Dla starych mieszkań – wcześniejsze przepisy

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania sprzedawanej nieruchomości. Zmianie uległa nie tylko wysokość podatku, jaki przy tej okazji przyjdzie nam zapłacić, ale i podstawa opodatkowania. Do końca 2006 r. osoby, które sprzedawały swoje mieszkanie, musiały odprowadzić do urzędu skarbowego 10 proc. uzyskanego przychodu, czyli wartości zbywanego mieszkania, domu czy działki. Dziś stawka jest prawie dwukrotnie wyższa (wynosi 19 proc.), ale liczona od dochodu, co oznacza, że sprzedający nieruchomość ma prawo pomniejszyć osiągnięty przychód o koszty jego uzyskania, czyli np. o koszt nabycia nieruchomości.

Jeśli więc akt notarialny potwierdzający nasze prawo do nieruchomości podpisaliśmy do końca 2006 r., choćby i 31 grudnia, to mamy prawo rozliczyć tę transakcję według starych, bo obowiązujących właśnie do końca 2006 r., zasad. W praktyce oznacza to zarówno prawo do opodatkowania według niższej, 10-proc. stawki od przychodu, jak i możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku. Chyba że minęło pięć lat od kupna mieszkania – liczone od końca roku kalendarzowego, w którym zostało kupione lub wybudowane. Zasada ta dotyczy zarówno starych (nabytych do 31 grudnia 2006 r.), jak i nowych domów, mieszkań czy gruntów (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, popularnie zwanej ustawą o PIT).

Sprzedaż nieruchomości przed upływem tego pięcioletniego terminu nie oznacza wcale, że osoby zbywające teraz taką nieruchomość będą musiały uzyskanym przychodem dzielić się z fiskusem. Mogą bowiem skorzystać ze zwolnienia od 10-proc. zryczałtowanego podatku, jeśli w ciągu 14 dni od sprzedaży nieruchomości złożą w urzędzie skarbowym oświadczenie, w którym zobowiążą się do przeznaczenia uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na cele mieszkaniowe. I to w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży. To, na co można wydać uzyskaną gotówkę, precyzyjnie określa art. 21 ust. 1 pkt 32 w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Sprzedawca nie zapłaci podatku dochodowego, jeśli pieniądze przeznaczy w części na:

-nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego;

- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;

- w całości: jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części;

- w całości: jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali;

- w całości: jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny;

- w części wydatkowanej, nie później niż w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Co ważne, przepisy wymagają, aby kupowana nieruchomość znajdowała się na terytorium naszego kraju i tu też musi mieć siedzibę bank, który udzielił podatnikowi kredytu lub pożyczki.

Uwaga! Osoby, które sprzedają mieszkanie po upływie pięciu lat od jego nabycia, nie muszą płacić podatku dochodowego. Dotyczy to wszystkich mieszkań – zarówno tych kupionych do końca 2006 r., jak i tych nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Przykład

Ci, którzy np. 15 stycznia 2008 r. sprzedadzą mieszkanie kupione powiedzmy 10 kwietnia 2006 r., muszą przed końcem stycznia bieżącego roku złożyć we właściwym urzędzie skarbowym specjalne oświadczenie. W przeciwnym razie utracą prawo do zwolnienia od podatku i będą musieli zapłacić 10 proc. od wartości sprzedanej nieruchomości. Niestety, samo złożenie oświadczenia (jego wzór publikujemy poniżej, na wypadek gdyby urząd skarbowy nie miał gotowego formularza) nie zwalnia z podatku raz na zawsze. Prawo do ulgi jest czasowe i zostało ograniczone do dwóch lat. W tym czasie musimy pieniądze uzyskane ze sprzedanej dziś nieruchomości przeznaczyć na kupno innej – przed 15 stycznia 2010 r. W przeciwnym razie będziemy musieli zapłacić podatek (w wysokości 10 proc.) razem z odsetkami, i to za cały dwuletni okres, tak jakby nigdy nie przysługiwało nam prawo do zwolnienia, z którego skorzystaliśmy.

Jeśli nie spełnimy warunków uprawniających do tego zwolnienia, to musimy zapłacić podatek wraz z odsetkami. Należy go zapłacić następnego dnia po upływie dwuletniego terminu, licząc od daty zbycia nieruchomości. Odsetki natomiast naliczane są w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych za okres od dnia będącego terminem płatności podatku (tj. 14 dni od dnia zbycia nieruchomości) do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży nieruchomości. Natomiast począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty odsetki naliczane są w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. Konieczność zapłaty podatku wiąże się też z obowiązkiem złożenia deklaracji podatkowej na formularzu PIT-23.

Podstawą opodatkowania w razie zbycia nieruchomości opodatkowanych 10-proc. zryczałtowanym podatkiem jest, zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Oznacza to, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania można uwzględnić np. koszty biura pośrednictwa w handlu nieruchomościami.

Pamiętaj! Sprzedając mieszkanie otrzymane do końca 2006 r. w spadku lub w darze, nie będziesz musiał płacić zryczałtowanego 10-proc. podatku.

„(...) Wyraźną intencją zapisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy jest bowiem zachęcenie (poprzez ustawowe zwolnienie podatkowe) osób uzyskujących przychód ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych itp. do przeznaczenia pieniędzy z tego źródła na cele niezwiązane z konsumpcją, lecz wydatkowanie ich na trwałe dobra zaspokajające przede wszystkim ich własne potrzeby mieszkaniowe. Zwolnienie takie polega na preferowaniu przeznaczenia wydatków uzyskanych ze sprzedaży jednej nieruchomości na zakup drugiej, a nie na udzieleniu pomocy w spłatach należności związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, której podatnik właśnie się pozbył (...)” (interpretacja nr PB I-3/4117/IN-18/US/2007 AM).