Na wniosek inwestora prezydent Gdyni ustalił warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym.

Roman S. (dane zmienione), właściciel jednorodzinnego domu w sąsiedztwie, zwrócił się o wznowienie postępowania i dopuszczenie go do udziału w charakterze strony. Zaznaczył, że o inwestycji dowiedział się, gdy rozpoczęto prace na działce. Blok, wtłoczony w zabudowę jednorodzinną, pozbawi część jego posesji, w tym budynek mieszkalny, dostępu do światła dziennego. Ulica pomiędzy istniejącymi tu domami jest bardzo wąska, ma 6–7 m szerokości, co już teraz, przy obecnej zabudowie, utrudnia przejazd i parkowanie.

Prezydent Gdyni uznał, że Roman S. nie ma interesu prawnego do wznowienia postępowania i odmówił uchylenia decyzji o warunkach zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku zaakceptowało to stanowisko.

Zamierzenie dewelopera może wprawdzie oddziaływać na prywatne posesje, ale tylko na te, jak ustalono przed wydaniem decyzji, bezpośrednio przylegające do nieruchomości. Działka Romana S. leży po drugiej stronie ulicy, w odległości 22 m, naprzeciw przyszłej inwestycji – zauważyło SKO. We wniosku o wznowienie postępowania nie wykazał on żadnego związku pomiędzy wydaną decyzją o warunkach zabudowy a swoim interesem prawnym. Wyliczył jedynie ewentualne przyszłe uciążliwości. Takich okoliczności nie bada się jednak w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz w postępowaniu o uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie ma takiego przepisu w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który uzależniałby możliwość wydania decyzji od przypuszczalnych utrudnień drogowych, hałasu bądź zacienienia – stwierdziło SKO.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Roman S. podtrzymał zarzuty. Jego nieruchomość od przyszłego bloku dzieli jedynie wąska ulica. Organy nie rozważyły, czy budynek, z uwagi na swoją wielkość, nie spowoduje, że działania inwestora będą odczuwalne na jego gruncie. Sposób zabudowania jest również istotny ze względu na pojawiające się osuwiska skarp, po których biegnie droga do posesji Romana S.

Sąd zwrócił uwagę, że funkcja mieszkalna należy do inwestycji, których uciążliwość nie wykracza poza granice własnej działki. Stroną postępowania w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy mogą być jednak właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, zarówno graniczących, jak i niegraniczących bezpośrednio z terenem przyszłej inwestycji. Jest to zależne od konkretnych okoliczności, związanych z rodzajem i rozmiarem oraz ze stopniem i zakresem oddziaływania zamierzanej inwestycji na otoczenie – podkreślił WSA. W ocenie sądu, który badał takie konkretne okoliczności postępowania o ustalenie warunków zabudowy, nie dotyczyło to interesu prawnego Romana S. To, czy projektowany blok spełnia warunki określone w przepisach budowlanych, bada się w postępowaniu o pozwolenie na budowę – stwierdził sąd, oddalając skargę.

sygn. akt II SA/Gd 74/17