Kiedy mieszkania stanieją

– Z porównania cen wywoławczych mieszkań używanych w dużych miastach wynika, że w trzech przypadkach stawka za mkw. spadła w ciągu roku o ponad 400 zł – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert portalu nieruchomości Oferty.net. – Aż o 491 zł staniał mkw. mieszkania z drugiej ręki w Warszawie, o 466 zł w Krakowie oraz o 428 zł we Wrocławiu. A to oznacza, że cena ofertowa dużego, np. 80-metrowego mieszkania w tych miastach, i to bez uwzględniania opustu, jest dziś o ok. 35 tys. zł niższa niż przed rokiem.

Wpływ na spadek cen na rynku wtórnym mają obniżki na osiedlach budowanych przez firmy deweloperskie.

Taniej od dewelopera

Z badań firmy Reas wynika, że pierwszy raz od 2007 r. średnia cena nowych mieszkań w Warszawie wyniosła na koniec 2011 r. poniżej 8 tys. zł (wszystkich lokali oferowanych: i tych, których budowa trwa, i tych dawno gotowych). Jeśli jednak wzięlibyśmy pod uwagę mieszkania wprowadzane przez deweloperów do sprzedaży w stolicy w czwartym kwartale ub.r. (1,9 tys. lokali), okazałoby się, że jest jeszcze taniej. Przeciętnie za taki lokal deweloperzy chcieli 7,1 tys. zł. To dużo mniej, niż wynosi średnia oferta na rynku wtórnym – 8,6 tys. zł za mkw. wg portalu Oferty.net.

Mariusz Kania, prezes sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse & Partnerzy, zwraca uwagę, że spadki cen na rynku pierwotnym są związane ze zmianą podejścia deweloperów do inwestycji. – Firmy wprowadzają na rynek mieszkania z segmentu popularnego, zbudowane najczęściej w gorszych lokalizacjach. Zmniejszają zaś udział w podaży mieszkań o podwyższonym standardzie – wyjaśnia Mariusz Kania.

Sentymenty szkodzą

Bolesław Drapella, prezes serwisu nieruchomości Morizon.pl, zwraca uwagę, że jest kilka powodów różnic w cenach mieszkań nowych i z drugiej ręki. – Sprzedający na rynku pierwotnym są profesjonalistami o nastawieniu inwestycyjnym. Szybciej więc reagują na realia rynkowe i nie są sentymentalnie związani ze sprzedawaną nieruchomością. Często też znacznie lepiej wiedzą, o ile jeszcze mogą opuścić cenę nieruchomości, aby transakcja była opłacalna – tłumaczy Drapella. Dodaje, że w przypadku rynku wtórnego sprzedającymi są osoby prywatne, związane emocjonalnie ze swoimi mieszkaniami, często z drogimi kredytami walutowymi. Dlatego nie są gotowe na takie rabaty jak deweloperzy.

Prezes Drapella podkreśla, że wpływ na to, iż mieszkania na rynku pierwotnym są coraz tańsze, ma ich „adres". Wielu deweloperów buduje dziś na tańszej ziemi, więc i ceny mieszkań są niższe niż dotąd. Także na średnie stawki lokali z drugiej ręki niezmiennie największy wpływ ma lokalizacja – zwykle lepsza niż w przypadku nowych osiedli. Olimpia Bronowicka, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, uważa, że ceny na rynku wtórnym już podążają za tym, co się dzieje na rynku nowych mieszkań. – Raczej nie zdarzy się jednak tak, że średnie stawki z obu rynków będą równe. Między innymi dlatego, że deweloperzy mocno obniżyli ceny, szczególnie na obrzeżach miasta – np. w stolicy wynoszą 5 – 6 tys. zł za mkw. Poza tym starsze bloki w centrum miasta mają lepszą lokalizację, a to wpływa na ich cenę – mówi Bronowicka.

Jej zdaniem ceny mieszkań na stołecznym rynku wtórnym i tak znacznie spadły w porównaniu z okresem boomu: z ok. 12 tys. zł za mkw. w połowie 2008 roku do 8 tys. zł za mkw. dziś. To stawki ofertowe, a kupujący mogą liczyć na 5 – 8 proc. rabatu.

Z danych Morizon.pl wynika, że średni czas sprzedaży mieszkania to pięć miesięcy. Na lokale do 55 – 60 mkw. powierzchni chętni znajdują się szybko: w ciągu dwóch – trzech miesięcy, podczas gdy na mieszkania większe, np. cztero- czy pięciopokojowe o metrażu powyżej 75 mkw., czeka się rok, a czasem nawet dłużej.

Mariusz Kania, prezes sieci biur Metrohouse & Partnerzy

Ceny nowych mieszkań znacznie spadały w ostatnim czasie. W ubiegłym roku obniżka stawek na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła ok. 8 proc., podczas gdy w przypadku mieszkań używanych zmiany były kosmetyczne. Z naszych analiz wynika, że średnia stawka za lokal sprzedawany na rynku wtórnym w Warszawie wynosi ok. 7560 zł za mkw. Na rynku pierwotnym najłatwiej znaleźć oferty w cenie 7 – 8 tys. zł za mkw. Powoli zaciera się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi nowych i używanych mieszkań.

10-letnie lokale trzymają ceny

Najbardziej skłonni do obniżek są właściciele mieszkań w wielkiej płycie, najmniej – lokali w budynkach postawionych po 2000 roku. W dużych miastach (takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto) największą grupę mieszkań na sprzedaż stanowią te wybudowane po 2000 roku – wynika z analiz serwisu Szybko.pl. – We Wrocławiu i Gdańsku jest to nawet ponad 50 proc. wszystkich ogłoszeń, w Krakowie i Poznaniu – więcej niż 40 proc., a w Warszawie 31 proc. – wylicza Marta Kosińska, ekspert serwisu Szybko.pl. – Analiza cen, przeprowadzona z uwzględnieniem wieku i charakteru budynku, wykazuje, że mieszkania z ostatniej dekady są najdroższą grupą nieruchomości – dodaje. Zdaniem Kosińskiej utrzymujący się wysoki poziom cen wynika m.in. z preferencji kupujących. W badaniach deklarują oni, że są zainteresowani lokalami budowanymi po 2000 r. Tymczasem znaczna ich część została kupiona na kredyt, a właściciele uzależniają ich cenę od wysokości zadłużenia. Stąd elastyczność cenowa i skłonność do obniżek w tej grupie ofert jest zdecydowanie mniejsza niż w przypadku bloków z płyty czy mieszkań z lat 1990 – 2000.

Nieruchomości

Pozostało 90% artykułu