Mieszkaniowe

PPP to idealna formuła dla budownictwa mieszkaniowego

materiały prasowe
Nowelizacja ustawy niewątpliwie ułatwi wdrażanie projektów PPP - mówi Rafał Cieślak, wspólnik zarządzający w Kancelarii Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz.

Rz: Nowelizacja ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym wchodzi w życie. Co zmieni?

Rafał Cieślak, Kancelaria Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz: Nowelizacja ustawy niewątpliwie ułatwi wdrażanie projektów PPP. Przewiduje ona kilkadziesiąt zmian obecnej regulacji, które w większości postulowane były przez partnerów prywatnych, doradców i banki.

Kluczowych zmian jest kilka. Po nowelizacji możliwe będzie powołanie przez zwycięskiego partnera prywatnego spółki celowej, która wykona umowę o PPP, co do tej pory nie było przewidziane ustawą. Nowością, która formalnie sankcjonuje przyjętą na rynku praktykę, jest też konieczność wykonania analiz przedrealizacyjnych przez podmiot publiczny, który rozważa zastosowanie formuły PPP. Ciekawe rozwiązanie stanowi też tzw. certyfikacja PPP. Podmioty publiczne, które chcą upewnić się co do zasadności realizacji projektu w ramach PPP, mogą wystąpić do Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju o wydanie opinii na ten temat. Opinia nie będzie obowiązkowa ani wiążąca, ale z pewnością ułatwi decyzję o wszczęciu procedury wyboru partnera prywatnego. Ponadto nowelizacja wprowadziła wiele zmian proceduralnych, z których najważniejsza to możliwość zastosowania do wyboru prywatnego inwestora ustawy o zamówieniach publicznych – bez względu na model projektu PPP. W ten sposób sektor publiczny będzie miał pewność, że zawsze stosuje prawidłowe przepisy.

Stereotyp mówi o czwartym P – czyli, że na końcu pojawi się prokurator. Skąd taki stygmat i czy jest słuszny?

Mit prokuratora w projektach PPP faktycznie istnieje, choć na szczęście coraz rzadziej pojawia się w debacie publicznej. Zawsze, gdy mamy do czynienia ze współpracą sektora publicznego i biznesu, wątek czwartego P budzi duże emocje. Tymczasem prawda jest taka, że w żadnym z kilkuset postępowań PPP w Polsce nie interweniował jeszcze prokurator ani organy ścigania. Pamiętajmy, że wybór partnera prywatnego odbywa się na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych, a nie w zaciszu kawiarnianego stolika. Z tym stereotypem trzeba jednak cały czas walczyć.

Jakie można podać przykłady najlepszych inwestycji w formule PPP na rynku nieruchomości?

To zależy, w jaki sposób podejdziemy do tego rynku. Niemal w każdym projekcie PPP nieruchomości stanowią wkład własny strony publicznej. W niektórych przedsięwzięciach ich wartość rynkowa ma mniejsze znaczenie, ponieważ służą wyłącznie do wykonywania działalności nierentownej (np. budowa szkoły, urzędu, hali sportowej). Czasami jednak lokalizacja nieruchomości decyduje o powodzeniu projektu od strony biznesowej. Za przykład mogą posłużyć tu parkingi podziemne, centra handlowe i inne obiekty, w których prowadzona jest działalność komercyjna. Jako przykład można podać rewitalizację terenów dworca PKP w Sopocie, zagospodarowanie Wyspy Spichrzów w Gdańsku, budowę parkingu przy Hali Ludowej we Wrocławiu. Projekty PPP opierają się na wykorzystaniu nieruchomości bez względu na model konkretnego przedsięwzięcia, co powoduje ich naturalny wpływ na rynek nieruchomości.

Czy PPP może mieć zastosowanie w budownictwie stricte mieszkaniowym?

Oczywiście, PPP wręcz idealnie nadaje się do zastosowania w mieszkalnictwie. Należy przy tym rozróżnić tu dwa warianty realizacji projektów. Pierwszy z nich to tzw. PPP z opłatą za dostępność, w ramach którego partner prywatny buduje, finansuje i zapewnia utrzymanie obiektów. Wynagrodzenie inwestora wypłacane jest tu przez stronę publiczną (gminę) w okresie obowiązywania umowy o PPP, czyli np. przez 15–20 lat. Taki model będzie dobrze sprawdzał się w budownictwie komunalnym.

Druga opcja to mieszkania komercyjne, a zatem modele deweloperskie, obejmujące zarówno sprzedaż, jak też np. długoterminowy wynajem lokali mieszkalnych, handlowych, usługowych. W takich projektach ryzyko popytu spoczywać będzie zwykle na stronie prywatnej. Możliwe są także mieszane formy współpracy obejmujące zarówno powiększanie zasobu komunalnego, jak i budowę mieszkań komercyjnych. PPP to bardzo elastyczna forma współpracy, którą można dopasować do potrzeb i możliwości gminy.

Jak model PPP działa w innych krajach Europy – czy jest często stosowany?

PPP dobrze rozwinięte jest w krajach Europy Zachodniej. Anglia, Francja, Hiszpania czy Niemcy znają tę formułę od kilkudziesięciu lat. Jednak zawierane tam umowy – w odróżnieniu od naszego rynku – dotyczą przede wszystkim dużej infrastruktury, w szczególności drogowej i z zakresu ochrony środowiska. Wynika to z faktu, że polski rynek PPP zdominowany jest przez samorząd terytorialny. Jak na razie inwestycje administracji rządowej można policzyć na palcach jednej ręki. Miejmy nadzieję, że w najbliższych latach sytuacja ta ulegnie zmianie i nastąpi prawdziwy rozwój współpracy publiczno-prywatnej z sektorem rządowym.

CV

Rafał Cieślak jest wspólnikiem zarządzającym w Kancelarii Doradztwa Gospodarczego Cieślak & Kordasiewicz. Jest radcą prawnym, jednym z najbardziej doświadczonych specjalistów w zakresie PPP. Doktor nauk prawnych, adiunkt w Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Absolwent Uniwersytetu Warszawskiego.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL