Głównym kryterium wydzielenia mieszkań dla seniorów jako osobnego segmentu rynku jest poziom oferowanej opieki lub wsparcia. – Do aktywnych seniorów (umownie w wieku 65–75 lat, choć kluczowy jest stan zdrowia) adresowane są lokale na zwykłych osiedlach - mówi Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes firmy JLL. -Ta grupa seniorów bardzo szybko rośnie wraz z wchodzeniem w wiek emerytalny kolejnych roczników powojennego boomu demograficznego. Już dziś w niektórych lokalizacjach stanowi jedną z ważniejszych grup nabywców.

Sędziwi seniorzy (umownie – po 85. roku życia) potrzebują w większości mniej lub bardziej wyspecjalizowanych domów opieki.– Prywatne domy powstają w Polsce od lat, ale ostatnia dekada przynosi duże zmiany – zauważa Kazimierz Kirejczyk. Na rynek wchodzą duzi zagraniczni operatorzy. Potrzeby starszych osób rosną nie tylko ze względów demograficznych, ale i zmian w modelu opieki, przede wszystkim z powodu malejących możliwości sprawowania jej przez rodziny.

Lokale wspomagane

Pomiędzy wspomnianymi dwoma grupami są seniorzy potrzebujący pewnego, zwykle stopniowo zwiększającego się wsparcia w codziennym życiu. Ta grupa obejmuje 76–85-latków. – Optymalnym produktem są dla nich mieszkania wspomagane, określane jako assisted living – wskazuje wiceprezes JLL. – Lokale umożliwiają jak najdłuższe niezależne funkcjonowanie z doraźną pomocą.

W wielu krajach powstały całe wyspecjalizowane osiedla z ofertą dla wszystkich grup seniorów. Zwykle są poza centrami miast, a często poza miastami. – Ten sposób myślenia o mieszkaniach dla seniorów się jednak zmienił, bo prowadził w pewnym sensie do ich ubezwłasnowolnienia i uzależnienia od innych osób – zauważa Kirejczyk.

Dziś głównym celem opieki jest zachęcanie do samodzielności i aktywności. W projektowaniu mieszkań dla seniorów wykorzystuje się coraz częściej koncepcje zaczerpnięte z co-livingu i domów studenckich. Kilka sypialni przypisanych jest do wspólnej przestrzeni wypoczynkowej, kuchni i jadalni.

– Zamiast większych wyspecjalizowanych, ale monopokoleniowych osiedli powinniśmy wybrać w Polsce ścieżkę uzupełniania istniejących osiedli zamieszkiwanych już teraz przez wielu seniorów nowymi budynkami, które oprócz mieszkań zapewniających wygodne życie osobom z ograniczeniami ruchowymi miałyby rozbudowaną sferę usługową na parterze – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Jego zdaniem powinny się tam znaleźć m.in. kluby, gastronomia, punkty medyczne rekreacyjne i rehabilitacja. – Rozwój takich inwestycji zależy niekoniecznie od poziomu dochodów seniorów. Wielu ma spłacone mieszkania własnościowe, których wynajem mógłby uzupełnić niskie emerytury – zauważa wiceprezes. – Wymaga raczej rozwiązań integrujących działania samorządu, państwa i organizacji pozarządowych, w tym stowarzyszeń seniorów.

Ewa Przeździecka, członek zarządu Unidevelopment, przypomina, że osiedla z myślą o seniorach w Polsce już budowano. – Były to zarówno inicjatywy prywatnych przedsiębiorców, np. mieszkania na wynajem we Wrocławiu i Wiązownej pod Warszawą, jak i lokale spółdzielcze i inwestycje TBS – mówi. – Powodzenie tych projektów wciąż nie daje jednoznacznych odpowiedzi, w jakim kierunku rozwinie się budownictwo senioralne.

Wsparcie państwa

Zdaniem Przeździeckiej różnorodność grupy określanej mianem seniorów spowoduje, że jej potrzeby mieszkaniowe będą zaspokajane i przez wyspecjalizowane instytucje, i inwestorów ukierunkowanych na zapewnienie codziennego wsparcia mieszkańcom, jak również deweloperów.

– To dobry kierunek – ocenia Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development. – Demografia jest nieubłagana. Społeczeństwo się starzeje i wszelkie gałęzie gospodarki, także deweloperzy, muszą się nastawić na nową grupę klientów.

Podkreśla, że ta grupa wymaga aktywizacji. – W przypadku młodych udało się to dzięki programom rządowym – mówi. – Wsparcie powinni mieć także seniorzy. Nie musiałoby to być koniecznie dofinansowanie zakupu nowego lokalu. Wiele starszych osób ma już nieruchomość, ale wizja jej sprzedaży i zakup kolejnej to duże obciążenie. Przydałby się rządowy program pomocy. Pierwsze osiedla mogłyby powstawać z inicjatywy rządu, bo ta grupa najbardziej ufa instytucjom państwowym. Działania zachęciłyby do wejścia na rynek firmy prywatne.