Zasady najmu lokali mieszkalnych określa ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn.. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej ustawa z 2001 r.). Ustawa ta nie dotyczy jednak wszystkich umów najmu mieszkań, a tylko tych, w których najemcami są osoby fizyczne.
Tak wynika z definicji lokatora oraz lokalu. Lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Natomiast lokal ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Ponieważ potrzeby mieszkaniowe mają jedynie osoby fizyczne, to tylko umowy z takimi osobami jako najemcami podlegają ustawie o ochronie praw lokatorów.
Nie ma natomiast ograniczeń co do wynajmujących – mogą nimi być osoby fizyczne (np. prywatni właściciele kamienic, osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali, zarówno własnościowe, jak i lokatorskie), jak również podmioty gospodarcze, wspólnoty mieszkaniowe itp.
Jeśli dom lub mieszkanie chce od nas wynająć jakiś podmiot gospodarczy (np. spółka z o.o. albo nawet osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą na cele z nią związane, np. aby otworzyć w tym lokalu swoje biuro), to do takiej umowy znajdą zastosowanie jedynie przepisy kodeksu cywilnego, ale nie ustawa z 2001 r. Tacy najemcy nie spełniają bowiem kryterium lokatora zajmującego lokal w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.
Jeszcze węższy jest zakres podmiotów, które mogą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy z 2001 r. z umową najmu okazjonalnego możemy mieć do czynienia jedynie wtedy, gdy wynajmuje go osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
