fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Opinie

Ekspresowe uwłaszczenie na korzyść przedsiębiorców

123RF
Przedsiębiorcy mogą uniknąć ryzyka nałożenia na nich dopłaty z tytułu pomocy publicznej udzielonej w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów.

1 stycznia 2019 r. weszła w życie ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów, dzięki której przedsiębiorcy mogą uniknąć ryzyka nałożenia na nich dopłaty z tytułu pomocy publicznej udzielonej w związku z przekształceniem. Szacuje się, że w niektórych przypadkach dopłata ta może wynieść nawet 80 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Czytaj też: Przekształcenie użytkowania wieczystego nadal z niewiadomą

Nowela przewiduje, że właściciel gruntu, będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, będzie mógł w terminie 3 miesięcy od przekształcenia, złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia przez okres odpowiednio:

- 99 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 proc.,

- 50 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 2 proc.,

- 33 lat przy stawce procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 3 proc.,

- albo przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jest wyższa niż 3 proc.

Powyższe wydłużenie okresu spłacania opłaty z tytułu przekształcenia, ma spowodować, iż opłata ta będzie odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, wskutek czego nie dojdzie do udzielenia pomocy publicznej a tym samym do konieczności nałożenia na przedsiębiorcę dopłaty, w związku z przekształceniem. Powyższe znajdzie zastosowanie zarówno do budynków oddanych do użytkowania do 31.12.2018r. jak i do budynków, które zostaną oddane do użytkowania po 01.01.2019r., jednakże w tym drugim przypadku termin na złożenie powyższego oświadczenia liczony będzie od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o oddaniu budynku w użytkowanie. Ustawa nie przewiduje możliwości wydłużenia czy przywrócenia powyższego terminu.

Powyższą zmianę należy ocenić korzystnie, z uwagi na fakt, iż przedsiębiorcy mimo przekształcenia zasadniczo będą ponosili takie same koszty z tytułu przekształcenia jakie ponosiliby w związku z użytkowaniem wieczystym przed przekształceniem, pod warunkiem, że skorzystają z możliwości powyższego wydłużenia okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia. Kluczowe jest zatem terminowe złożenie ww. wniosku, bowiem w razie gdy przedsiębiorcy nie skorzystają z powyższego prawa, do wydłużenia okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia, może zaistnieć konieczność nałożenia na nich obowiązku wniesienia dopłaty, w związku z udzieleniem pomocy publicznej, zgodnie z art. 14 ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność tych gruntów.

Co też istotne, zgodnie z nowelą, „Obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości w odniesieniu do której istnieje roszczenie o zapłatę". Wskazać zatem należy, że mimo skorzystania przez zbywcę z wydłużonego okresu spłaty, o którym mowa powyżej, nabywca takiej nieruchomości co do zasady będzie zobowiązany do jej uiszczania jedynie przez 20 lat. Wydłużony okres spłaty nie przejdzie zatem automatycznie na nabywców będących konsumentami.

Dodatkowo, w przypadku nieruchomości, co do której zbywca złożył oświadczenie o wydłużeniu okresu spłaty opłaty z tytułu przekształcenia, nabywca, który jest przedsiębiorcą, może wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o przekształceniu, złożyć wniosek o odpowiednim wydłużeniu okresu spłaty opłaty z tytułu przekształcenia, na zasadach takich jak zbywca. Co istotne, zgodnie z nowelą, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia, dotyczącego przekształcenia, zarówno w stosunku do właściciela w chwili przekształcenia, jak i w odniesieniu do nabywcy, będącego przedsiębiorcą. Wobec tego kwestia udzielenia pomocy publicznej w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność oceniana będzie zarówno wobec właściciela w chwili przekształcenia jak i w odniesieniu do nabywcy, będącego przedsiębiorcą, chyba, że właściciel w chwili przekształcenia skorzysta z możliwości jednorazowej spłaty opłaty z tytułu przekształcenia wskutek czego roszczenie o opłatę z tytułu przekształcenia wygasa.

Nowela przewiduje dodatkowy, krótszy bo 30 dniowy termin na wydanie zaświadczenia o przekształceniu, które ma być wydawane na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu. Dotyczy to w szczególności sytuacji gdy nieruchomości objęte przekształceniem były przedmiotem wcześniej zawartych umów przedwstępnych lub deweloperskich.

Powyższe nie znajdzie jednak zastosowania w odniesieniu do przypadków, gdy zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości. W tym wypadku zaświadczenie będzie wydawane w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca w rozumieniu ww. ustawy ostatecznego zezwolenia, o którym mowa powyżej. Ustawa nie reguluje w jaki sposób organ ma ustalać czy właściciel nieruchomości jest cudzoziemcem, informacji takiej nie ma w księgach wieczystych. Powyższe skutkuje tym, że organ w zasadzie w każdym przypadku będzie badał czy właściciel jest czy nie jest cudzoziemcem. W tym celu, aby przyspieszyć wydanie zaświadczenia, rekomendowanym byłoby już do wniosku o zaświadczenie załączyć stosowne oświadczenie lub stosowne dokumenty potwierdzające, iż wnioskujący nie jest cudzoziemcem w rozumieniu ww. ustawy.

Nie uchybiając powyższemu, również tą zmianę ocenić należy pozytywnie, nie mniej konieczność oczekiwania na zaświadczenie nadal stanowić będzie ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomościami objętymi przekształceniem, co będzie dotkliwe zwłaszcza dla tych transakcji, które zgodnie z umowami przedwstępnymi / deweloperskimi umówiono na pierwszy kwartał 2019r., w tym w szczególności na styczeń 2019r. Dodatkowo sytuację skomplikować może konieczność badania przez organ czy w konkretnym przypadku właściciel jest cudzoziemcem i czy w konsekwencji w danym wypadku zastosowanie znajduje 30 dniowy czy 4 miesięczny okres na wydanie zaświadczenia.

Monika Wystrychowska, radca prawny w Kancelarii Ożóg Tomczykowski

Źródło: rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA