Komercyjne

Polskie nieruchomości doceniane przez inwestorów

Warszawa jest uważana za najlepsze miejsce dla inwestorów w naszym regionie Europy
CBRE
Polska jest liderem w Europie Środkowej. To u nas inwestorzy wydali w 2014 roku ponad 40 proc. wszystkich pieniędzy wyłożonych w regionie. Sytuacja na rynku biur i centrów handlowych nie jest jednak łatwa.

Wartość transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrosła w 2014 roku do 3,13 mld euro. Z 43-procentowym udziałem we wszystkich transakcjach, do jakich doszło w Europie Środkowej w tym czasie, nasz kraj znacząco wyprzedził Czechy (26 proc. udział) i Rumunię (15 proc.) – wynika z najnowszego raportu „Marketbeat Polska – wiosna 2015", który będzie prezentowany w Cannes w tym tygodniu przez Cushman & Wakefield. Na największe targi nieruchomości MIPIM zjedzie branżowa śmietanka.

Zdaniem ekspertów trudno będzie utrzymać Polsce tak dobre wyniki, bo brakuje najlepszych obiektów stanowiących dotychczas najchętniej kupowane nieruchomości. Inwestorzy nadal jednak śledzą nowe projekty na naszym rynku.

– Poprawiające się wskaźniki ekonomiczne zbliżają Polskę coraz bardziej do Europy Zachodniej, a trudna sytuacja na Ukrainie będzie powodowała zatrzymanie kapitału w Europie Środkowej. Wzrost wartości transakcji w bieżącym roku będzie jednak uzależniony od dostatecznej podaży atrakcyjnych aktywów – mówi Piotr Kaszyński, partner, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Biura: presja na czynsze

Eksperci podkreślają, że 2014 rok zdecydowanie należał do najemców biur, a nie deweloperów. Duża podaż i rosnąca liczba pustostanów w Warszawie dyktowały bardzo atrakcyjne warunki najmu. W tym roku będzie podobnie.

Izabela Potrykus-Czachowicz, partner i dyrektor regionalny w Agencji Komercyjnej firmy Knight Frank, podkreśla, że konsekwencją utrzymującej się już od trzech lat ożywionej aktywności deweloperów w Warszawie i ograniczonego popytu jest zdecydowany wzrost pustostanów na stołecznym rynku.

– Na koniec 2014 roku w istniejących projektach około 570 tys. mkw. pozostawało bez najemcy, z czego ponad 200 tys. mkw. oferowały budynki zlokalizowane w centrum miasta. Prognoza pustostanów przygotowana przez nas mówi, że wskaźnik pustostanów biurowych na koniec 2015 roku w Warszawie może osiągnąć 18 proc. Natomiast na koniec 2016 roku może przekroczyć 20 proc. powierzchni na wynajem – przewiduje Izabela Potrykus-Czachowicz.

W samej Warszawie – jak podaje Cushman & Wakefield – w ubiegłym roku oddanych do użytku zostało ponad 279 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wśród największych oddanych projektów są: Gdański Business Center 1 A i B, Eurocentrum Office Complex I czy Warsaw Spire B.

Natomiast w 2014 r. w sześciu głównych polskich miastach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) deweloperzy ukończyli ponad 323 tys. mkw. biur (wobec 262 tys. mkw. rok wcześniej). Wciąż jednak łączna wielkość rynków regionalnych stanowi zaledwie ok. 64 proc. zasobów biurowych Warszawy.

Najwięcej umów najmu deweloperzy podpisali w ubiegłym roku w Krakowie i Wrocławiu. Na szczególną uwagę zasługują jednak tzw. rynki wschodzące, czyli Szczecin i Lublin.

– Ich atrakcyjność rośnie z punktu widzenia firm, które szukają wykwalifikowanych pracowników przy niskich kosztach zatrudnienia. Deweloperzy zaś mogą liczyć na preferencyjne ceny gruntów. Nadal odnotowujemy duży popyt ze strony sektora BPO – opowiada Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Centra handlowe: trudno o najemców

Jeśli chodzi o centra handlowe, w 2014 r. do użytku deweloperzy oddali 474 tys. mkw. powierzchni handlowej. To o 23 proc. mniej od podaży w 2013 r., ponieważ otwierane były głównie mniejsze obiekty handlowe niż rok wcześniej.

W 2014 r. działalność rozpoczęły tylko dwa duże centra handlowe: Atrium Felicity w Lublinie (75 tys. mkw.) i Galeria Warmińska w Olsztynie (41,5 tys. mkw.) – podaje Cushman & Wakefield. – Aż 48 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej oddano do użytku w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (w 2013 r. – 24 proc.).

Eksperci podkreślają, że popyt na powierzchnie w centrach handlowych jest bardzo zróżnicowany: zależy od nasycenia danego rynku, jakości istniejących obiektów oraz dostępności powierzchni. Wśród ośmiu największych aglomeracji w kraju najbardziej nasycone powierzchnią handlową są Wrocław i Poznań, a najmniej aglomeracja warszawska i Szczecin. Do rekordzistów w skali kraju należą jednak mniejsze ośrodki: Zgorzelec, Opole, Nowy Sącz i Rzeszów, w których wskaźniki nasycenia znacznie przekraczają 1000 mkw. na 1000 osób.

O najemców nowych obiektów nie jest łatwo. Ze świecą należy szukać centrum handlowego wynajętego w 100 procentach w chwili otwarcia.

– Największym zainteresowaniem w 2014 roku cieszyły się obiekty sprawdzone, o dużej odwiedzalności i zadowalających obrotach. Atrakcyjną alternatywę dla nowo powstających obiektów stanowiła powierzchnia w rekomercjalizowanych centrach – mówi Marek Noetzel, partner, dyrektor działu powierzchni handlowych Cushman & Wakefield.

Przyznaje, że wydłużył się czas komercjalizacji nowych obiektów. Dziś w budowie znajduje się ok. 900 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego ponad 62 proc. (ok. 563 tys. mkw.) ma zostać oddane do użytku w 2015 r.

– W tym roku zaplanowane jest otwarcie 20 nowych centrów handlowych, czterech parków handlowych i jednego centrum wyprzedażowego oraz rozbudowy czterech istniejących centrów handlowych i jednego parku handlowego – wylicza Marek Noetzel.

Magazyny: biznes szedł świetnie

W 2014 r. rynek magazynowy w Polsce rozwijał się wyjątkowo dobrze. Deweloperzy oddali do użytku ponad milion mkw. To trzykrotnie więcej niż w 2013 r. Wysoki popyt najemców na poziomie 2,36 mln mkw. pozwolił na spadek wskaźnika pustostanów o 4 p.p., do 6,8 proc. To bardzo dobry wynik, tym bardziej że na koniec roku trudno było o wynajęcie 20 tys. mkw. hal w jednym projekcie.

W sumie zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ponad 8,8 mln mkw. Wiele obiektów jest w budowie, ale pustostanów nie powinno przybyć, ponieważ większość realizowanych projektów to obiekty typu BTS, czyli budowane na zamówienie klienta lub magazyny w dużej części objęte umowami przednajmu.

– Popyt i aktywność deweloperska na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce osiągnęła w 2014 roku niemal tak dobry poziom jak w latach boomu 2007–2008 – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce w Cushman & Wakefield.

Dodaje, że najwięcej powstających inwestycji jest zlokalizowanych w regionach Poznania oraz Górnego Śląska, ale warto odnotować dużą aktywność deweloperów na mniej rozwiniętych rynkach, takich jak Trójmiasto, Lublin czy Szczecin.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, g.blaszczak@rp.pl

Opinia

Anna Kicińska | partner, lider Grupy Doradztwa Nieruchomości EY

– Ubiegły rok był bardzo dobry dla rynku magazynów. W przypadku tego segmentu rynku inwestorzy coraz częściej korzystają z szybkiego rozwoju sieci dróg i autostrad i właśnie przy nich, z dala od dużych miast, powstają nowe inwestycje.

Rynek magazynowy napędza również rosnący udział najemców z sektora e-commerce. W ubiegłym roku popyt na powierzchnie magazynowe w regionie Warszawy wzrósł o 150 proc. w ujęciu rocznym. Jeśli chodzi o centra handlowe, obecnie możemy mówić o kilku trendach. Deweloperzy nadal inwestują w mniejszych i średniej wielkości miastach. Z drugiej strony powstają niewielkie centra handlowo-usługowe do 5000 mkw., tzw. strip malls. Jeśli chodzi o istniejące duże centra, to tutaj utrzymuje się trend ich rozbudowy i unowocześniania – rosną części rozrywkowe, które mają przyciągnąć więcej klientów, szczególnie tych, którzy wolą zakupy online. Zauważalne jest również przenikanie się rynku zakupów internetowych z tradycyjnym, powstaje coraz więcej tzw. pop-up stores, czyli sklepów otwieranych tylko na pewien czas, oferujących marki znane dotychczas wyłącznie z internetu.

Najwięcej nowych powierzchni biurowych powstało w 2014 r. w Warszawie, która jest zdecydowanym liderem pod tym względem. Obecnie bez najemcy pozostaje ponad 13 proc. biur, ale odsetek ten w kolejnych latach może jeszcze wzrastać. Będzie to efekt przede wszystkim wzmożonej aktywności deweloperów, a także rosnących wymagań najemców, przez co sukcesywnie przybywa wolnej powierzchni w starszych budynkach, w których coraz trudniej o najemcę. Obecnie w stolicy w realizacji pozostaje ponad 700 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. —gb

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL