Niemiecki boom po latach stagnacji

W większości państw strefy euro w ciągu dekady do 2007 r. ceny domów i mieszkań wzrosły o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset procent. Niemcy jednak tamten boom całkowicie ominął. Jak wynika z danych zebranych przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych, pod koniec 2009 r. ceny nieruchomości na rynku wtórnym były nad Renem nawet niższe niż 17 lat wcześniej.

Na rynku pierwotnym ceny poszły w górę, ale marginalnie. Specyfiką niemieckiego rynku był też niski odsetek mieszkań własnościowych, a wysoki wynajmowanych (w ub.r. zaledwie 45 proc. Niemców miało własne M). Ale w 2010 r., gdy w Grecji rozpoczął się kryzys, który następnie rozprzestrzenił się na inne kraje strefy euro, nadreński rynek domów zaczął się szybko zmieniać.

Namacalne aktywa

Według portalu nieruchomościowego Europace, od początku 2010 r. średnia cena kupowanej w Niemczech nieruchomości wzrosła o ponad 14 proc. Ale w dużych miastach wzrost cen był jeszcze wyraźniejszy. Z danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle wynika, że w Berlinie od 2009 r. mieszkania podrożały o 37,5 proc., przy czym tylko w 12 miesiącach do połowy br. o 22,5 proc. Równie szybko zwyżkują ceny w Hamburgu, Monachium i Duesseldorfie.

Eksperci dostrzegają kilka przyczyn boomu na niemieckim rynku nieruchomości. Wszystkie są jednak bezpośrednio powiązane z kryzysem w eurolandzie. To on wymusił na Europejskim Banku Centralnym obniżkę głównej stopy procentowej do 0,5 proc., wskutek czego kredyty hipoteczne w euro są dziś rekordowo tanie. – Kupno nieruchomości znalazło się dzięki temu w zasięgu możliwości wielu gospodarstw domowych – wskazuje Stefan Mitropoulos, analityk z banku Helaba.

Ale rynkiem nieruchomości interesują się też ci, których było na nie stać i przed obniżką stóp, w tym zagraniczni inwestorzy. – Ludzie mają za sobą fatalne doświadczenia z innymi inwestycjami, np. w fundusze lub akcje. Chcą czegoś namacalnego – tłumaczył niedawno na łamach „FT" Kai Eders z agencji nieruchomości Engel & Völkers.

– Brak alternatyw inwestycyjnych wzmacnia pęd ku rzekomo bezpiecznym aktywom – dodaje Mitropoulos. Ogromny popyt na niemieckie papiery skarbowe, uważane za jedne z najbezpieczniejszych na świecie, obniżył rentowność (zmienia się odwrotnie do cen) 10-letnich obligacji do około 1,5 proc.

Od ponad roku jest ona niższa niż inflacja nad Renem, co oznacza, że inwestycja w obligacje gwarantuje stratę. A wielu inwestorów obawia się, że luźna polityka pieniężna EBC poskutkuje prędzej czy później wzrostem inflacji.

Ciągle tanio

Wszystko wskazuje na to, że nieruchomości nad Renem będą nadal drożały, bo żadna z sił, która za tym stoi, w najbliższym czasie nie zaniknie. Tego zdania są m.in. ekonomiści z agencji Standard & Poor's oraz Deutsche Banku.

Tymczasem niemiecki bank centralny, Bundesbank już na początku roku wyraził zaniepokojenie boomem na rynku nieruchomości i zapowiedział, że będzie się mu przyglądał. Według Andrew Grooma z niemieckiego oddziału Jones Lang LaSalle, obawy są uzasadnione, bo w takich miastach, jak Berlin czy Monachium, ceny mieszkań już oderwały się od ekonomicznej rzeczywistości. To oznacza, że w razie niespodziewanego wzrostu stopy bezrobocia, stóp procentowych lub innego wstrząsu, może je czekać załamanie, co mogłoby zdestabilizować sektor finansowy.

Większość ekspertów jest jednak spokojna. Jak wskazuje Steffen Sebastian, kierownik Instytutu ds. Finansów Hipotecznych na Uniwersytecie Regensburg, w krajach, które zmagają się dziś z konsekwencjami baniek na rynkach nieruchomości, np. w USA, Hiszpanii i Irlandii, wzrost cen był znacznie szybszy niż dziś w Niemczech. Jedną z przyczyn było to, że tam boom napędzała ekspansywna polityka kredytowa banków, podczas gdy nad Renem kryteria udzielania kredytów są surowe. Większość inwestorów kupuje zaś nieruchomości za gotówkę.

W opublikowanym niedawno raporcie ekonomiści z Deutsche Banku zauważyli zaś, że wskaźnik dostępności mieszkań – mierzony jako stosunek cen do dochodów do dyspozycji Niemców – jest nad Renem wciąż o ponad 20 proc. poniżej długoterminowej średniej.