Według niedawnych badań Home Broker i Open Finance, ostatnie 12 miesięcy przyniosły wzrost cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym (pierwotnym i wtórnym) w wielu miastach. Np. w Krakowie doszło do ponad 14 proc. skoku. W Warszawie stawka poszła w górę o ponad 12 proc., we Wrocławiu o ok. 7 proc. Podwyżkę nawet zanotowano w jednej z najtańszych aglomeracji na rynku czyli w Katowicach (o ok. 6 proc.) Jednocześnie, jak przekonują analitycy Home Broker, znacznie wzrosła liczba transakcji.

Bez rządowej dopłaty

Wydawałoby się więc, że rynek wreszcie odbija się od dna. Czy jesteśmy świadkami końca spadków cen a inwestorzy oprócz zysku z najmu mieszkań mogą liczyć na ich rychły wzrost wartości? Niekoniecznie. Np. według najnowszych danych serwisu Domy.pl,  w ciągu roku na rynku wtórnym w największych miastach średnia ofertowa stawka spadła o  3,4 proc. Paweł Grabowski, pośrednik z agencji nieruchomości Ober- Haus również przekonuje, że ze względu na stale rosnącą podaż na rynku pierwotnym i wtórnym, ceny spadają.

Jak zauważają sami analitycy Home Broker w ubiegłym roku rynkiem rządził wygaszony już program Rodzina na Swoim (RnS) – średnio udzielano co czwartego kredytu z rządowym wsparciem. Sprzedawano więc w dużych ilościach mieszkania, których ceny mieściły się w limitach programu a więc, siłą rzeczy, możliwie jak najtańsze. – Dodatkowo jesienią 2012 r. zbliżał się koniec RnS i wielu sprzedających obniżało specjalnie ceny by sprzedać nieruchomości – zauważają przedstawiciele Home Broker. Teraz udział najtańszych transakcji zmalał a klienci czekają na wejście w przyszłym roku nowej rządowej oferty czyli programu Mieszkanie dla Młodych. Na tym chwilowym „bezkrólewiu" kupowane są więc droższe „M", zwłaszcza, że gotówka wyjęta z lokat bankowych w niemałej części trafia właśnie na rynek nieruchomości.

- Oczywiście, założenie, że kupione mieszkanie z czasem zyska na wartości jest miłe dla ucha i kieszeni. Aby trudno oczekiwać wzrostów cen na skalę minionej dekady, a podaż wciąż zasilają nowe lokale, które będą na pewno konkurencyjne pod względem standardu i wieku – zauważa Waldemar Oleksiak z agencji nieruchomości Emmerson Realty. Ale niektóra grupa lokali nie powinna już bardziej tracić na wartości, np. lokale na Śródmieściu, Mokotowie czy też na Ochocie, Woli i Żoliborzu jak i w  bezpośrednim sąsiedztwie I linii metra. - Również rejony sąsiadujące z centralnym odcinkiem II linii metra mogą znacznie zyskać na atrakcyjności. Ostatnio deweloperzy zaczęli wykupywać grunty w Chrzanowie, który ma być ostatnią (czy też pierwszą) stacją tejże II linii metra. Ma tam powstać z czasem osiedle na miarę Miasteczka Wilanów. Mieszkania ulokowane blisko całej nowej linii metra powinny zyskać na wartości i mogą być dobrymi inwestycjami pod wynajem. Oczywiście, Warszawa jest liderem i tutaj łatwiej o atrakcyjne inwestycyjnie „M". Ale każde duże miasto, które jest prężnym ośrodkiem przyciągającym inwestorów, przyciągnie również potencjalnych pracowników czyli potencjalnych klientów kupujących czy wynajmujących mieszkania – opowiada Waldemar Oleksiak.

Małe, w dobrej lokalizacji

Z drugiej strony, nie wszędzie cena transakcyjna poszła do góry. Na minusie znalazła się Gdynia (spadek o 12 proc.) oraz Łódź (spadek 3 proc.) – podają analitycy Home Broker i Open Finance. Dodają przy tym, że w Gdyni obrót lokalami jest niewielki, więc np. wyprzedanie jednej tańszej inwestycji mieszkaniowej może istotnie zaważyć na przeciętnych stawkach transakcyjnych w tym mieście.

- Najwięcej inwestorów jest aktywnych w Krakowie i w stolicy. Nie powinno to budzić dziwienia bo w tych miastach po pierwsze, jest najwięcej studentów, chętnych do wynajmu lokali, a po drugie, koncentruje się tu biznes a biznes to również potencjalni chętni do wynajęcia mieszkania – tłumaczy Marcin Krasoń z Home Broker.

Inwestorzy przeznaczają swój kapitał na mieszkania nieduże metrażowo, z możliwie największą liczbą pokoi. Na przykład, wybierają  dwa pokoje do 45 – 50 mkw. albo trójki o pow. 55 mkw. Najchętniej wybierają lokale nowe ale gotowe do zamieszkania, w dobrym standardzie i z wyposażeniem. Mile widziane okazje, czyli oferty o cenach niższych niż średnia rynkowa w danej lokalizacji. Nie droższe więc niż 300 (miasta regionalne) - 350 tys. zł (Warszawa) czy  - W kupowaniu mieszkań pod wynajem obowiązuje zasada: Jak najmniej metrów i jak najwięcej pokoi. Chcąc kupić mieszkanie na wynajem trzeba też pamiętać o lokalizacji: jeśli klientami mają być studenci, to dobrze by było blisko uczelni, a jeśli biznesmeni to blisko zagłębia biurowego – opowiada Marcin Krasoń, analityk Home Broker. Według niego, najwyższa rentowność z najmu jest w Warszawie, Łodzi i Gdańsku (4,5 proc. netto), a najniższa w Poznaniu (3,5 proc. netto). – Są to dane uśrednione z pewnymi założeniami, np. że mieszkanie jest wynajęte przez 10,5 miesiąca w roku. Jeśli uda się nam kupić tanio lokum i znaleźć długoterminowego najemcę (na wiele lat), z którym podpiszemy korzystną umowę, to rentowność może znacznie przekroczyć 10 procent. I tu nie ma definicji lepszego i gorszego mieszkania, wszystko zależy od tego, za ile kupimy mieszkanie, jak szybko znajdziemy najemcę i ile nam on zapłaci – wyjaśnia Krasoń.

Jak dodaje Paweł Grabowski, mieszkanie najlepiej kupić w dużym ośrodku akademickim i zarazem turystycznym. - W tych miejscach zawsze będzie całoroczny popyt na lokale do wynajęcia. Opłacalność inwestycji w najem zależy jednak głównie od wiedzy i umiejętności operatora mieszkania – właściciela bądź wyspecjalizowanej firmy, która będzie odpowiadała za cały proces wynajmu począwszy od przygotowania lokalu do wynajmu, poprzez reklamę, pozyskanie i obsługę najemców, od wprowadzenia się po wyprowadzkę i bieżące utrzymanie nieruchomości – tłumaczy Grabowski.