Kiedy możliwe jest zwolnienie z VAT

Tak będzie wtedy, gdy roczne obroty z najmu (zsumowane z obrotami z innej działalności objętej VAT – jeśli taką prowadzisz) nie zmieszczą się w limicie 50 tys. zł.

Podatnikami VAT są osoby wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Ale nie chodzi tu wyłącznie o przedsiębiorców. Ustawa o VAT posługuje się bowiem własną definicją działalności gospodarczej. Za taką uważa się również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Ponieważ umowa najmu zasadniczo ma charakter ciągły i jest zawierana w celu zarobkowym, to świadcząc usługi najmu (także nie mając zarejestrowanej działalności gospodarczej), jesteś z tego tytułu podatnikiem VAT. Nie oznacza to jednak, że automatycznie musisz naliczać i odprowadzać ten podatek do urzędu skarbowego.

Jeśli wynajmujesz lokal lub budynek mieszkalny na cele mieszkalne, to taki najem jest zwolniony z VAT. W poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT w wykazie czynności zwolnionych wymieniono „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe” (PKWiU ex 70.20.11).

Zwolnienie to nie obejmuje usług w zakresie najmu pokoi gościnnych i domków turystycznych. Zgodnie z klasyfikacją GUS usługi polegające na zakwaterowaniu turystów w budynkach mieszalnych, w tym położonych na terenach wiejskich, mieszczą się w dziale 55 PKWiU „Usługi hoteli i restauracji” w grupowaniu 55.23.13-00 „Usługi wynajmu umeblowanych lokali krótkotrwałego zakwaterowania” i podlegają VAT według stawki 7 proc. (poz. 140 załącznika nr 3 do ustawy o VAT). Pozostały najem jest opodatkowany VAT co do zasady według stawki 22 proc.

Jan C. prowadzi hurtownię, jest czynnym podatnikiem VAT. Wynajął należące do niego mieszkanie (niezwiązane z firmą) na cele mieszkalne. Najem ten jest zwolniony z VAT. Ale przychody z najmu Jan C. musi wykazywać w ewidencji VAT i składanych przez siebie deklaracjach jako czynności zwolnione.

Ale nawet jeśli twoje usługi są objęte VAT według stawki 7 lub 22 proc., to prowadząc działalność na niewielką skalę, możesz skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z tego podatku przewidzianego w art. 113 ustawy o VAT. Przysługuje ono, dopóki twój obrót z tytułu świadczenia usług najmu (i ewentualnie innej działalności objętej VAT) nie przekroczy w roku podatkowym 50 tys. zł (ten limit obowiązuje od 2008 r., w latach poprzednich była to równowartość 10 tys. euro). Jeśli rozpoczynasz działalność w trakcie roku, kwotę tę liczysz „w proporcji do okresu sprzedaży”. Możesz skorzystać z następującego wzoru:

W = 50 000 : A x B

, gdzie:

W

– wartość sprzedaży, której przekroczenie powoduje utratę zwolnienia

A

– liczba dni w roku (365 lub 366)

B

– liczba dni, jaka pozostała od dnia rozpoczęcia działalności (włącznie) do końca roku.

W każdym kolejnym roku przysługuje nowy limit, a do zwolnienia masz prawo, jeśli sprzedaż za rok poprzedni nie przekroczyła 50 tys. zł.

Jako podatnik zwolniony z VAT podmiotowo masz jednak pewne obowiązki wobec fiskusa. Musisz mianowicie prowadzić uproszczoną ewidencję sprzedaży VAT – zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT. Wpisujesz w niej obrót z tytułu najmu (ewidencja ta służy do ustalenia, czy limit 50 tys. zł nie został przekroczony). Jej brak skutkuje tym, że urząd skarbowy może określić obrót z najmu w drodze oszacowania i ustalić od niego podatek według stawki 22 proc.