Od samego początku istnienia wspólnoty mieszkaniowej na jej terenie wyznaczono 17 miejsc jako miejsca parkingowe przeznaczone do wyłącznego użytku osób, którzy zapłacili za nie przy zawieraniu umów odrębnej własności lokali (miejsca te stanowią części nieruchomości przeznaczone do wyłącznego użytku niektórych członków wspólnoty na zasadzie podziału quoad usum dokonanego w umowach ustanawiających odrębną własność lokali). Oprócz nich znajdowały się też ogólnodostępne miejsca parkingowe.
Taki stan rzeczy trwał do czasu podjęcia przez wspólnotę uchwały, wprowadzającej strefę zamieszkania i znaki, zabraniające parkowania poza miejscami wyznaczonymi jako prywatne. Po podjęciu uchwały przestrzeganie zakazu zaczęli egzekwować strażnicy miejscy.
Uchwałę do sądu zaskarżyli dwaj członkowie wspólnoty. Zarzucili, że zaskarżona uchwała w przedmiocie parkowania na trenie wspólnoty poza miejscami wyznaczonymi jako prywatne miejsca parkingowe i ustawienia odpowiednich znaków, narusza regulacje prawne dotyczących miejsc postojowych i pozbawia powodów prawa do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, zaś podjęcie uchwały nastąpiło w wadliwy sposób. Powodowie podali, że nie kwestionują, iż wyznaczone 17 miejsc parkingowych przeznaczonych jest do wyłącznego użytku niektórych członków wspólnoty. Dodali, że zarząd odebrał części współwłaścicieli, którzy nie mają wykupionych miejsc parkingowych, piloty do bramy wjazdowej.
W odpowiedzi na pozew wspólnota wskazała, że powodowie w chwili nabywania lokalu zdawali sobie sprawę, że na terenie nieruchomości wspólnej nie ma innych aniżeli udostępniane na zasadzie podziału quad usum miejsc do pozostawienia pojazdów zaś celem ustanowienia strefy zamieszkania było zapewnienie przejezdności dróg dostępowych do budynków, zachowanie estetyki nieruchomości wspólnej i bezpieczeństwa na jej terenie.
Sąd Okręgowy w Krakowie (sygn. akt I C 20/16) przyznał rację powodom, i uchylił kwestionowaną uchwałę. Za zasadny uznano bowiem zarzut naruszenia art. 12 ust. 1 ustawy o własności w lokali (właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem).
W uzasadnieniu zaznaczono, że zawarte w umowach wyodrębnienia własności lokali postanowienia umowy o podział do używania nieruchomości wspólnej, ograniczają się jedynie do wyznaczenie 17 części nieruchomości wspólnej przeznaczonych do wyłącznego używania wskazanych w umowie osób. - Umowa ta daje zatem wskazanym w niej osobom gwarancję korzystania z przewidzianych w niej miejsc parkingowych z wyłączeniem pozostałych mieszkańców we wspólnocie. Z tej umowy o podział do używania nie wynika jednak, że wyklucza ona zarazem dopuszczalność parkowania samochodów na pozostałych częściach nieruchomości wspólnej – wskazał sąd.
Dalej SO zwrócił uwagę, że wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały dochodzi do wyłączenia dopuszczalności parkowania poza wyznaczonymi w umowie o podział do używania 17 miejscami, a zatem do istotnego ograniczenia zakresu współkorzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali.
Jak podkreślono w uzasadnieniu, możliwość pozostawienia samochodu blisko domu i na terenie ogrodzonym niewątpliwie leży w żywotnym interesie właściciela lokalu w nieruchomości, chociażby nie nabył on przy zakupie miejsca w garażu albo jednego z wyznaczonych 17 miejsc.
Co więcej, wspólnota nie wykazała, ażeby powzięta uchwała służyła zapewnieniu przejezdności dróg, zachowaniu bezpieczeństwa czy estetyki nieruchomości wspólnej. - Podnoszone w zeznaniach świadków okoliczności, iż parkujące poza 17 wyznaczonymi miejscami samochody nie pozwalają na mijanie się dwóch samochodów jadących z naprzeciwka albo nie pozwalają na grę dzieci w piłkę w ocenie sądu nie przeważają nad interesem właścicieli lokali parkujących samochody poza 17 wyznaczonymi miejscami w zapewnieniu sobie wygodnego i bezpiecznego miejsca do pozostawienia samochodu – stwierdził sąd.
