Nie zawsze skorzystasz z rękojmi

Rozmawiamy z Aleksandrą Dalecką, adwokatem z Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy.

Rz: Powiedzieliśmy osobie, która sprzedała dom z przeciekającym dachem, że budynek ma wadę. Były właściciel uważa, że to problem nabywcy, bo widział, co kupował.

Aleksandra Dalecka:

Czasem sprzedawca uchyla się od odpowiedzialności, gdyż akty notarialne bardzo często zawierają oświadczenie, iż „kupujący zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym lokalu i go akceptuje”. Oświadczenia te mogą być jeszcze bardziej doprecyzowane, przykładowo: „strony potwierdzają, iż lokal wymaga remontu ze względu na wiek budynku”.

Sprzedawcy w sytuacji reklamacji na pewno będą twierdzić, iż wyłączyli w ten sposób swoją odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Zauważmy, iż zgodnie z art. 558 kodeksu cywilnego strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi zarówno ograniczyć, jak i wyłączyć. Jeśli sąd uzna taką ich interpretację, postępowanie może zakończyć się przegraną nabywcy. Obrona, iż zapis taki literalnie nie wyłącza rękojmi, w mojej ocenie jest raczej trudna. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, gdy takiemu postanowieniu w akcie notarialnym nie towarzyszył opis zastanego stanu faktycznego, zawarty przykładowo w protokole zdawczo-odbiorczym.

Tak może się zdarzyć na rynku wtórnym, a czy na pierwotnym przy umowie z deweloperem także takie sformułowania w akcie notarialnym wykluczają możliwość skorzystania z rękojmi?

Ograniczenia i wyłączenia rękojmi nie są dopuszczalne w umowach z udziałem konsumenta. Nabywcy mieszkań od dewelopera mają zatem pod tym względem lepszą sytuację prawną.

Deweloperzy często jednak w umowach stosują klauzule, które mogą powodować długotrwałe spory. Na jakie zapisy uważać?

Przykładowo są to klauzule typu: „odpowiedzialność sprzedającego nie obejmuje wad lokalu będących następstwem zwykłego zużycia bądź nieprawidłowej eksploatacji; sprzedawca nie jest odpowiedzialny za wady powstałe w wyniku uszkodzeń mechanicznych dokonanych przez nabywcę; sprzedawca nie odpowiada za szkody powstałe w wyniku dokonanych przez nabywcę zmian konstrukcyjnych, przeróbek” itp.Te, skądinąd słuszne postanowienia umowne, mogą w praktyce obrócić się przeciwko nabywcy, zwłaszcza gdy nie był sporządzony dokładny protokół odbioru. Wtedy w przypadku sporu sądowego decydujące będzie postępowanie dowodowe i poczynione w nim ustalenia faktyczne.

A jeśli przypuszczamy, że sprzedający ukrył jakąś wadę nieruchomości przed nami, aby tylko transakcja doszła do skutku...

Wtedy wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi nie jest skuteczne, gdyż sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. Sąd Najwyższy wypowiedział się swego czasu, iż podstępne zatajenie charakteryzuje się umyślnym działaniem lub zaniechaniem mającym na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego przez wprowadzenie go w błąd. W praktyce może to przybierać różne formy, przykładowo: sprzedawca udzielał wprowadzających w błąd informacji czy odwracał uwagę kupującego od wady.

Kiedy można uznać, że jakaś wada domu czy mieszkania była jednak zatajona przed kupującym?

Wyobraźmy sobie np. sytuację, gdy sprzedawca odziedziczył niedawno mieszkanie, w którym uprzednio niezbyt często przebywał. Może on o pewnych jego mankamentach po prostu nie wiedzieć. Jeżeli w umowie zawarty jest zapis, iż kupujący zapoznał się ze stanem technicznym obiektu, sprzedawca może twierdzić, że tym samym kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, co z mocy prawa powoduje, iż sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności.

Co można zrobić w takiej sytuacji? Jest szansa na uznanie roszczeń?

Tu na pomoc kupującemu idzie orzecznictwo sądowe, które precyzuje, iż dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były one kupującemu znane. Sąd podniósł, iż sprzedający powinien wypełnić obowiązek lojalności względem kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, niebędącej fachowcem w tej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy.

Sprzedający może się bronić, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasły, gdy upłynęły trzy lata od wydania lokalu czy domu, chyba że wadę podstępnie zataił.

Upływ trzech lat nie ma znaczenia, gdy wcześniej kupujący powiadomił sprzedawcę o wadzie.