Rz: Wywodząca się ze Stanów Zjednoczonych sieciowa agencja nieruchomości Keller Williams otwiera pierwsze biura w Polsce. Jest na nie miejsce? Co nowego możecie zaoferować? Na naszym rynku jest już całkiem tłoczno.

Krzysztof Kraicziczek, dyrektor generalny Keller Williams Polska: Na rynku nieruchomości działam od kilkunastu lat. Na pewno jest miejsce na agencję, której sam szukałem. Keller Williams łączy cechy stowarzyszenia i biura zajmującego się obrotem nieruchomościami. Konsoliduje rynek, stwarzając warunki pracy także mniejszym podmiotom. Firmy mogą prowadzić działalność pod własną marką, mogą też posługiwać się naszym międzynarodowym szyldem. W Katowicach, gdzie otworzyliśmy pierwsze biuro, oferujemy pośrednikom 340 mkw. powierzchni.

Agenci są kierowani na darmowe szkolenia. Dostają też wszystko, co potrzebne im do pracy.

Ale jak pośrednik jest już przeszkolony i ma własne biuro?

Zyskuje czas, a więc i pieniądze. U nas zajmuje się wyłącznie sprzedażą. Wszystkie czynności okołotransakcyjne, na przykład marketing i home staging, bierzemy na siebie. Pośrednik, który prowadzi jednoosobową firmę, zamiast na przykład jednej transakcji w miesiącu na własny rachunek przeprowadzi dwie, działając w ramach naszej sieci. Bo będzie miał więcej czasu na sprzedaż.

Będzie się jednak musiał podzielić prowizją?

W innych agencjach trzeba chociażby odpracować szkolenia, dzieląc zyski z transakcji 50 na 50. U nas pośrednik dostanie od 70 do 90 proc. Koszt współpracy stowarzyszeniowej natomiast to 100 zł plus VAT miesięcznie.

Pierwsze biuro Keller Williams Polska otwarto w Katowicach. Gdzie jeszcze można was znaleźć?

W Krakowie mamy oddział, który lada moment przekształci się w samodzielne biuro. Za chwilę wchodzimy do Poznania. W przyszłym roku otwieramy się w Warszawie i Trójmieście.

Stawiamy jednak nie na liczbę biur, ale na liczbę pośredników.

To dobry czas na rozwijanie działalności? Hossa czy, jak twierdzą niektórzy, tylko boom nie będzie trwać wiecznie.

Kryzys przyjdzie prędzej czy później, to nieuniknione. Są już sygnały zza oceanu, że się zbliża. Do nas dotrze jakieś pół roku później. Przed nami jednak jeszcze rok, może dwa lata dobrej koniunktury. Pompowanie bańki jednak trwa. Tak czy inaczej mieszkania sprzedają się zawsze.

Dzisiejsza hossa jest jednak inna niż ta sprzed dziesięciu lat. Mieszkania nie drożeją z dnia na dzień, podaż jest tak duża, jak nigdy dotąd.

Ceny jednak idą w górę, w niektórych miejscach podwyżki sięgają nawet 10 proc., co moim zdaniem nie ma uzasadnienia. Gospodarka nie jest tak dobra, jak mogłaby być. Kredyty są coraz droższe. Żeby kupić nieruchomość, trzeba mieć 20 proc. wkładu własnego. To bardzo dużo.

Przy wybieraniu mieszkania od dewelopera potrzebne są jeszcze pieniądze na wykończenie wnętrz, na miejsce postojowe. To winduje ceny.

Rynek nakręcają inwestorzy, którzy kupują głównie za gotówkę.

Jest wiele hurtowych zakupów. Zbiera się grupa 20–30 osób, które kupują lokale na etapie przedsprzedaży, o kilkaset złotych taniej za 1 mkw. Potem mieszkania są albo wynajmowane, albo odsprzedawane z zyskiem.

W mieszkaniach deweloperskich można przebierać. Firmy budują coraz lepiej. Stają się nawet mecenasami sztuki. Wieszają w budynkach obrazy, stawiają rzeźby. Jak kusi rynek wtórny?

Na nowe mieszkanie trzeba czekać, czasem nawet kilka lat. Do lokalu z drugiej ręki można się wprowadzić od razu. Od razu też wiadomo, co się kupuje, bo budynek już stoi. Rynek wtórny jest też zwykle tańszy. Decydując się na nowy lokal, trzeba mieć jeszcze pieniądze na jego wykończenie.

Z roku na rok rośnie rynek najmu. Przybywa i mieszkań na wynajem, i najemców. To stały trend? Będziemy wynajmować, zamiast kupować?

Zwykle słyszy się opinie, że lepiej płacić raty za swoje mieszkanie niż czynsz za cudze. Sam spędziłem za granicą ponad rok. Lokal wynajmowałem. Nie byłem przywiązany do miejsca. Mogłem szybko zmienić adres, co jest dużo trudniejsze, gdy się ma własne mieszkanie. Jestem przekonany, że rynek najmu będzie coraz większy. Wynajem nie jest tak ryzykowny, jak kupno nieruchomości na kredyt, o czym boleśnie przekonali się frankowicze. Dziś właściwie nie mają ruchu. Nie mogą sprzedać mieszkania, bo kredyt jest większy niż wartość lokalu.

Podaż mieszkań na wynajem rośnie, ale stawki najmu wcale nie spadają. Czynsze bywają sporo wyższe niż raty kredytu, więc z tego punktu widzenia najem wcale tak atrakcyjny nie jest.

Stawki pewnie spadną, gdy na rynku pojawią się państwowe czynszówki budowane w ramach programu Mieszkanie+. Na wartości stracą wynajmowane na komercyjnych zasadach lokale o niższym standardzie. Ceny będą trzymać apartamenty, dla których państwowe lokale nie są konkurencją.

Przed nami ostatnia bitwa o dopłaty do kredytów z „MdM". Rynek bardzo się zmieni, gdy program wsparcia wygaśnie?

Na pewno nie ucierpi rynek wtórny. Mieszkania z dopłatą sprzedawali przede wszystkim deweloperzy. Nie będzie jednak rewolucji, bo większość firm nawet nie miała w ofercie emdeemowskich lokali.

Keller Williams zajmuje się także sprzedażą gruntów. Brakuje dobrych działek?

Tak. Dlatego firmy zaczynają kupować tereny, na których nie da się szybko inwestować. Najpierw trzeba je uzbroić, wyprostować stan prawny. Potem takie działki można sprzedawać i na nich zarabiać. Deficyt ziemi powoduje, że ceny idą w górę. ©?

CV

Krzysztof Kraicziczek ukończył podyplomowe studia w Wyższej Szkole Biznesu w Dąbrowie Górniczej (Executive MBA). Z rynkiem nieruchomości związany od 2001 roku. Właściciel biura nieruchomości, pomysłodawca konsorcjum agencji nieruchomości oraz sieci franczyzowej. Współzałożyciel regionalnego MLS. Skoczek spadochronowy.