Kupujący używane mieszkanie musi zapłacić podatek PCC

Ta zaś może odbiegać od ceny rynkowej, zwłaszcza, gdy sprzedającemu zależy na szybkim pozbyciu się mieszkania i decyduje się na jej obniżenie. Wtedy może się okazać, że podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wyniesie więcej niż 2 proc. To dlatego, że urząd skarbowy – gdy stwierdzi, że cena jest zaniżona – ustali ją sam i to od tej nowej wartości będzie naliczana danina.

Czasem wyręczy notariusz

Większość obowiązków nakładanych przez ustawę o PCC (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 101, poz. 649; dalej ustawa o PCC) wypełni za podatnika notariusz. Umowa przenosząca własność nieruchomości powinna mieć bowiem formę aktu notarialnego, a rejent jest zobowiązany do uzależnienia jej zawarcia od pobrania podatku.

Niektóre jednak czynności związane z nieruchomościami, takie jak nabycie w wyniku orzeczenia sądowego, wiążą się z koniecznością złożenia zeznania i samodzielnej zapłaty daniny.

Od czego jest podatek

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży: nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Opodatkowane są również umowy zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny, w wyniku których następuje przeniesienie własności lub wymienionych praw. To samo dotyczy rozstrzygnięć sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują takie same skutki prawne jak wymienione czynności cywilnoprawne.

W tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody.

Opodatkowane jest również ustanowienie hipoteki. Daninę zapłaci więc np. osoba, która ustanawia zabezpieczenie czyjegoś kredytu, pomimo że jej nieruchomość nie zmienia właściciela. Podstawą opodatkowania jest kwota zabezpieczonej wierzytelności, a stawka podatku to 0,1 proc. od istniejących wierzytelności oraz 19 zł – gdy wysokość zabezpieczanej wierzytelności nie jest znana.

Podaną wartość urząd może sprawdzić

Wartość nieruchomości powinien ustalić nabywca. Urząd jednak nie musi uwierzyć na słowo. Jeśli według jego oceny wartość podana przez nabywcę nie odpowiada rynkowej, wzywa on do jej korekty, podając przy tym własną, wstępną wycenę. Tak jest także, gdy w ogóle nie określimy wartości nabytych rzeczy.

Fiskus na zmianę wyceny wyznacza termin, który nie może być krótszy niż 14 dni od daty doręczenia wezwania. Odpowiedź na wezwanie leży w interesie nabywcy. Jeśli tego nie zrobi lub ponownie poda wartość nieodpowiadającą rynkowej, organ dokona wyceny z uwzględnieniem opinii powołanego przez siebie biegłego.

W takiej sytuacji, jeśli wartość określona z uwzględnieniem opinii biegłego będzie się różniła o więcej niż 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę, ten ostatni poniesie koszty opinii.

Ile się należy

Przy umowie sprzedaży i dożywocia podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości >patrz ramka. Odmienne zasady mają zastosowanie do  umowy zamiany mieszkania będącego odrębną nieruchomością lub prawa do własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu. Podatek płaci się w takim przypadku od różnicy wartości zamienianych mieszkań.

Również dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości nie jest opodatkowane według całej wartości masy spadku przydzielanej poszczególnym spadkobiercom ani wartości dzielonej nieruchomości.

W tych przypadkach opodatkowaniu podlega jedynie wartość rynkowa majątku, przewyższająca udział we współwłasności lub spadku. Umowa darowizny jest z kolei opodatkowana jedynie w części będącej wartością długów i ciężarów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego.

Stawka podatku wynosi 2 proc. Nie podlegają PCC czynności, w wyniku których co najmniej jedna ze stron jest opodatkowana VAT. Przykładem takiej transakcji jest zakup mieszkania od dewelopera.

Firma deweloperska dodaje do cenny netto VAT, przez co nabywca nie poniesie już dodatkowo ciężaru PCC. Jeśli jednak zakup następuje na rynku wtórnym, od osoby niebędącej podatnikiem VAT, notariusz doliczy do transakcji 2 proc. PCC.

Gdy zawarcie umowy zakupu nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna, obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą zawarcia umowy ostatecznie przenoszącej własność (art. 3 ust. 2 ustawy o PCC).

Kto powinien zapłacić

Obowiązek podatkowy ciąży odpowiednio na:

• kupującym – przy umowie sprzedaży,

• stronach czynności – przy zamianie,

• obdarowanym – przy darowiźnie,

• nabywcy własności nieruchomości – przy umowie dożywocia,

• nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności – przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności,

• składającym oświadczenia woli – przy ustanowieniu hipoteki.

Jeżeli obowiązek ciąży na kilku osobach albo na stronach umowy zamiany, są one zobowiązane solidarnie do zapłaty podatku. Oznacza to, że zapłata całości przez którąkolwiek ze stron zaspokaja roszczenia fiskusa.

Jednocześnie organ podatkowy może dochodzić zapłaty całości od dowolnej osoby z kręgu zobowiązanych. Ten, kto zapłaci proporcjonalnie za dużo, może domagać się zwrotu od pozostałych.

Gdy podatek nie jest pobierany przez notariusza, podatnicy są zobowiązani złożyć deklarację PCC-3 oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego. Deklarację trzeba złożyć do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Zobacz cały poradnik

»

Jak zaoszczędzić na podatkach od nieruchomości

Polecamy serwisy: