Nieruchomości

Podział molochów jest niezbędny

Fotorzepa, Kuba Kamiński kkam Kuba Kamiński Kuba Kamiński
Rozmowa z dr Małgorzata Wrzołek-Romańczuk, radcą prawnym, ekspertem sejmowym oraz znawcą prawa spółdzielczego
[b]Wielu spółdzielców wykupiło swoje mieszkania i są teraz właścicielami. Czy jest więc sens, żeby dalej istniały spółdzielnie? Może powinny je zastąpić wspólnoty mieszkaniowe?[/b]
[b]Małgorzata Wrzołek-Romańczuk:[/b] Nie... Jestem zdecydowanie za tym, by dalej funkcjonowały. To dużo lepsza forma zarządzania lokalami niż wspólnoty mieszkaniowe. [b]Dlaczego?[/b]
Spółdzielnie posiadają osobowość prawną, a wspólnoty są jedynie ułomnymi osobami prawnymi. Przepisy dość precyzyjnie regulują strukturę wewnętrzną spółdzielni oraz stosunki między spółdzielnią i jej członkami. Poza tym zarządy spółdzielni mają co do zasady dużo większą swobodę w podejmowaniu decyzji. We wspólnocie każda czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. Nie do końca wiadomo, co zarząd we wspólnocie może, a czego już nie. [b]Ale przecież członkowie spółdzielni po to się m.in. przewłaszczali, żeby pozbyć się niechcianego prezesa i mieć wpływ na sposób zarządzania swoją nieruchomością. Tymczasem ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych im na to nie pozwala, jeżeli w budynku jest przewaga lokali spółdzielczych.[/b] To jest mit, że spółdzielnie są źródłem wszelkich patologii, a wspólnoty nie. W jednych i drugich dochodzi do wielu konfliktów i nieprawidłowości. Proszę mi wierzyć, małe spółdzielnie mieszkaniowe dobrze sprawdzają się w praktyce. Mechanizmy prawa spółdzielczego są takie, że spółdzielcy naprawdę mogą mieć wpływ na sposób zarządzania oraz podejmowania decyzji. Pod warunkiem jednak, że się w ogóle tym interesują. Tak różowo oczywiście wszędzie nie jest. Niestety z przykrością stwierdzam, że nam, Polakom, brakuje chęci działania razem, frekwencja na walnych zgromadzeniach jest mała, a zainteresowanie sprawami spółdzielni, czyli w istocie własnymi – niewielkie. Z drugiej strony w wielu spółdzielniach trafiają się osoby, które wszędzie widzą afery i korupcję. [wyimek]Do większości patologii dochodzi głównie w dużych spółdzielniach, skupiających niekiedy nawet po kilkadziesiąt tysięcy członków. Tam spółdzielca ma faktycznie niewiele do powiedzenia.[/wyimek] Do większości patologii dochodzi jednak głównie w dużych spółdzielniach, typowych molochach, skupiających niekiedy nawet po kilkadziesiąt tysięcy członków. Tam spółdzielca ma faktycznie niewiele do powiedzenia. To spuścizna po PRL. Jest wyjście z tej sytuacji w postaci podziału spółdzielni na mniejsze, ale co z tego, skoro w praktyce nie jest to proste. Zarządy spółdzielni bardzo utrudniają te przekształcenia. Prawo przewiduje wprawdzie mechanizmy wymuszania podziału, ale gdy pozew w tej sprawie trafi do sądu, zaczynają się schody. Postępowanie trwa bowiem latami, a i sądy nie zawsze sobie radzą z tego typu problemami, bo to materia niezwykle złożona i trudna. Szanse więc na szybkie pozbycie się spółdzielczych molochów są małe. Wierzę jednak, że kiedyś to nastąpi. [b]Wydaje mi się jednak, że zarówno te małe, jak i duże mają te same problemy, które wynikają z ciągłych nowelizacji ustawy spółdzielczej i kwestionowania kolejnych zmian przez Trybunał Konstytucyjny. Trwa to od wielu lat. Czy da się w takiej niepewności prawnej w ogóle funkcjonować?[/b] Wiele spółdzielni zaczęło ignorować kolejne zmiany. Takim najbardziej dobitnym przykładem są zebrania przedstawicieli. Powinny one zniknąć dwa lata temu, kiedy jedna z nowelizacji zastąpiła je walnymi zgromadzeniami w częściach. I co zrobiły niektóre z nich? Podając jako powód oczekiwanie na wyrok TK, pozostawiły dotychczasowe zebrania przedstawicieli. [b]Zgodzi się jednak pani ze mną, że walne zgromadzenie w częściach to fatalny pomysł naszego ustawodawcy. Spółdzielcy nie mają bowiem na nich nic do powiedzenia.[/b] Absolutnie tak. Wprawdzie TK w swoim orzeczeniu z 15 lipca 2009 r. umorzył postępowanie m.in. w sprawie tego przepisu z przyczyn formalnych, ale prezes TK Bohdan Zdziennicki w zdaniu odrębnym do tego wyroku zwrócił uwagę na niezwykle istotną rzecz. Mianowicie przepis dotyczący walnego zgromadzenia podzielonego na części został wprowadzony w wyniku poselskiej poprawki, żaden zaś z wyjściowych projektów nie przewidywał tego typu możliwości. Jest to poważne uchybienie w procedurze legislacyjnej, a tym samym naruszenie art. 2, 118 i 119 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9AAFC8EAB599D6ABF7C2605560054623?id=77990]konstytucji[/link]. Doskonale zdaję sobie sprawę, jaka była intencja autorów tej poprawki. Chodziło im mianowicie o to, żeby w ten sposób zmusić wielkie spółdzielnie do podzielenia się. Oczywiście sam cel jest słuszny, ale nie taką metodą! [wyimek]Powinna być wprowadzona regulacja, że nie można być jednocześnie członkiem rady, zarządu lub pracownikiem i przedstawicielem na zebranie przedstawicieli tej samej spółdzielni[/wyimek] Do czego bowiem doszło. Poprawka, która miała usunąć patologię, doprowadziła do następnej. Skoro bowiem zarząd przygotowuje uchwały, to tylko spółdzielcy uczestniczący w pierwszej części mają coś do powiedzenia, mogą dyskutować i wprowadzać zmiany do uchwał. Kolejne części już nie mają takiej szansy – pod głosowanie muszą być poddane uchwały o jednakowej treści. Prof. Ewa Łętowska w zdaniu odrębnym do wyroku z 15 lipca nazwała ten mechanizm maszynką do głosowania nad niezmienialnym projektem uchwały – i to jest bardzo trafne określenie. Doszło więc do absolutnego zaprzeczenia istoty spółdzielczości, bo w niej zarówno podczas stosowania demokracji bezpośredniej, jak i pośredniej powinno dochodzić do wypracowywania konsensusu. Najpierw powinien więc powstać pewien wyjściowy projekt, a potem spółdzielcy powinni wypracować w drodze dyskusji właściwe rozwiązanie. [b]Jakie jest więc wyjście z tej sytuacji?[/b] Powrót do zebrania przedstawicieli. Trzeba określić próg, np. 20 członków, po przekroczeniu którego walne zgromadzenie byłoby zastępowane przez zebranie przedstawicieli. Jednocześnie powinna być wprowadzona regulacja, że nie można być jednocześnie członkiem rady, zarządu lub pracownikiem i przedstawicielem na zebranie przedstawicieli tej samej spółdzielni. Bardzo często skargi spółdzielców dotyczyły zdominowania zebrania przedstawicieli przez pracowników spółdzielni. Trudno liczyć na obiektywizm takiego przedstawiciela w podejmowaniu decyzji, skoro jako podwładny jest uzależniony od zarządu. [b]Za kilka miesięcy przestaną obowiązywać przepisy dotyczące atrakcyjnych zasad wykupu lokali własnościowych i lokatorskich. Trwają prace nad nowymi. Jak pani zdaniem powinny wyglądać zasady przewłaszczania się? Od wielu lat bowiem zmieniają się jak w kalejdoskopie, raz można nabyć mieszkanie taniej, potem drożej... Gdzie jest właściwie ten złoty środek?[/b] Wprowadzenie nowych rozwiązań będzie bardzo trudne, ponieważ trzeba respektować wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2008 r., w którym stwierdził on niekonstytucyjność przepisów dotyczących przekształcania lokatorskich i własnościowych praw do lokalu we własność. Wejście jego w życie odroczył o rok. Nie zgadzam się z tym rozstrzygnięciem. [wyimek] Spółdzielcy powinni ponieść tylko 100 proc. kosztów budowy swojego lokalu. Spółdzielnia nie może na nich zarabiać. [/wyimek] Reguły przenoszenia własności wprowadzone w 2007 r. są prawidłowe z punktu widzenia zasad funkcjonowania spółdzielni. Działają one przecież non profit. Oznacza to, że spółdzielcy powinni ponieść tylko 100 proc. kosztów budowy swojego lokalu. Spółdzielnia nie może na nich zarabiać. Jeżeli więc dany lokator najpierw wpłacił wkład pokrywający część tych kosztów, a następnie w opłatach za mieszkanie spłacił kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na budowę, to nie powinien za przekształcenie dodatkowo płacić. Takie jest moje zdanie. Z kolei TK uważa, że spółdzielnia jest stratna na takim wykupie, ponieważ wartość rynkowa mieszkania jest wyższa od tych 100 proc. kosztów budowy i trzeba przynajmniej stworzyć mechanizm, który pozwoli członkom spółdzielni decydować, jak wysokie powinny być wpłaty. To błędne myślenie. TK w innym swoim wyroku z 20 kwietnia 2005 r. wyraźnie podkreślił, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści kosztem swoich członków, potem w grudniu 2008 r. ten pogląd przywołał, po czym zajął kompletnie inne stanowisko. Uzasadnienie grudniowego wyroku jest wewnętrznie niespójne. Grudniowe orzeczenie doprowadziło do załamania linii orzecznictwa TK, w wielu swoich wcześniejszych wyrokach usuwał on relikty PRL, w tym wypadku zaś postąpił zgoła odwrotnie. [b]Jest próba rozwiązania tej sytuacji przez zmianę konstytucji.[/b] Posłowie chcą wprowadzić nowy ustęp do art. 75 konstytucji. Wówczas przepis stanowiłby, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści kosztem spółdzielców. Jest to propozycja bezprecedensowa. Doszliśmy bowiem już do takiej niebywałej sytuacji, że poszukiwanie rozwiązania dotarło aż tak wysoko. Chodzi o to, by uniknąć po raz kolejny zarzutu niekonstytucyjności. Każde rozwiązanie, które nie będzie konsumować wyroku z grudnia 2008 r., będzie sprzeczne z konstytucją. To nie rozwiąże jednak wszystkich problemów. [wyimek] Już w tej chwili ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest wewnętrznie niespójna. Konieczne jest więc uchwalenie nowej.[/wyimek] Już w tej chwili ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest wewnętrznie niespójna. Konieczne jest więc uchwalenie nowej. Ta opinia staje się coraz bardziej powszechna. Projekt nowej ustawy powinien uwzględniać wszystkie problemy, jakie się ujawniły, oraz wyroki TK. Przy rozmowach na ten temat zawsze uparcie wracam do tego, co miało miejsce przeszło osiem lat temu. Kiedy ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. była jeszcze projektem, przewidywano uwłaszczenie z mocy prawa. Spółdzielnie mieszkaniowe miały się stać użytkownikami wieczystymi gruntów Skarbu Państwa i komunalnych. Grunty osób prywatnych stawałyby się natomiast własnością Skarbu Państwa, spółdzielnie mieszkaniowe byłyby ich użytkownikami wieczystymi, a dotychczasowym właścicielom przysługiwałoby odszkodowanie takie jak w wypadku wywłaszczenia. Niestety, te propozycje nie przeszły, między innymi ze względu na to, że pociągałyby za sobą wysokie obciążenia dla budżetu państwa. Gdyby jednak udało się je wdrożyć, nie byłoby wielu z obecnych problemów. [b]Z tego co wiem, przygotowywane są kolejne nowelizacje ustawy.[/b] Chaos się więc jeszcze pogłębi.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL