15 marca minął termin wpłaty do gminy przez osoby fizyczne pierwszej raty podatku od nieruchomości. Jakie kroki możemy podjąć, jeśli nie zgadzamy się z ustaloną przez organ podatkowy kwotą podatku? – pyta czytelnik.

Od 1 stycznia 2016 r. obowiązuje kilka nowych regulacji dotyczących płatności podatku od nieruchomości. Wprowadzona została m.in. zasada, że jeśli podatek od nieruchomości wyniesie mniej niż najniższe koszty doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru (aktualnie 6,10 zł), to podatnik nie będzie obowiązany go w ogóle uiszczać. Gdy wartość podatku nie przekracza kwoty 100 zł, należy go wpłacić jednorazowo, do 15 marca. Jeśli natomiast podatek przekracza tę kwotę, gmina rozkłada ją na cztery raty, których termin zapłaty upływa odpowiednio:

- 15 marca,

- 15 maja,

- 15 września i

- 15 listopada.

Podatkiem od nieruchomości objęte są grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Obowiązek zapłaty spoczywa na właścicielach nieruchomości lub obiektów budowlanych, ich posiadaczach samoistnych, użytkownikach wieczystych gruntów, a także posiadaczach nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Dlaczego tak bardzo się różnią

Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana w zależności od metrażu nieruchomości (powierzchni gruntów i powierzchni użytkowej budynków). Jego stawki określone są w odniesieniu do mkw. Co roku ulegają one zmianie i uzależnione są od wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu roku poprzedniego. Stawki te są corocznie ogłaszane przez ministra finansów, a ich wysokość różni się znacznie w zależności od tego, czy nieruchomość jest prywatna (należy do osoby fizycznej) czy firmowa (także gdy należy do przedsiębiorców – osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą). Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2016 r. wynoszą:

- budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,86 zł od mkw. powierzchni użytkowej za rok;

- budynek mieszkalny – 0,75 zł od mkw. powierzchni użytkowej za rok;

- grunt pod działalność gospodarczą – 0,89 zł od mkw. powierzchni za rok;

- grunt pod budynek mieszkalny – 0,47 zł od mkw. powierzchni za rok.

Są to stawki maksymalne, narzucone przez ustawę i ogłoszone przez ministra finansów. W poszczególnych gminach (miastach) stawki te mogą być jednak niższe, ponieważ każda właściwa rada gminy (rada miasta) jest uprawniona do uchwalenia wysokości stawek podatków i opłat lokalnych odrębnie dla obszaru swojej właściwości. Rada gminy może również różnicować stawki ze względu na lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy albo przeznaczenie obiektów lub sposób wykorzystania gruntu. Stawki dla budynków mogą być ponadto uzależnione od ich stanu technicznego oraz wieku. W przypadku opodatkowania niektórych budynków i budowli stawka może być też zróżnicowana ze względu na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. Rada gminy może także wprowadzać zwolnienia w podatku dla nieruchomości znajdujących się na jej terenie.

Co możemy zrobić w sytuacji, gdy nie zgadzamy się z wysokością podatku ustalonego dla naszej nieruchomości?

Wariant 1. Zaskarżenie

Podatnik ma prawo zaskarżyć wysokość stawek w podatku od nieruchomości. Rada gminy, podejmując uchwałę ustalającą wysokość stawek może bowiem, choć nie musi, kierować się postulatami mieszkańców. Każdy, kto uważa, że uchwała rady narusza jego interes prawny, może zaskarżyć ją do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Uprawnienie takie daje art. 101 ustawy z 8 mar- ca 1990 r. o samorządzie gmin- nym (tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 1515 ze zm.). Zasada ta dotyczy także uchwał w sprawach podatkowych. Do sądu nie można skarżyć jednak uchwał, o których zgodności z prawem sąd już wcześniej orzekł. Przed wniesieniem skargi do sądu podatnik powinien wezwać organ do usunięcia naruszenia prawa. Brak wystąpienia ze stosownym wezwaniem spowoduje odrzucenie skargi jako wniesionej przed wyczerpaniem środków zaskarżenia.

Najpierw wezwanie...

Przesłanki i tryb zaskarżenia uchwały do sądu administracyjnego określa art. 101 ustawy o samorządzie gminnym. Zgodnie z tym przepisem każda osoba, której interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć tę uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Skargę na uchwałę lub zarządzenie można wnieść do sądu administracyjnego w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy wyrażą na to pisemną zgodę.

Przykład

W wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa należy wskazać wszystkie argumenty, potwierdzające niezgodność uchwały z przepisami prawa. W głównej mierze powinny to być prawne zarzuty w stosunku do uchwały – na przykład wskazujące na uchwalenie stawek w wysokości wyższej niż maksymalne lub wprowadzenie zwolnień podatkowych niezgodne z prawem (np. dyskryminujące dane osoby). Możliwe jest także wskazanie zarzutów odnośnie do kwestii proceduralnych.

...później sąd

Ustawodawca nie określił natomiast wymogów formalnych, dotyczących wezwania do usunięcia naruszenia prawa, oraz nie wskazał terminu, w jakim należy z takim wezwaniem wystąpić. Jeśli wezwanie okaże się bezskuteczne, czyli wówczas, gdy rada gminy odmówi zmiany bądź uchylenia uchwały lub gdy w ogóle nie ustosunkuje się do wezwania, to podatnik może wystąpić ze skargą do sądu administracyjnego. W praktyce, zarzuty wskazane w skardze powinny być odzwierciedleniem zarzutów uwzględnionych w wezwaniu do usunięcia naruszenia prawa. Termin na wystąpienie ze skargą do sądu administracyjnego wynosi:

- 30 dni od daty otrzymania odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, lub

- 60 dni od dnia wystąpienia z takim wezwaniem (jeżeli rada gminy/miasta nie ustosunkowała się do wezwania).

Gdy sąd administracyjny uwzględni skargę, stwierdza on nieważność danej uchwały w całości lub w części albo uznaje, że została ona wydana z naruszeniem prawa. Konsekwencją uwzględniania skargi przez sąd administracyjny jest możliwość wystąpienia przez podatnika z wnioskiem o wzruszenie wydanej w jego sprawie decyzji ustalającej podatek od nieruchomości. Warto pamiętać, że kontrolą uchwał podatkowych samorządów zajmują się także regionalne izby obrachunkowe (RIO), które mogą stwierdzić ich nieważność.

Wariant 2. Odwołanie

Niezależnie od opisanej powyżej możliwości, podatnik ma prawo odwołać się od doręczonej mu decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od nieruchomości na zasadach ogólnych (a więc na podstawie przepisów ordynacji podatkowej). Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia stosownej decyzji. Odwołanie wnosi się za pośrednictwem prezydenta miasta (burmistrza lub wójta) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

—Marcelina Szwed

Zdaniem autorki

Marcelina Szwed, adwokat, doradca podatkowy DLA Piper Wiater sp.k.

Analiza danych w ewidencji może przynieść oszczędności

Podatek od nieruchomości bywa często lekceważony, i to zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez przedsiębiorców. W praktyce okazuje się jednak, że istnieje kilka całkowicie legalnych metod zminimalizowania obciążeń publicznoprawnych w tym zakresie, w szczególności zaskarżenie uchwały rady miasta (gminy) lub odwołanie od otrzymanej decyzji. Działania te będą skuteczne, jeśli uchwała lub decyzja (lub postępowania, w których zostały one wydane) są obarczone wadami.

W praktyce, bardzo często możliwość zoptymalizowania obciążeń w podatku od nieruchomości będzie polegała jednak na dokładnym przeanalizowaniu danych nieruchomości wskazanych w ewidencji gruntów i budynków, takich jak chociażby powierzchnia lub powierzchnia użytkowa. Może się bowiem okazać, że dane w ewidencji nie uwzględniają faktycznego stanu posiadanych nieruchomości, co negatywnie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Niezależnie od tego, osoby, które znajdują się w złej sytuacji materialnej i posiadają zaległości w podatku od nieruchomości, mogą wystąpić z wnioskiem o ich umorzenie.