Sądy uchylają zakazy najmu krótkoterminowego uchwalone przez wspólnoty mieszkaniowe

Wspólnoty mieszkaniowe wprowadzają zakazy najmu krótkoterminowego w zarządzanych przez siebie budynkach. Okazuje się, że robią to nielegalnie. Sądy uchylają więc takie zakazy.

Dość hałaśliwych turystów

Jedna z krakowskich wspólnot mieszkaniowych przyjęła uchwałę zabraniającą najmu krótkoterminowego. Uchwałę oprotestowali właściciele jednego z mieszkań. Ich zdaniem tego rodzaju zakazy są niedopuszczalne. Pozostali członkowie wspólnoty nie mogą im bowiem narzucać, co mogą robić ze swoim mieszkaniem. Wystąpili więc do Sądu Rejonowego w Krakowie o uchylenie uchwały.

Wspólnota broniła się przed sądem, że świadczenie w mieszkaniach najmu krótkoterminowego wymaga zmiany przeznaczenia lokalu (jego części). Ponadto tego rodzaju usługi zwiększają koszty oraz uciążliwości związane z takim sposobem korzystania z lokalu.

Sąd rejonowy przyznał rację właścicielowi lokalu. Podobnie postąpił sąd okręgowy, do którego odwołała się wspólnota. Powołał się on na art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali. Wynika z niego, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo sprzeciwić się zmianie przeznaczenia części wspólnych nieruchomości. W tym przypadku jednak tak nie jest. Najem nie ingeruje bowiem w elementy wspólne budynku.

Podobną uchwałę podjęła jedna z gdańskich wspólnot mieszkaniowych. Jej zdaniem uprawnień wspólnoty nie można sprowadzać wyłącznie do sfery zarządzania nieruchomością wspólną. Ma ona prawo interweniować, jeżeli któryś z właścicieli lokali nadużywa swoich uprawnień, a tak właśnie się dzieje podczas uciążliwego najmu krótkoterminowego.

Właścicielka lokalu podnosiła przed Sądem Okręgowym w Gdańsku, że wynajmuje mieszkanie na krótkie okresy, nie dłużej jednak niż 15 dni w miesiącu. Podkreśliła, że starannie dobierała najemców. Żaden z mieszkańców bloku się na nich nie skarżył.

W ocenie gdańskiego sądu zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej bezpodstawnie ingeruje w prawo własności lokali, odbierając właścicielom (w tym powódce) prawo ich wynajmowania.

Sąd okręgowy zacytował wyrok Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku. Wynika z niego, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Prawnicy uważają jednak inaczej.

To przecież zmiana przeznaczenia

– Właściciele, wynajmując mieszkanie na doby, zmieniają funkcję budynku, a na to potrzebna jest zgoda innych właścicieli lokali. Skoro takiej zgody nie ma, najem krótkoterminowy narusza ustawę o własności lokali – tłumaczy Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach.

Brakuje przepisów o najmie

Od dawna miasta upominają się o uregulowanie najmu krótkoterminowego:

- Związek Miast Polskich wystąpił w tej sprawie do ministra sportu. Uważa, że obowiązujące w Polsce przepisy nie regulują wystarczająco najmu krótkoterminowego, pozostawiają wynajmującym swobodę. Nie obowiązują nawet licencje ani obowiązek rejestracji jak w innych krajach.