fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Komercyjne

Co proponują agencje doradcze

Rzeczpospolita
Aż 40 proc. ofert nadesłanych w tym miesiącu przez pośredników i agencje doradcze pochodzi z Mokotowa. Ze Śródmieścia tymczasem zaledwie 17 procent. Są jednak w tej dzielnicy biura do wzięcia od zaraz.
Cały czas np. na najemców czeka powierzchnia przy Złotych Tarasach – w Skylight, przy ul. Złotej. Jest to ponad 18 tys. mkw., przy czym najmniejsze moduły, jakie można wynająć, to 250 mkw. Miesięczny czynsz wywoławczy w tym biurowcu wynosi 31 euro za mkw. oraz ponad 5 euro za każdy metr w postaci opłat eksploatacyjnych – to oferta nadesłana przez Jones Lang La Salle oraz Cushman & Wakefield. Wolne biura czekają również w sąsiednim Lumenie. Do wynajęcia pozostał jednak jeden moduł o pow. ponad 500 mkw. W tym budynku miesięczny czynsz sięga 30 euro za mkw., natomiast koszty eksploatacyjne oscylują na poziomie 5 euro za mkw. Od zaraz są również do wynajęcia biura w kamienicach w Śródmieściu. Jak podaje Kancelaria Brochocki – wolne powierzchnie czekają na najemców w budynkach przy Nowym Świecie, Małachowskiego oraz Mazowieckiej. Najdroższa oferta pochodzi z Nowego Światu – do wynajęcia jest 132-metrowe biuro, którego miesięczny czynsz sięga 30 euro za mkw., a koszty eksploatacyjne to 5 euro za mkw. Wolne powierzchnie czekają również od zaraz na najemców w Sobieski Office Building przy placu Zawiszy, w Platinum przy ul. Domaniewskiej oraz w biurowcu przy ul. Orzyckiej, a także w Orco Tower przy Al. Jerozolimskich. Zdecydowaną większość biur można jednak wynająć wyłącznie na zasadach „pre-let”, w budynkach, które zostaną oddane do użytku w latach 2009 – 2010. Na przykład na najemców w Catalina Office Center czeka ok. 11,5 tys. mkw. Koszt najmu jest znacznie niższy od śródmiejskich stawek i wynosi 16 euro za mkw. oraz dodatkowe 4 euro za eksploatację – to oferta nadesłana przez przedstawicieli agencji doradczej DTZ. Budynek będzie jednak gotowy do wynajęcia pod koniec przyszłego roku. Tymczasem agencja CB Richard Ellis Polska proponuje już dziś m.in. biura w Feniksie, którego budowa zakończy się w 2010 roku, oraz we Flanders Business Park A – ten zostanie oddany do użytku w czerwcu 2009 r. Feniks, który powstanie przy ul. Żelaznej, oferuje ok. 13,8 tys. mkw. wolnej powierzchni. Trzeba jednak wynająć co najmniej 800 mkw. i to drogo – stawka nominalna sięga 35 euro miesięcznie za mkw. plus 5 euro kosztów eksploatacyjnych. Lokalizacja zobowiązuje! Znacznie tańszy będzie natomiast Flanders Business Park A, budowany na Mokotowie przy ul. Domaniewskiej – miesięczny czynsz wyniesie 14,5 euro plus 4,4 euro za eksploatację powierzchni. Biurowiec oferuje ok. 8,5 tys. mkw. wolnej powierzchni, przy czym najmniejszy moduł, jaki można wynająć, to 500 tys. mkw. Jeszcze większe biura czekają np. w Cristal Park czy Domaniewska Business Center. Jak podaje firma King Sturge, w Cristal Park, który powstanie w przyszłym roku przy ul. Mszczonowskiej we Włochach, trzeba wynająć co najmniej 1 tys. mkw., płacąc nominalnie 16,5 euro za metr miesięcznie oraz 4,7 euro za eksploatację. Tymczasem w Domaniewska Business Center trzeba podpisać umowę najmu na co najmniej 1,7 tys. mkw. Metr kosztuje w tym budynku miesięcznie 18 euro. Koszt eksploatacji to 4,6 euro miesięcznie za 1 mkw. Budynek będzie gotowy w II kwartale 2010 roku.
[ramka][b]Co słychać na rynku - Biura do podnajęcia[/b]
[i]Jakub Sylwestrowicz, Jones Lang LaSalle[/i]
– Częstym problemem, przed jakim stają najemcy w momencie negocjowania umowy najmu biura, jest zagwarantowanie powierzchni na ekspansję w przyszłości. Trudność może wynikać z dużej dynamiki rozwoju firmy i kłopotów z oszacowaniem przyrostu zatrudnienia w kolejnych latach. Na to nakłada się fakt, że dziś standardem na rynku warszawskim są umowy na przynajmniej pięć lat. W lepszej sytuacji są firmy podpisujące duże umowy przednajmu, czyli pre-let, ponieważ mają one odpowiednio lepszą pozycję negocjacyjną. Inaczej jest w przypadku transakcji średnich i mniejszych najemców.
Jednym rozwiązaniem jest oczywiście uwzględnienie planów rozwoju, wynajęcie odpowiednio większego biura i dostawianie stanowisk pracy wraz z przyrostem zatrudnienia. Podejście takie jest łatwiejsze i wygodniejsze w przypadku najemców, którzy decydują się na aranżację powierzchni w standardzie open space, ograniczając liczbę gabinetów. W takim przypadku można stopniowo zagęszczać powierzchnię. Jednak nie każda firma jest w stanie ponosić koszty posiadania biura większego niż niezbędne w danym momencie. Wówczas można wynająć nadwyżkę powierzchni biurowej. Naturalnie, nie każde biuro da się funkcjonalnie podzielić tak, aby odpowiednio oddzielić dwie firmy, najemcę i podnajemcę. Jednak coraz częściej realizowane projekty deweloperów, za sprawą kształtu pięter i lepszej efektywności powierzchni, pozwalają podzielić przestrzeń tak, by pracownicy obu firm mieli ograniczoną styczność. Dlaczego takie podejście może wydawać się racjonalne z punktu widzenia najemców? Dziś podaż powierzchni na warszawskim rynku biurowym jest niska, wynosi średnio dla całej Warszawy poniżej 2,5 proc. Wynajmujący koncentrują się na większych transakcjach, które nie wiążą się z koniecznością dzielenia pięter budynku dla kilku najemców. W trudniejszej sytuacji są firmy, które szukają biur mniejszych, wielkości 250 – 400 mkw., w budynkach wysokiej klasy. Biura o takich parametrach – jeśli pojawią się na rynku pierwotnym – są przeważnie wynikiem podziału powierzchni dla większego najemcy, który wynajmuje przynajmniej jedno piętro i część innego. Popyt na takie moduły biurowe jest duży – niekiedy mamy do czynienia wręcz z listą oczekujących.
Rozwiązaniem dla mniejszych i średnich firm mógłby być rynek wtórny, jednakże i tutaj sytuacja nie jest dla nich zbyt optymistyczna. Zwalnianą powierzchnię zapewne najchętniej przejmą sąsiedzi danego najemcy planującego opuszczenie budynku. Dla nich tańsza i wygodniejsza będzie często ekspansja w ramach danego biurowca niż relokacja do projektu o podobnych parametrach. Co więcej, może się okazać, że w danym obiekcie obecny jest najemca, który ma prawo pierwszeństwa w stosunku do każdej zwalniającej się powierzchni. Oczywiście, spotyka się również oferty z rynku wtórnego dotyczące podnajmu od firm, które nie mając powierzchni na rozwój, decydują się na relokację do nowego projektu i podnajęcie dotychczasowego biura. I te oferty będą szybko znajdywały odbiorców.
[i]kad[/i][/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA