Eksmisja niechcianego lokatora: jak ą przeprowadzić zgodnie z prawem

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa, jak wygląda przebieg postępowania sądowego w sprawie eksmisji, komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, jak również reguluje zasady rozliczeń pomiędzy właścicielem a byłym najemcą mieszkającym nadal w lokalu. Przepisy z 2001 r. określają też zasady wypłaty odszkodowań właścicielom lokali, którzy – mimo wyroku sądowego – mają nadal zajęte mieszkanie przez osoby czekające na przeprowadzkę do lokalu socjalnego.

Co istotne, inne zasady obowiązują przy najmie okazjonalnym, bo jedną z jego największych zalet (z punktu widzenia wynajmującego) jest maksymalne skrócenie postępowania eksmisyjnego, które w zasadzie ogranicza się do nadania przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji.

Najpierw pozew, potem komornik

Pozew o eksmisję wnosi się najczęściej do sądu rejonowego (tylko wyjątkowo do sądu okręgowego, ale jedynie wtedy, gdy czynsz był na tyle wysoki, że wartość przedmiotu sporu uzasadnia skierowanie sprawy do innego sądu niż rejonowy).

Pozew podlega stałej opłacie w wysokości 200 zł. Tak wynika z ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (DzU nr 167, poz. 1398 ze zm.).

Koszty wpisu sądowego nie są więc uzależnione od wartości przedmiotu sporu. Tę wartość liczy się zresztą nie od wyceny mieszkania, ale od trzymiesięcznej wartości czynszu. Dla najmu zawartego na czas nieokreślony wartość przedmiotu sporu liczy się, biorąc czynsz za okres sporny, ale nie więcej niż za rok. Wartość przedmiotu sporu ma znaczenie przy ustalaniu opłat adwokackich lub radcowskich oraz przy możliwości wniesienia kasacji do Sądu Najwyższego.

W sprawie – oprócz powoda (czyli właściciela lokalu) i pozwanego (najemcy) – biorą też udział inne podmioty, zwłaszcza gmina, na której terenie znajduje się lokal,

z którego ma być przeprowadzona eksmisja. Sąd ma obowiązek zawiadomić gminę o takiej sprawie. Jeśli okaże się, że eksmitowane wraz z najemcą powinny być jeszcze inne osoby, to także one są wzywane do udziału w sprawie sądowej.

Gdy sprawa sądowa o eksmisję się zakończy, do pracy przystępuje komornik. Najpierw wzywa on byłego najemcę do dobrowolnego wydania lokalu w wyznaczonym terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu komornik podejmuje czynności eksmisyjne.

Dla kogo lokal socjalny

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, na której terenie położony jest opróżniany lokal. Co istotne, jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego dla dwóch lub więcej osób, gmina musi zapewnić im co najmniej jedno takie lokum.

Sąd – badając z urzędu, czy najemca spełnia kryteria do otrzymania lokalu socjalnego – bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osób eksmitowanych. Nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, najbiedniejszych emerytów i rencistów (którzy kwalifikują się do otrzymywania pomocy z opieki społecznej).

Nie można też orzec braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec małoletniego niepełnosprawnego lub małoletniego ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą. Uprawnienie do lokalu socjalnego mają też osoby, którym taki przywilej przyzna konkretna gmina w drodze uchwały swojej rady.

Co istotne, jeśli wszystkie te osoby mające potencjalne uprawnienia do lokalu socjalnego mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, to sąd nie ma obowiązku orzekać, że przysługuje im lokal socjalny.

Sąd nie ma też obowiązku orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób, które co prawda spełniają kryteria do jego otrzymania, ale są eksmitowane z powodu znęcania się nad rodziną.

Dla właściciela lokalu oraz byłego najemcy najważniejsze jest, że orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje jednocześnie wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Dlatego istotna jest regulacja art. 14 ust. 7 ustawy z 2001 r., który zastrzega, że bezwzględny obowiązek orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego nie dotyczy najemców lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego (czyli w praktyce – głównie mieszkań komunalnych).

Oznacza to, że najemcy mieszkań prywatnych – nawet jeśli spełniają kryteria uprawniające do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego – wcale nie muszą takiego przywileju otrzymać w orzeczeniu sądowym. Jednoznacznie dotyczy to jednak tylko lokatorów mających umowy najmu w mieszkaniach prywatnych podpisane od 2005 r. Inaczej jest w przypadku osób mających umowy najmu w zasobach prywatnych zawarte do końca 2004 r. i spełniających jednocześnie kryteria uprawniające do otrzymania lokalu socjalnego.

Sąd w takich przypadkach nadal musi orzekać o prawie do lokalu socjalnego, co potwierdza brzmienie art. 4 ustawy nowelizującej przepisy o ochronie praw lokatorów z 17 grudnia 2004 r.

Nie dla każdego prawo

Uwaga!

Obowiązek orzekania przez sąd, czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, nie dotyczy osób, które zawarły umowy najmu okazjonalnego (zarówno w okresie od 1 stycznia 2005 r. do 27 stycznia 2010 r., jak i na nowych zasadach od 28 stycznia 2010 r.).

Obowiązku orzekania o uprawnieniu do lokalu socjalnego nie ma też w przypadku osób, które zajęły mieszkanie samowolnie, czyli tzw. dzikich lokatorów. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 20 maja 2005 r. (III CZP 6/05).

Jednak zgodnie z art. 24 ustawy z 2001 r. dzicy lokatorzy mogą w szczególnie usprawiedliwionych przypadkach wnosić, aby i im przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. Nie orzeka jednak o tym sąd, ale decyzje w tej sprawie podejmuje gmina.

Rozliczenia byłego najemcy z wynajmującym

Zakończenie najmu nie oznacza jeszcze, że oczekując na eksmisję, były najemca nie ma żadnych obowiązków wobec wynajmującego. Jest wręcz przeciwnie. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego muszą do dnia eksmisji co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Jego kwota odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Odszkodowanie może więc być wyższe niż dotychczas płacony czynsz. Ponadto jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od byłego najemcy odszkodowania uzupełniającego.

Pomieszczenie tymczasowe

Orzeczenie eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego nie oznacza jeszcze, że były najemca trafi na bruk. Już od prawie siedmiu lat (dokładnie od 5 lutego 2005 r.) nie ma takiej możliwości. Zgodnie bowiem z art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego komornik, wykonując eksmisję, wstrzyma się z jej dokonaniem do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego.

Pomieszczenie takie może sobie oczywiście znaleźć i sam były najemca. Może je też znaleźć dla eksmitowanego lokatora także właściciel lokalu. Od 16 listopada 2011 r. gmina może jednak wskazać – w ostateczności, zamiast pomieszczenia tymczasowego – noclegownię, schronisko lub inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe.

Co istotne, okres wstrzymania się komornika z eksmisją w oczekiwaniu na wskazanie przez gminę pomieszczenia tymczasowego nie trwa w nieskończoność. Od 16 listopada 2011 r. obowiązuje bowiem zasada, że po sześciu miesiącach bezskutecznego czekania komornik będzie mógł eksmitować byłego lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Komornik jedynie powiadomi wtedy gminę, że eksmitowany powinien docelowo trafić do pomieszczenia tymczasowego.

Uwaga! Najem okazjonalny – po spełnieniu wszystkich warunków – jest jednym z nielicznych przypadków, kiedy można lokatora eksmitować wprost do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych (nie jest to więc klasyczna eksmisja na bruk). Nie stosuje się wtedy ograniczeń związanych z koniecznością zapewnienia pomieszczenia tymczasowego ani z zimowym okresem ochronnym przed eksmisją.

Dotyczy to jednak jedynie umów najmu okazjonalnego zawieranych od 28 stycznia 2010 r., czyli już na nowych zasadach. Lokatorzy mający umowy najmu okazjonalnego z okresu 1 stycznia 2005 r. – 27 stycznia 2010 r. muszą być eksmitowani do pomieszczenia tymczasowego, a dopiero kiedy ono się nie znajdzie, można ich wykwaterować do wskazanej przez gminę noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.

Zobacz cały poradnik

»

Jak wynająć mieszkanie i lokal użytkowy

Zobacz też serwisy: