określeniem czynności lub robót budowlanych do wykonania. Przepisy pozwalają bowiem mu zalegalizować roboty budowlane, tylko gdy wyda decyzję, w której nakaże je wykonać. Powstaje jednak pytanie, co w sytuacji, gdy wskazanie robót nie jest możliwe.
Tak jest np. w wypadku remontu, który został już wykonany. Wówczas nadzór żąda m.in. dostarczenia np. dowodów, że użyto wyrobów, które dopuszczono do obrotu (zgodnie z art. 10 prawa budowlanego z 1994 r.), i że zastosowane wyroby mają odpowiednie parametry techniczne.
Takiego działania nie można uznać za zgodne z prawem. Zdarzają się przypadki, gdzie jedyną formą legalizacji jest umorzenie postępowania. Dotyczyć to może właśnie remontów w sytuacji, gdy jedyną niezgodnością z prawem jest fakt niedokonania zgłoszenia przed rozpoczęciem remontu.
[ramka][b]Przykład[/b]
Marek Kablik kupił mieszkanie, w którym następnie zaczął przeprowadzać kapitalny remont (zgłosił go do starostwa). Zaczął wymieniać m.in. wszystkie instalacje. Inni właściciele zaczęli mieć kłopoty z wentylacją w swoich lokalach. Powstał konflikt. Właściciel mieszkania twierdził, że wszystko z wentylacją jest w porządku. Jego sąsiedzi, że nie.
Zawiadomili więc powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, ten stwierdził, że faktycznie wentylacja jest nieprawidłowa. Wydał więc postanowienie wstrzymujące prace budowlane. Nadzór ustalił także, że doszło do przebudowy, a mimo to starosta przyjął zgłoszenie i nie wniósł sprzeciwu choć niezbędne było pozwolenie na budowę na wykonanie takich robót.[/ramka]
[ramka][b]Uwaga![/b]
Nadzór może wstrzymać roboty i wydać tego typu postanowienie, nawet gdy inwestor posiada ostateczne pozwolenie na budowę lub realizuje je na podstawie skutecznego zgłoszenia.
Kontroluje wówczas zgodność wykonywania robót z zatwierdzonym projektem budowlanym, jak również warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę czy w zgłoszeniu.[/ramka]
[ramka][b]Przykład[/b]
Krzysztof Wąsik jest właścicielem domu jednorodzinnego, który stoi w odległości 3 m od granicy sąsiada. W ścianie skierowanej w stronę sąsiedniej działki postanowił wybić okno. Tymczasem przepisy stanowią, że od granicy sąsiada musi być co najmniej 4 m. Wówczas nie ma przeszkód, by okna wchodziły na posesję obok.
Powiatowy inspektor nadzoru wstrzymał prowadzenie robót polegających na przebudowie obiektu bez pozwolenia na budowę, a w konsekwencji nakazał (w formie decyzji) zamurowanie okna. Po zamurowaniu okna powiatowy inspektor wyda decyzję potwierdzającą doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami.[/ramka]
Postanowienie o wstrzymaniu robót jest ważne tylko przez dwa miesiące. W tym czasie inspektor musi zadecydować, co dalej.
Na podstawie art. 51 prawa budowlanego nadzór może wydać różne decyzje prowadzące do zakończenia postępowanie naprawczego:
1) jeżeli uzna, że doszło do niezgodności z przepisami, której nie da się usunąć, nakazuje zaniechanie dalszych robót lub wydaje decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części, np. dobudowanego tarasu, który jest zbyt blisko granicy z sąsiednią działką budowlaną (minimalna odległość to 1,5 m),
2) może nałożyć obowiązek wykonania określonych robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania,
3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę – nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniający zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz w razie potrzeby wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem (szczegóły dotyczące odstępstw i odstąpień można znaleźć w rozdziałach [link=http://www.rp.pl/artykul/576331,576365_Gdy-zmienia-sie-koncepcja-dachu-badz-elewacji.html] "Gdy zmienia się koncepcja dachu bądź elewacji"[/link] i [link=http://www.rp.pl/artykul/576331,576370_Odstepstwo-od-przepisow-technicznych.html]"Odstępstwo od przepisów technicznych"[/link]).
Może być i tak, że nadzór budowlany odstąpi od wydania decyzji, a tym samym uzna, że nie ma podstaw do kontynuowania postępowania.
Oznacza to, że doszedł do wniosku, że samowola (tylko w tym przedmiocie) nie miała miejsca. Jeżeli doszłoby do wydania decyzji po upływie ważności postanowienia o wstrzymaniu robót (o której mówi to postanowienie), wówczas będzie ona nieważna (rażąco narusza prawo – art. 156 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego).
[ramka][b]Uwaga![/b]
Opłaty legalizacyjne dotyczą nielegalnej budowy, nielegalnych robót budowlanych – już nie.
Nie trzeba więc płacić opłaty legalizacyjnej, np. przy legalizacji remontu.[/ramka]
Artykuł 50a prawa budowlanego zobowiązuje nadzór budowlany do nakazania rozbiórki robót wykonanych, mimo że nadzór nakazał ich wstrzymanie, np. części obiektu wybudowanej po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, bez względu na to, czy roboty te można by zalegalizować.
[ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul]
