A.M. – najemca lokalu komunalnego - zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w sprawie niezwłocznego usunięcia przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia oraz wykonania nieprawidłowo działającej wentylacji w jego mieszkaniu.

Inspektor odmówił wszczęcia postępowania w tej sprawie, tłumacząc, iż A.M. jest najemcą lokalu, ale przez to nie przysługuje mu przymiot strony w sprawie. Jak stwierdzono, umowa najmu nie rodzi uprawnień strony w Prawie budowlanym.

Najemca odwołał się od tego postanowienia. Wskazał, że nie zgadza się z takim stanowiskiem organu, ponieważ w orzecznictwie sądowym przeważa stanowisko odzwierciedlające poglądy zwolenników obiektywnej teorii strony, co oznacza, że podmioty, które posiadają interes prawny lub obowiązek, są stronami postępowania niezależnie od tego, czy za stronę są przez organ uznawane, czy też nie. A.M. podniósł także, że zagrzybienie, zawilgocenie oraz nieprawidłowo wykonana wentylacja w znacznym stopniu ograniczają godne i bezpieczne zamieszkiwanie w tym lokalu ze względu na występujący rodzaj grzyba, a więc zagrażają zdrowiu. Miał to potwierdzać protokół komisji sanitarnej.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. Uzasadniając takie rozstrzygnięcie, powołał się na wyrok WSA w Krakowie (sygn. II SA/Kr 1018/09), z którego wynika, że najemca – niebędący jednocześnie zarządcą obiektu budowlanego – legitymuje się wyłącznie interesem faktycznym, a w konsekwencji nie ma przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym.

A.M. nie dał za wygraną, i zaskarżył oba postanowienia do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W uzasadnieniu podał m.in., że powołuje się na zasady konstytucyjne prawa własności i dziedziczenia oraz uregulowania kodeksowe praw właścicieli nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny uznał interes prawny właścicieli nieruchomości do bycia stronę w postępowaniu o zameldowanie i wymeldowania. Analogicznie dotyczy to najemców lokali mieszkalnych, skoro zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego do ich ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności – wskazał skarżący. Dodał, iż w orzecznictwie NSA przyjęto, iż w sytuacji, gdy osoba trzecia składa zawiadomienie informujące o złym stanie technicznym budynku, organ ma obowiązek wszcząć postępowanie administracyjne z urzędu.

WSA w Gliwicach (sygn. akt II SA/Gl 698/15) uchylił oba postanowienia organów nadzoru budowlanego. W uzasadnieniu odwołano się do przepisów Kodeksu cywilnego, które zobowiązują najemcę do utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieczno-sanitarnym.

- Skoro w świetle przywołanej regulacji najemcę obciąża utrzymywanie w należytym stanie oraz naprawa m.in. tynków ścian i sufitów, to nie ma żadnych wątpliwości, że skarżący miał interes prawny, by żądać wszczęcia postępowania przez organ nadzoru budowlanego w związku z zawilgoceniem i zagrzybieniem mieszkania, w tym właśnie ścian i sufitów – stwierdził sąd.

Jak wyjaśniono, aby najemca mógł w pełni zrealizować swój obowiązek ustawowy, konieczne będzie być może (czego sąd nie przesądził) usunięcie przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia, których sam usunąć nie może. Co więcej, niewykluczone, że powinien to uczynić właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, po ewentualnej interwencji organu nadzoru budowlanego. – Dopiero po usunięciu przyczyn zawilgocenia i zagrzybienia mieszkania (jeśli oczywiście potwierdzą się twierdzenia skarżącego), będzie miało sens np. malowanie mieszkania, obciążające najemcę – wskazał WSA.