fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Jak rozwiązywać spory sąsiedzkie: jak zmierzyć immisje

Pewnych immisji nie sposób uniknąć. Wrażliwszym osobom może przeszkadzać nawet głośniejsza rozmowa. Dlatego nie wszystkie działania są zabronione
Dozwolone będą te, które nie przekraczają przeciętnej miary w korzystaniu z nieruchomości. Jak je zmierzyć? Decydowało będzie społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe. Mówiąc prościej: to, jakie jest przeznaczenie nieruchomości i jakie jest jej otoczenie (miejskie, wiejskie, w miejscowości uzdrowiskowej itp.).
Kodeks cywilny mówi, że właściciel nieruchomości powinien dołożyć starań, aby wykonywać przysługujące mu prawo w taki sposób, by nie zakłócało korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę. Pojęcie „przeciętnej miary" jest wyznaczane przez czynniki obiektywne, wolne od subiektywnych odczuć sąsiadów (np. jeśli sąsiednią nieruchomością jest lokalna kotłownia, to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu, niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę).
W praktyce ocena „przeciętnej miary", w rozumieniu art. 144 kodeksu cywilnego, powinna być dokonywana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu.
Tak więc ustalenie, czy w konkretnym przypadku została przekroczona granica dopuszczalnych uciążliwości wynikających z sąsiedztwa gruntów, na jakie jest narażona każda nieruchomość, wymaga oceny, czy zakłócenie przekracza przeciętną miarę wyznaczoną nie tylko przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, lecz także przez stosunki miejscowe, i dopuszczalną na podstawie przepisów odrębnych.

Przeznaczenie nieruchomości

Gdy ustalamy społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, powinniśmy brać pod uwagę obydwie nieruchomości, czyli tę, która jest dotknięta immisjami, jak i tę, która zakłócenia emituje. Dozwolone będą takie zakłócenia, które wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, która je emituje, i nie zakłócają normalnej eksploatacji nieruchomości, która ich doznaje.
Przykład
Hodowla kur w ogródku miejskim i wynikająca z niej uciążliwość dla nieruchomości sąsiednich będzie z reguły przekraczać przeciętną miarę, a taka sama hodowla w warunkach wiejskich zazwyczaj miary tej nie przekracza. Inne jest bowiem społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości w mieście, a inne na wsi.
O tym, jakie jest przeznaczenie terenów, dowiemy się z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a gdy ich nie ma – z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Stosunki miejscowe

Próbując z kolei rozszyfrować sformułowanie „stosunki miejscowe" użyte w art. 144 k.c. powinniśmy mieć na uwadze to, gdzie nieruchomość się znajduje: na wsi, w mieście, w miejscowości uzdrowiskowej, czy są to tereny przemysłowe itp.
W każdym przypadku konieczny jest zdrowy rozsądek. Trudno np. domagać się zlikwidowania funkcjonującego od dawna w danej okolicy zakładu, bo emituje za dużo hałasu (sądy nie zawsze takie pozwy uwzględniają). Najpierw trzeba spróbować zamontować filtry ograniczające emisję hałasu.

Trzeba sprawdzać normy z innych ustaw

Poziom natężenia niektórych zakłóceń określony jest szczegółowo w przepisach różnych ustaw. Będą one miały znaczenie przy ustalaniu, czy zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich przekraczają przeciętną miarę, o której mowa w art. 144 k.c. Trzeba jednak pamiętać, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/00), że „dopuszczalna miara zakłóceń ustalana jest przy zastosowaniu kryteriów obiektywnych, a istniejące normy administracyjne dopuszczalnych zakłóceń w postaci np. emisji hałasu mają znaczenie pomocnicze".
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA