Spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa a rozliczenia finansowe

Coraz częściej właściciele, którzy wykupili lokale od spółdzielni mieszkaniowej, chcą się wydzielić i funkcjonować tylko we wspólnocie mieszkaniowej.

Najczęściej decydują się na to, gdy uważają, że spółdzielnia źle administruje budynkiem. Dlatego chcą mieć większy wpływ na jego zarządzanie oraz na sposób wydatkowania pieniędzy.

– Wydzielenie wymaga jednak od nich naprawdę dużego samozaparcia – uważa Paweł Backiel, prezes Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego w Białymstoku, który nieraz pomagał takim wspólnotom.

Problemy zaś jego zdaniem biorą się z tego, że brakuje przepisów dotyczących rozliczeń finansowych między spółdzielnią a wyodrębniającą się z niej wspólnotą mieszkaniową,

Z tego powodu dochodzi więc do konfliktów, które często mają swój finał w sądzie.

Właściciele, którzy chcą pójść na swoje, nie mogą więc m.in. skutecznie żądać zwrotu pieniędzy wpłaconych na fundusz remontowy.

– Właścicielom wydaje się, że każdy budynek ma odrębny fundusz remontowy. Niestety, to nieprawda. Każda spółdzielnia ma tylko jeden dla wszystkich nieruchomości – tłumaczy Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. O funduszu tym mówi art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim spółdzielnia dokonuje w księgach rachunkowych odpisów w koszty gospodarki mieszkaniowej. Odpisy w koszt środków wpłacanych przez właścicieli oraz osoby, którym przysługuje lokatorskie i własnościowe prawo do lokalu, są jedynie ewidencjonowane na poszczególne budynki. A to nie jest tożsame z utworzeniem odrębnych funduszy.

Ponadto orzecznictwo SN nie jest korzystne dla wspólnot.

Między innymi w 2007 r. Sąd Najwyższy orzekł (sygn. III CSK 412/06), że wobec braku normatywnej podstawy wyłączenia funduszu remontowego z ogólnego pojęcia funduszy własnych spółdzielni nie można zasadnie podnosić, iż nie jest on funduszem własnym spółdzielni, nawet gdy pochodzi z wpłat osób niebędących jej członkami.

Według Grzegorza Abramka nowo powstała wspólnota nie ma więc roszczenia o przejęcie środków z funduszu remontowego, gdyż w momencie dokonywania odpisów w koszty jeszcze nie istniała. A pieniądze, które wpływały na fundusz, były w tym czasie kwotami należnymi spółdzielni.

Te zasady działają jednak w dwie strony. Gdyby więc spółdzielnia zaciągnęła kredyt i wyremontowała blok, a następnie powstałaby w nim wspólnota, to spółdzielnia może żądać przejęcia spłaty kredytu, jedynie do właścicieli z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, a nie wspólnoty.

Kością niezgody są także węzły ciepłownicze, kotłownie czy hydrofornie. Zdarza się, że np. jeden węzeł przypada na kilka bloków i nijak nie da się go podzielić. Gdy budowano bloki, nikt nie przypuszczał, że osiedla spółdzielcze będą dzielone na jednobudynkowe nieruchomości.

Kilka lat temu do sporu na tym tle doszło np. w SM Jedność w Piasecznie.

– Niestety, takie sprawy władne są rozstrzygnąć jedynie sądy – przyznaje Grzegorz Abramek. Nie są to jednak proste zagadnienia i spory ciągną się często latami.

Problem zauważył nawet ustawodawca.

Przez dwie ostatnie kadencje w Sejmie znajdował się projekt, który zawierał propozycje dotyczące rozliczeń między spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą.

Zgodnie z nim do takich rozliczeń powinno się stosować przepisy obowiązujące podczas podziału spółdzielni mieszkaniowej.