Czy w przyszłym roku spodziewacie się dalszego spadku sprzedaży mieszkań?
Tak, wiele wskazuje na to, że mieszkań będzie się sprzedawało mniej. Biorąc pod uwagę demografię, jest spora grupa potencjalnych kupujących, którzy mogliby być zainteresowani zamianą lokalu na większy lub o wyższym standardzie, ale powstrzymują ich rosnące ceny. Jednocześnie nie ma alternatywy na rynku wtórnym, bo ten w naturalny sposób przejął wysokie ceny od rynku pierwotnego – więc liczba transakcji na całym rynku mieszkaniowym w Polsce w 2019 r. powinna być mniejsza. Ale nie mówimy o katastrofie. Być może spadek sprzedaży w Warszawie z 28,5 tys. w 2017 r. do 24 tys. w tym oraz 20 tys. czy nawet 18 tys. w przyszłym może wyglądać tragicznie, ale przecież wracamy do poziomu z lat 2015–2106, które z innej perspektywy ocenialiśmy jako bardzo dobre.
Skoro mieszkania drożeją i dostępność spada, to może alternatywą jest najem?
Przez ostatnie trzy, cztery lata znaczną część mieszkań, dobrze zlokalizowanych i zaprojektowanych Polacy kupowali w celach inwestycyjnych – mówimy tu właśnie o najmie, a nie grze na wzrost wartości lokalu. Takie zakupy jeszcze przez dwa, trzy lata będą budować rynek. Sprzyja mu demografia. Najmłodsza grupa nabywców, po zniknięciu „MdM", znacznie chętniej myśli o wynajmie mieszkania niż o zakupie na własność, tym bardziej że banki nie rwą się do udzielania kredytów tej grupie.
Rynek najmu w Polsce to domena inwestorów indywidualnych, a w Niemczech w ciągu trzech kwartałów fundusze kupiły portfele lokali za ponad 11 mld euro. Czy w Polsce może powstać taki zinstytucjonalizowany rynek?
Na razie jedynym większym graczem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem BGKN. Myślę, że w ciągu dwóch, trzech lat ten portfel mógłby stać się takim produktem inwestycyjnym – jeśli taka będzie wola właściciela. W przypadku rynku niemieckiego transakcje obejmują często nie tylko całe budynki, ale wręcz osiedla. Nasz rynek dopiero się rozwija i by przyciągnąć duże zagraniczne fundusze musiałyby tu funkcjonować portfele z udokumentowaną historią najmu. ©?
