Czas ucieka, a osoby nią objęte nadal nie wiedzą jakie kwoty przyjdzie im zapłacić w nowym roku. Treść ustawy nie reguluje bowiem tak istotnych kwestii jak: sposób wyliczenia udzielonej użytkownikom wieczystym pomocy publicznej de minimis, sposób udzielenia bonifikaty, czy też sytuacji użytkownika wieczystego, który uiścił opłatę jednorazową za cały okres użytkowania wieczystego z góry. Liczba zmian dokonywanych zarówno na szczeblu państwowym, jak i samorządowym w ostatnim czasie świadczy o tym, że przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie zostało przygotowane z należytą dbałością o szczegóły, a dotychczasowi użytkownicy wieczyści zmuszeni są zaufać własnej intuicji.

Czytaj także: Użytkowanie wieczyste nie zniknie na osiedlach

Dylemat 1: którym trybem procedować?

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego istniała już wcześniej na mocy ustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Spółdzielnie i przedsiębiorcy, którzy złożyli wnioski na podstawie „starej" ustawy, stoją obecnie przed niełatwym wyborem, czy chcą procedować dalej w trybie dotychczasowych przepisów, czy przekształcić użytkowanie wieczyste we własność ex lege. Decyzja musi zostać podjęta do końca marca 2019 r. Obydwa tryby mają swoje wady i zalety, jednak ostatecznie chodzi o to, aby przekształcenie nastąpiło jak najmniejszym kosztem finansowym. Niestety de facto nikt – ani urzędy, ani użytkownicy - nie są w stanie oszacować, jakie dokładnie koszty mogą wiązać się z przekształceniem. Przyczyniają się do tego zarówno skomplikowane mechanizmy obliczania opłat, w tym wyliczenia wysokości należnej bonifikaty, jak i stosowanie przepisów o pomocy publicznej.

Pomimo ponad dwuletniego okresu, który ustawodawca miał na przygotowanie ustawy, jest ona pełna luk prawnych utrudniających jej zastosowanie zarówno użytkownikom wieczystym, jak i urzędom. Luki te jedynie w części może załatać uchwalona przez Sejm ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: "ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r."), która doprecyzowuje między innymi kwestię dopłaty w związku z przekroczeniem przez przedsiębiorcę limitu udzielonej pomocy publicznej de minimis oraz skraca termin wydania zaświadczenia o przekształceniu w przypadku uzasadnionej potrzeby. Ustawa z dnia 6 grudnia 2018 r. została przyjęta przez Senat bez poprawek, zatem tylko podpis Prezydenta dzieli ją od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw oraz wejścia w życie z dniem następującym po dniu jej ogłoszenia.

Na mocy ustawy uwłaszczeniowej wydana została uchwała Rady m.st. Warszawy z dnia 18 października 2018 r., udzielająca co do zasady bonifikatę w wysokości 98%, która spowodowała zalew warszawskich urzędów wnioskami użytkowników chcących przekształcić użytkowanie we własność, korzystając przy tym z korzystniejszej niż dotychczas bonifikaty. Tak wysoką bonifikatę warszawski samorząd postanowił obniżyć uchwałą z dnia 13 grudnia 2018 r., do maksymalnych 60% i to wyłącznie, gdy opłata jednorazowa za przekształcenie zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Jeżeli bowiem opłaty będą wnoszone w kolejnych latach, wartość bonifikaty będzie maleć o 10% w każdym kolejnym roku. Powyższa zmiana wywołała niemałe poruszenie wśród warszawiaków, jako że została podjęta niedługo po objęciu urzędu przez nowego prezydenta miasta – Rafała Trzaskowskiego. Zanim jednak powyższa uchwała zdążyła wejść w życie, warszawski samorząd przystąpił do kolejnej zmiany, tj. uchwałą z dnia 20 grudnia 2018 r. uchylił uchwałę obniżającą bonifikatę.

Pomimo, że zgodnie z ustawą datą przekształcenia jest 1 stycznia 2019 r., już od 20 października bieżącego roku, kiedy weszła w życie ustawa, urzędy w całej Polsce zalewane są wnioskami o wydanie zaświadczeń, które zgodnie z art. 4 ustawy będą potwierdzać przekształcenie oraz stanowić podstawę ujawnienia własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Już na tym etapie powstaje zatem problem czy wnioski te należy rozpatrzyć oraz który tryb przekształcenia urzędy powinny zastosować. Skoro bowiem przekształcenie ex lege nastąpić ma z dniem 1 stycznia 2019 r., to teoretycznie wnioski składane przed tą datą powinny być procedowane zgodnie z dotychczas obowiązującymi przepisami. Większość urzędów stosuje zatem zasadę „przeczekania" i do 1 stycznia zamierza nie podejmować żadnych działań, ewentualnie wydaje postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania z uwagi na brak podstaw prawnych.

Nie o to jednak chodzi wnioskodawcom. Działają oni zgodnie z zasadą "kto pierwszy ten lepszy", mając nadzieję, że ich wnioski zostaną rozpatrzone w trybie priorytetowym. Prawdziwa lawina zaleje jednak urzędy dopiero po 1 stycznia 2019 r., gdy nowi właściciele gruntów będą chcieli jak najszybciej uzyskać potwierdzenie przekształcenia. Na wydanie zaświadczenia z urzędu organ będzie miał 12 miesięcy, a w przypadku złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia okres ten zostanie skrócony do 4 miesięcy. W przypadku potrzeby dokonania czynności cywilnoprawnej mającej za przedmiot wyodrębniony lokal, zaświadczenie zostanie wydane w ciągu 30 dni od dnia złożenia wniosku. Patrząc jednak na liczbę już złożonych oraz potencjalnych wniosków, terminy te wydają się nierealne. Wystarczy wspomnieć, że urzędy warszawskie do dziś rozpatrują wnioski z sierpnia 2017 r., złożone po podjęciu przez Radę m.st. Warszawy uchwały udzielającej co do zasady bonifikaty na poziomie 95%.

Kolejnym problemem, który pojawił się na gruncie nowej ustawy jest stosowanie przepisów o pomocy publicznej de minimis, które w sposób istotny mogą wpłynąć na decyzję przedsiębiorców, którym trybem przekształcenia procedować. Problem dotyczy przedsiębiorców oraz spółdzielni, które w ciągu ostatnich trzech lat przed dniem wydania zaświadczenia otrzymały pomoc w kwocie przekraczającej równowartość 200.000 euro. Ustawodawca uznał co prawda w art. 14 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej, że w przypadku przekroczenia limitu pomocy, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, a wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Wciąż jednak niejasna pozostaje podstawowa kwestia - co należy zaliczyć do pomocy publicznej de minimis, gdyż ani ustawa, ani żaden inny akt prawny nie reguluje tej kwestii wprost. Zgodnie z dotychczasowym trybem w przypadku przekroczenia wskazanej kwoty pomocy publicznej, do przekształcenia niezbędna będzie notyfikacja Komisji Europejskiej. Wymóg ten znacząco komplikuje dalsze procedowanie oraz wpływa na wydłużenie terminu przekształcenia. W związku z tym, że w trybie ustawy uwłaszczeniowej przekształcenie następuje z mocy prawa, notyfikacja Komisji Europejskiej nie miałaby racji bytu. Ustawodawca uznał więc, aby w razie przekroczenia pomocy publicznej, zainteresowany dopłacał do wysokości wartości rynkowej przekształconej nieruchomości. Gdy użytkownicy zdali sobie sprawę z prawdopodobnych kwot, które przyjdzie im zapłacić, zaczęli bić na alarm. Powyższe zmotywowało ustawodawcę do przyspieszonych prac nad nowelizacją ustawy uwłaszczeniowej. Główną zmianą proponowaną przez ustawodawcę w ustawie z dnia 6 grudnia 2018 r. jest umożliwienie właścicielowi gruntu będącego przedsiębiorcą, który wykorzystuje nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, złożenia oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przekształceniowej przez:

• okres 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1%

• okres 50 lat – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 2%,

• okres 33 lat – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3%,

• okres w którym suma opłat przekształceniowych nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości przekształcanej, stanowiącej podstawę ustalenia dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na potrzeby określenia należnej od nowego roku opłaty przekształceniowej – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%.

W okresie pozostałym do wnoszenia opłaty przedsiębiorca może w każdym czasie złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty stosownie do wskazanych powyżej regulacji, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Powyższe rozwiązanie ma zapobiec sytuacji, w której przedsiębiorcy byliby obowiązani jednorazowo uiścić opłatę przekształceniową, która w związku z przekroczeniem dopuszczalnej kwoty pomocy de minimis, mogłaby oznaczać dla nich poważne problemy finansowe.

Dylemat 2 – Co gdy użytkownik wieczysty ma więcej gruntów?

Przekształcenie staje się jeszcze bardziej problematyczne, gdy przepisy odniesiemy do konkretnych specyficznych przypadków. Z taką sytuacją mamy np. do czynienia, gdy jeden podmiot np. spółdzielnia, jest użytkownikiem wieczystym więcej niż jednego gruntu: nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się także lokale usługowe, jak i nieruchomości zabudowanej budynkiem garażowym. Zgodnie z brzmieniem przepisów, pierwszy grunt może zostać przekształcony z mocy prawa, a drugi nie (jako budynek niemieszkalny), lecz może zostać przekształcony zgodnie z dotychczasową procedurą. Powstaje pytanie, w jaki sposób liczyć udzieloną spółdzielni pomoc publiczną w ciągu ostatnich trzech lat. Nowelizacja zakłada, że jej kwotę należy określić na dzień wydania zaświadczenia. Założenie to dotyczy jednak wyłącznie gruntu z budynkiem mieszkalnym.

Problematyczna wydaje się również kwestia wskazania, z jakiej bonifikaty chce skorzystać przyszły właściciel nieruchomości. Ustawa nie wskazuje bowiem, czy urząd ma obowiązek sam przydzielić z urzędu bonifikatę w wydanym zaświadczeniu, czy nowy właściciel powinien samodzielnie zadbać o jej uwzględnienie, a także w jaki sposób mógłby się jej domagać. Być może zatem przed wydaniem zaświadczenia urzędy będą musiały zwrócić się do użytkownika z pytaniem, czy i jakiej bonifikaty się domaga. Ponadto, zgodnie z art. 6 ustawy uwłaszczeniowej właściciel nieruchomości, który nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłat, może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Zastosowanie jednak tych rozwiązań wydłuży całą procedurę i dodatkowo „zatka" urzędy zobligowane do podejmowania dodatkowych czynności.

Kolejnym problemem dla urzędów będzie rozstrzygnięcie, czy podmiot który nabył użytkowanie wieczyste od poprzednika, który z góry uiścił opłatę za cały czas trwania użytkowania wieczystego, również będzie zobowiązany do uiszczenia opłaty przekształceniowej. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy, wysokość opłaty przekształceniowej ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Wydaje się, że organ powinien w takiej sytuacji wydać zaświadczenie, w którym stwierdzi przekształcenie bez obowiązku uiszczenia opłaty. Tak istotne kwestie, wpływające w sposób bezpośredni na sytuację finansową obecnych użytkowników wieczystych, nie powinny być jednak pozostawione decyzji urzędników, lecz powinny zostać w sposób jednoznaczny uregulowane w ustawie.

Powyższe pytania i problemy można mnożyć. Nie chodzi jednak o to, aby ustawodawca przewidział rozwiązanie każdej sytuacji, gdyż jest to z oczywistych względów niemożliwe. Nowy rok szykuje jednak wiele wyzwań dla urzędów wydających zaświadczenia potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego. Pozostaje wierzyć, że podołają one problematycznym kwestiom, a podmioty władające gruntami, już jako właściciele przekształcanych nieruchomości, będą mogli spać spokojnie.

- Aleksandra Kozubska, Real Estate Department, RK Legal