Cykl na rynku pierwotnym najwyraźniej wchodzi w nową fazę. Eksperci firmy REAS prognozują, że w 2018 r. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach skurczy się o kilkadziesiąt procent, do ponad 62 tys.

Przez pięć wcześniejszych lat sprzedaż rosła jak na drożdżach, w średnim tempie niemal 19 proc. rocznie, by w 2017 r. dojść do rekordowego poziomu 72,8 tys. Analitycy REAS spodziewają się, że 2019 r. będzie kontynuacją korekty.

– Jeśli traktować liczbę sprzedawanych mieszkań jako kluczowy wskaźnik koniunktury, to boom na rynku mieszkaniowym mamy za sobą – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS oraz szefowa działu badań i analiz rynku. Ekspertka wskazuje, że sprzedaż spada, ponieważ zmniejsza się podaż lokali – a to skutek coraz wyższych kosztów wykonawstwa i cen gruntów, a także opóźnień przy otrzymywaniu pozwoleń.

Deweloperzy przerzucają wzrost kosztów na ceny mieszkań, a te osiągnęły już poziom sprzed kryzysu, jaki wybuchł dekadę temu po upadku banku Lehman Brothers.

– Poziom cen ofertowych, który został osiągnięty, stał się dla wielu nabywców – zwłaszcza tych w segmencie popularnym – nieosiągalny. Tym bardziej że nie mogą oni liczyć na żadne dodatkowe wsparcie w finansowaniu zakupu, jak chociażby to, którym jeszcze niedawno był program MdM – wskazuje Kuniewicz.

Rosnące ceny mieszkań to także problem dla osób traktujących zakup mieszkania jako lokatę kapitału. Droższe mieszkania oznaczają spadającą rentowność najmu.

Czas na stabilizację

Zdaniem Nikodema Iskry, prezesa Murapolu – największej firmy deweloperskiej, licząc zasięgiem geograficznym i liczbą sprzedanych w tym roku lokali – sytuację na rynku należy ocenić jako stabilną, a nastroje – jako umiarkowany optymizm.

– Szukając przyczyn tegorocznego spadku sprzedaży mieszkań, można ich upatrywać zdecydowanie po stronie podaży. Nadal obserwowany jest bardzo wysoki popyt, także wśród klientów inwestycyjnych – mówi Iskra. – Zakupom sprzyjają koniunktura gospodarcza i bogacenie się społeczeństwa, wzrost wynagrodzeń, a także niskie bezrobocie i stopy procentowe. Potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal nie są zaspokojone, wciąż brakuje 2–2,5 mln lokali, żeby dorównać do poziomu średniej w Unii Europejskiej, co według prognoz zajmie kilkanaście lat – dodaje.

Na strukturalny niedobór mieszkań wskazują w ostatnim raporcie analitycy firmy Deloitte. W Polsce średnie zasoby wyniosły w zeszłym roku 376 lokali na 1000 mieszkańców, tymczasem wskaźnik dla Unii Europejskiej to 489 mieszkań na 1000 osób.

Prezes Iskra podkreśla, że deweloperzy zmagają się z trudniejszą sytuacją na rynku związaną ze znacznym wzrostem cen gruntów, trudnościami w dostępie do pracowników budowlanych oraz wzrostem cen usług i materiałów.

– Niemniej działalność dużych firm, zwłaszcza posiadających rozbudowane banki ziemi, nie jest zagrożona. Podtrzymujemy pozytywne prognozy na ten i przyszły rok, mówiące o stabilizacji sprzedaży około 3,5 tys. mieszkań rocznie – mówi Iskra.

Po trzech kwartałach Murapol znalazł nabywców na 2,69 tys. lokali, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej – dało mu to pozycję lidera. Konkurenci z kolejnych miejsc zanotowali w tym czasie spadki sprzedaży rzędu 11–25 proc. W tym czasie rynek liczony przez REAS (a więc sześć największych aglomeracji) skurczył się o 10,4 proc., do 48,3 tys.

Tylko w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań poszły w górę o kilkanaście procent. Najbardziej drożeją mieszkania z segmentu popularnego.

– Lokale w Polsce drożeją już od kilku lat, co jest determinowane wspomnianymi wyższymi kosztami. Stopniowo maleje podaż mieszkań, co również wpływa na wzrost ich wartości – mówi Iskra. – Należy jednak zauważyć, że nasz kraj notuje jeden z najniższych wzrostów cen lokali w Unii Europejskiej. Analitycy rynkowi oceniają, że w przyszłym roku ceny będą szły w górę o 2–4 proc., do poziomu akceptowalnego przez rynek. Wydaje się prawdopodobne, że stabilizacji cen mieszkań możemy się spodziewać w okolicach 2020 r. – szacuje.

Jak wyliczają eksperci Deloitte, średnia cena za mkw. mieszkania wynosiła w Polsce w 2017 r. 1,32 tys. euro, o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. Ceny w Wielkiej Brytanii czy Francji są niemal cztery razy wyższe.

Czy w związku ze wzrostem kosztów deweloperzy będą w stanie utrzymywać marże?

– Sprzedaż w kolejnych kwartałach będzie pochodną banków ziemi z uzyskanymi pozwoleniami na budowę; w optymalnym scenariuszu mówimy tutaj o gruntach zakupionych lub zagwarantowanych po cenach sprzed zwyżek cen obserwowanych w 2018 r. – mówi Iskra. – Marże będą też efektem minimalizowania przyczyn wzrostu kosztów budowy. W tym kontekście największą rolę spełniają budynki powtarzalne, budowane w ramach ściśle określonych wytycznych projektowych i wykonawczych. O koszcie budowy decyduje bowiem nie etap budowy, lecz właściwie poprowadzony proces projektowy. To na poziomie architektów, statyków i inżynierów od technologii oraz budżetowania kształtują się optymalne rozwiązania projektowe skutkujące dobrymi budżetami – dodaje.

Czy w sytuacji wzrostu cen mieszkań – także na rynku wtórnym – może się rozwinąć rynek lokali na wynajem?

– Dopóki Polaków będzie stać na zakup mieszkań, dopóty chętniej będą kupować, niż wynajmować. Wynika to z mentalności, która znacznie różni się od Europejczyków z Zachodu. Mniej migrujemy w naszym kraju „za pracą", co na przykład w USA jest głównym motywem wynajmowania – komentuje Iskra. – Obecnie Polaków stać na więcej niż jeszcze kilka lat temu – rosnące PKB per capita i stabilny rozwój gospodarczy sprzyjają sprzedaży mieszkań i branży nieruchomości. Dodatkowo, według raportu NBP, atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości może być nadal wyższa niż lokat bankowych, dziesięcioletnich obligacji skarbowych czy giełdy – podsumowuje.

Istotny element

Deweloperzy mieszkaniowi są ważnym składnikiem polskiej gospodarki – przede wszystkim dostarczają produkty absolutnie pierwszej potrzeby. Choć branża jest mocno rozdrobniona, na Liście 2000 „Rzeczpospolitej" znajduje się kilka spółek z obrotami liczonymi w setkach milionów złotych. Są też budowlane grupy kapitałowe mające w swoich strukturach deweloperów. Rynek mieszkaniowy to również istotne źródło przychodów dla figurujących w naszym zestawieniu generalnych wykonawców.

Nie należy zapominać o roli deweloperów mieszkaniowych w kształtowaniu rynku obligacji korporacyjnych. Według szacunków DM Navigator na koniec I półrocza udział obligacji w strukturze obserwowanych przez tę instytucję deweloperów sięgał 75 proc. Firmy miały do wykupu w perspektywie do 2023 r. papiery za 3,5 mld zł.