Na cesji prawa do lokalu zarobi fiskus

Czytelniczka w 2007 r. zawarła notarialną przedwstępną umowę kupna mieszkania z deweloperem. Mieszkanie będzie gotowe w I kwartale 2009 r. i wtedy ma być podpisana definitywna umowa kupna. Czytelniczka chciałaby się wycofać z tej transakcji i przekazać swoje uprawnienia innej osobie. Pyta, czy jest to dopuszczalne i jaki jest podatek od tzw. odstępnego, jeśli cesja praw do mieszkania nastąpi w 2008 r. Prosi też o wyjaśnienie, czy jeśli wyda pieniądze otrzymane z tej transakcji na kupno innego mieszkania, to uniknie podatku.

[srodtytul]Umowa ważna także bez rejenta [/srodtytul]

– Przyszły nabywca może co do zasady bez zgody dewelopera przelać (scedować) całość swych uprawnień wynikających z umowy przedwstępnej o wybudowanie i ustanowienie odrębnej własności lokalu na rzecz osoby trzeciej – mówi notariusz Anatol Surowiec. Inaczej będzie, jeśli w umowie tej zastrzeżono, że na taką cesję potrzebna jest zgoda dewelopera. Dokonana bez jego zgody będzie wówczas nieważna. Możliwość cesji, ale także wpisania do umowy o budowę mieszkania zastrzeżenia ograniczającego swobodę kontrahenta w tym zakresie, wynika z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego.

[b]Do spisania umowy cesji nie trzeba angażować rejenta. Wystarczy zachowanie formy pisemnej.[/b] Co ważne, Anatol Surowiec potwierdza, że dla ważności umowy cesji [b]wystarczy zawarcie jej na piśmie także wówczas, gdy umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego. [/b]

Oczywiście, rezygnujący z nabycia mieszkania czy domu i przejmujący jego prawa i obowiązki wobec dewelopera mogą dla większej pewności powierzyć jej spisanie rejentowi. Trzeba się wówczas liczyć z dodatkowym wydatkiem.

Wynagrodzenie notariusza powinno być liczone od wartości przysporzenia uzyskanego przez nabywcę (cesjonariusza). Jeśli cesja jest odpłatna (sprzedający bierze jeszcze odstępne), będzie to cena sprzedaży, w przypadku zbycia nieodpłatnego będzie nią w praktyce suma wpłat uiszczonych przez rezygnującego z kupna na rzecz dewelopera. Dodatkowo od wynagrodzenia tego naliczany jest VAT (22 proc.).

[srodtytul]Z podatkiem od czynności cywilnoprawnych [/srodtytul]

Bez względu na to, czy cesja nastąpi w formie aktu notarialnego, czy też kontrahenci zdecydują się na formę pisemną, kontrahent przejmujący prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej musi się liczyć z obciążeniem w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych. Różnica jest taka, że gdy umowę cesji spisuje notariusz, na nim ciąży też obowiązek pobrania i odprowadzenia tego podatku do urzędu skarbowego. W razie poprzestania na formie pisemnej nabywca sam musi wypełnić deklarację podatkową i podatek ten uiścić. Ma na to 14 dni, licząc od dnia zawarcia umowy. Podatek ten wynosi 1 proc. i jest naliczony od ceny sprzedaży. Obciąża wyłącznie kupującego. Zwyczajowo kupujący opłaca też wynagrodzenie notariusza.

– Jeśli cesja jest bezpłatna, w rachubę może wchodzić podatek od darowizny – przypomniana Anatol Surowiec. Gdy taka umowa zawierana jest między najbliższymi, można skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku. Jeśli jednak wartość darowizny (wraz z uzyskanymi od tej samej osoby w ciągu ostatnich pięciu lat) przekracza 9637 zł, a cesja nie ma formy aktu notarialnego, warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zgłoszenie darowizny w ciągu miesiąca od zawarcia tej umowy. Przy darowiznach nie wchodzi natomiast w rachubę podatek od czynności cywilnoprawnych.

[srodtytul]Dla fiskusa wedle skali podatkowej [/srodtytul]

Cedujący roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej o wybudowanie i ustanowienie odrębnej własności lokalu musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. [b]Tylko gdyby cena uzyskana z takiej transakcji była równa wpłatom na rzecz dewelopera, nie będzie dochodu, a więc i podatku. [/b]

Bez znaczenia dla tego obowiązku jest sposób zadysponowania kwotą otrzymaną od kontrahenta. Nie uwalnia od podatku przeznaczenie jej na inną inwestycję mieszkaniową. Nie wchodzi tu w rachubę żadne ze zwolnień z tego podatku.

Dochodem z cesji (sprzedaży) praw wynikających z umowy przedwstępnej zawartej z deweloperem, z którego trzeba rozliczyć się z fiskusem, jest różnica między wydatkami na nabycie tych praw (wpłatami na konto dewelopera) a ceną uzyskaną od nabywcy, pomniejszona o ewentualne koszty tej transakcji.

Dochód z cesji jest opodatkowany na zasadach ogólnych, wedle progresywnej skali podatkowej (stawki 19, 30, 40 proc.). Zaliczek od niego się nie wpłaca. Podatek od tego dochodu płaci się dopiero po złożeniu zeznania podatkowego za rok, w którym doszło do transakcji. Dochód z niej wykazuje się w zeznaniu i sumuje z innymi dochodami w nim wykazywanymi.

Obciążenie na rzecz fiskusa będzie więc w praktyce zależało od ogólnego poziomu dochodów danej osoby.

[ramka][b]Ekspektatywa w spółdzielni [/b]

[b]Przedmiotem cesji może być także ekspektatywa prawa do odrębnej własności lokalu budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową.[/b] Także z dochodu z tej transakcji musimy się rozliczyć z fiskusem. Trzeba zaznaczyć, że art. 19 ustawy z 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, by umowa zbycia (sprzedaży) ekspektatywy miała formę aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie umowy zbycia ekspektatywy wynosi połowę obowiązującego wynagrodzenia obliczonego według stawek maksymalnych (plus 22 proc. VAT). Dodatkowo transakcję obciąża podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 1 proc. wartości rynkowej ekspektatywy. [/ramka]