Pełnomocnik nie będzie jednak dyktatorem

Ciągle też zmieniają się przepisy, co utrudnia im funkcjonowanie na co dzień. Właśnie szykują się kolejne zmiany, które mają naprawić to, co wcześniej popsuto w prawie.

Idzie nowe dla kilku milionów mieszkańców spółdzielni. We wtorek, 30 maja, rząd przyjął projekt zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Realizuje on trzy wyroki Trybunału Konstytucyjnego: z 2012, 2013 i 2015 r. Chodzi o wykup mieszkań zakładowych, członkostwo oraz rozliczenia między spółdzielnią a powstałą wspólnotą mieszkaniową.

Dla kogo członkostwo

Nowe przepisy przewidują, że członkiem spółdzielni mieszkaniowej będzie mogła być tylko osoba, która posiada tytuł do lokalu, czyli jest: właścicielem (posiadaczem ekspektatywy prawa własności), najemcą lub posiadaczem własnościowego lub lokatorskiego prawo do lokalu. Członkostwo ustawałoby z chwilą zbycia któregoś z wymienionych praw na skutek rozwiązania umowy o budowę lokalu lub powołania do życia wspólnoty mieszkaniowej. W tym celu rada nadzorcza będzie podejmowała uchwałę w terminie miesiąca od powzięcia informacji w tej sprawie. Wcześniej przepisy nie wiązały członkostwa z posiadaniem tytułu do lokalu. Zakwestionował to TK w wyroku z 5 lutego 2015 r.

Mieszkanie po zmarłym i pełnomocnictwo

Projekt reguluje też zasady rozliczenia wkładu mieszkaniowego między osobami bliskimi. Chodzi o przypadki, gdy doszło do wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu, np. na skutek śmierci spółdzielcy, a osoba, której przypadło mieszkanie, ma obowiązek wypłacić reszcie rodziny część wkładu mieszkaniowego. Zgodnie z projektem spółdzielnia wypłaca wartość rynkową lokalu, po potrąceniu zobowiązań wobec spółdzielni związanych z jego budową. Obecnie w przepisach jest luka prawna, w wyroku z 27 czerwca 2013 r. TK zakwestionował przepis, który pozwalał spółdzielniom ustalić zasady rozliczeń w statucie.

Rząd wycofał się z kontrowersyjnego pomysłu, by jeden pełnomocnik reprezentował na walnym zgromadzeniu wielu spółdzielców. Propozycja wywołała falę krytyki. Nie tylko związków rewizyjnych spółdzielni mieszkaniowych, ale i organizacji lokatorskich. I jedni, i drodzy uważali, że pomysł jest sprzeczny z podstawowymi zasadami spółdzielczości i może prowadzić do przejęcia przez jedną lub kilka osób kontroli nad decyzjami walnego zgromadzenia.

Obecnie projekt przewiduje, że spółdzielcę na walnym zgromadzeniu może reprezentować pełnomocnik. Nie może on jednak zastępować więcej niż jednego członka.

Wykup zakładowych

Uregulowany zostanie w końcu wykup dawnych mieszkań zakładowych, których w spółdzielniach wciąż jest tysiące, głównie na Śląsku. Są to lokale przejęte przed laty nieodpłatnie przez spółdzielnie od przedsiębiorstw państwowych. Obecnie po wyroku TK nie ma przepisów, które regulowałyby finansowe zasady wykupu tych mieszkań. Spółdzielnie odmawiają więc najemcom ich sprzedaży na własność.

Ci idą do sądów, a te wbrew intencji TK nakazują darmowe przekształcenia. Prawidłowość takiej linii orzecznictwa potwierdził w uchwale Sąd Najwyższy (III CZP 67/14). Może to jednak Polskę słono kosztować. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła dwie skargi do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu. Obie zostały przyjęte. Wyroków jeszcze nie ma.

Zaproponowane przepisy przewidują więc, że najemca będzie mógł wykupić lokal na własność, jeśli nie będzie miał długów czynszowych i spłaci spółdzielni nakłady konieczne poniesione na budynek, w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej lokalu.

Projekt przewiduje też, że spółdzielnie mieszkaniowe będą musiały w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozliczyć z właścicielami lokali wchodzących w skład nieruchomości zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remont tej nieruchomości. W tej chwili nie ma przepisów dotyczących rozliczeń i na tym tle dochodzi do sporów.