Rok 2019 na rynku mieszkań podsumowuje pośredniczka Joanna Lebiedź, właścicielka warszawskiego biura Lebiedź Nieruchomości:

2019 rok był rokiem dynamicznym i z pewnością można śmiało powiedzieć, że był to kolejny rok dobry dla inwestorów i deweloperów. Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości typowo inwestycyjne, czyli mieszkania niedrogie i nieduże. Niedrogie i nieduże dla rynku Warszawy to mieszkania dwu- i trzypokojowe, a najbardziej chodliwe są nieruchomości w cenach 300 - 450 tys. zł, w zależności od planowanej inwestycji.

Dominujące na rynku były dwie grupy inwestorów. Pierwsza to flipperzy, kupujący mieszkania w kiepskim standardzie, przeważnie nadające się do generalnego remontu, z celem odsprzedaży z zyskiem po dokonaniu remontu kapitalnego. To inwestorzy przeważnie gotówkowi, kupujący wyłącznie tzw. okazje, to znaczy taką substancję, która da im możliwość zamknięcia rachunku ekonomicznego po dokonaniu wszelkich prac remontowych - z zyskiem. Poza ceną istotna jest lokalizacja, która jest kluczowa dla powodzenia inwestycji.

Druga grupa inwestorów to klienci poszukujący mieszkań do zakupu z myślą o czerpaniu zysków z wynajmu. Coraz więcej osób lokuje środki dotychczas przechowywane na rachunkach bankowych właśnie w inwestycjach, które są dla nich nie tylko lokatą kapitału, ale i dodatkowym źródłem dochodu. Wyraźnie widoczna jest tendencja do lokowania środków w mieszkania na wynajem. Wyraźnie też wyłania się trend gromadzenia tego rodzaju inwestycji, aby w miarę wzrostu posiadanych kolejnych nieruchomości, ostatecznie zostać rentierem i w ten właśnie sposób zapewnić sobie godziwą emeryturę.

Tu też pojawia się coraz liczniejsza grupa osób stosunkowo młodych, już myślących o takiej formie zabezpieczenia na przyszłość. Inwestycje kupowane „pod wynajem" nieraz są gotówkowe, ale też niejednokrotnie z częściowym finansowaniem zakupu ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego.

Inwestorzy zajmujący się zakupem mieszkań na wynajem wykorzystują je pod najem długo-, lub krótkoterminowy. W obu przypadkach kluczowa jest lokalizacja, ponieważ wynajmowane mieszkanie musi być dla przyszłego najemcy pod tym względem atrakcyjne.

W Warszawie dobry adres oznacza bliskość komunikacji, zwłaszcza metra. Chyba że inwestycja znajduje się w obrębie ścisłego centrum czy Starego Miasta. W przypadku tego rodzaju inwestycji klienci nie poszukują okazji, choć bardzo przyjemnie taką okazję kupić. Mieszkania te nie idą do szybkiej odsprzedaży, same w sobie są już dobrą lokatą. Inwestorzy są zainteresowani mieszkaniami jedno- dwupokojowymi (lub małymi trzema pokojami). Jeśli planują wynajmować je na krótko, kupują większe, trzy- , czteropokojowe lokale, w których dokonują adaptacji umożliwiających wynajem na odrębne pokoje.

Poza typowymi inwestorami, na rynku obecni są wciąż klienci indywidualni, poszukujący mieszkania lub domu dla siebie i swojej rodziny. Te osoby szukają nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Na rynku wtórnym wciąż najbardziej poszukiwane są nieruchomości nieduże, dwu-trzypokojowe, w cenie do 450 tys. zł. Tu spora część transakcji jest jest wspierana kredytem hipotecznym.

Małe i średnie mieszkania we wskazanym wyżej przedziale cenowym nadal więc w roku 2019 były hitem, co wciąż uwarunkowane jest zdolnością kredytową nabywców.

Dobrze funkcjonującym segmentem w roku 2019 był (jak zwykle) segment nieruchomości premium, apartamentów, penthouse'ów, kupowanych często za gotówkę.

Rok 2019 pokazał, ze domy jednorodzinne wciąż czekają na lepszą koniunkturę, choć inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku domów w obrębie miasta Warszawa, w szczególności w starej substancji w dzielnicach Żoliborz, Bielany, Mokotów czy Stara Ochota, gdzie na nabywcę nie czeka się zbyt długo pomimo wysokich cen - 3 mln zł i więcej.

Nieco mniej ciekawie sytuacja przedstawia się w przypadku domów na obrzeżach miasta, gdzie wciąż czas oczekiwania na transakcję jest długi, a wyniki sprzedaży przeważnie daleko odbiegają od oczekiwań sprzedających.

Czynników wpływających na ten stan rzeczy jest sporo. Najbardziej istotnymi są koszty utrzymania, koszty dojazdu do - i - z Warszawy oraz to, że rynek wtórny domów na przedmieściach oferuje przeważnie stosunkowo starą substancję (lata 90. i nieco wzwyż). Są to przeważnie domy duże (250-350-metrowe), budowane w starszych technologiach, o przestarzałych projektach architektonicznych, i w przeważającej części wymagające remontu generalnego. Tymczasem obok tych wielkich, trudnych i drogich w utrzymaniu budynków, deweloperzy stawiają nowe osiedla minidomów, przeważnie szeregowych, o powierzchni 90-120 mkw., pachnących nowością, niedużych, cenowo porównywalnych do cen większych mieszkań w Warszawie. Praktycznie bez ogródków, te namiastki domów jednorodzinnych są oferowane w rozsądnych granicach cenowych i znajdują nabywców. Ten rynek w 2019 miał się całkiem nieźle.

Segment działek budowlanych w roku 2019 radził sobie rożnie. Działki pod budownictwo wielorodzinne, deweloperskie, zwłaszcza w obrębie miasta Warszawa sprzedawały się na pniu i w doskonałych cenach. Najbliższe okolice Warszawy oferujące grunty pod budownictwo wielorodzinne również nie mogą narzekać na ten sezon.

Inaczej sytuacja przedstawiała się w przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne w satelitarnych dzielnicach Warszawy. Ceny są nadal zbyt wysokie. Ogólnie zauważalna jest tendencja wracania do miasta z domów za dużych i za drogich w utrzymaniu. Przy stosunkowo wysokiej cenie za grunt (np. działka 1,2 tys. mkw, gmina Stare Babice, w cenie 590 tys. zł), zakup parceli pod dom jest ekonomicznie nieuzasadniony, zwłaszcza jeśli tuż obok deweloper oferuje niewielki budynek w cenie ok. 600 tys. zł. Z malutką działką, ale za to z instalacjami, i tylko do wykończenia.

To dzisiejsze dylematy nabywcy i przykład idealnego „dopasowywania się" dewelopera do potrzeb chwili, do zasad ekonomii, które to dopasowanie sprawia, ze wygrywa on z indywidualnym uczestnikiem rynku wtórnego, u którego główną rolę w procesie transakcji grają emocje, przywiązanie do własnej nieruchomości i inne czynniki, w wyniku których, konfrontację z ofertami deweloperskimi gruntownie przemyślanymi - przegrywa.

Reasumując - rok 2019 był dobry dla inwestorów i deweloperów. Poszczególne segmenty rynku nie zachowywały tej samej płynności. Najbardziej poszukiwanymi na rynku wtórnym były nieduże mieszkania. Rynek pierwotny - choć rządzi się innymi prawami niż wtórny z pewnością może ten rok uznać za kolejny udany z bardzo dobrymi wynikami finansowymi.

Co przyniesie rok 2020? Z pewnością koniec roku 2019 nie wykazuje przyspieszenia i wariactwa, jak w roku 2018. Ostatni kwartał 2019 roku jest znacznie spokojniejszy, co zdaniem niektórych analityków zwiastuje powolne wyhamowywanie rynku.

Znamy słynne stwierdzenia o „pękaniu bańki". Wydaje się , że w 2020 roku nie powinno być dalszych tak spektakularnych wzrostów cen nieruchomości, zwłaszcza mieszkań. Widocznym trendem jest niechęć młodego pokolenia do zakupu nieruchomości, zaciągania kredytów i zwracanie się w kierunku najmu. Kolejne lata mogą więc, wraz z wchodzeniem młodszych pokoleń na rynek, pokazać bardzo ciekawe, nowe oblicze polskiego rynku nieruchomości.