- Kupując swoje pierwsze mieszkanie, zwykle skupiamy się na jak najniższej cenie lokalu - podkreśla Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. - Takie podejście sprawia, że przedmiotem zakupu może być kawalerka, które cena mkw. przyprawia czasem o zawrót głowy - podkreśla.
Rynek pierwotny
Średnie ceny ofertowe mieszkań w zależności od liczby pokoi w największych aglomeracjach sprawdzili eksperci portalu RynekPierwotny.pl. - Na rynku pierwotnym zwykle można zauważyć zależność, zgodnie z którą najmniejsze mieszkania cechują się wyższą ceną 1 mkw. niż większe lokale o podobnym standardzie - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - W przypadku takich niewielkich lokali koszty stałe ponoszone przez dewelopera rozkładają się na mniejszą liczbę metrów kwadratowych - wyjaśnia,
Dane serwisu RynekPierwotny.pl za I kwarta tego roku wskazują, że na największych rynkach deweloperskich wspomniana zależność między wielkością mieszkania a ceną za mkw. jest bardzo widoczna. - We wszystkich sześciu metropoliach mieszkania jednopokojowe cechowały się najwyższą średnią ceną mkw.
W zależności od lokalizacji średnia ofertowa cena mkw. nowej kawalerki różniła się od średniej stawki dla całego rynku deweloperskiego o:
Warszawa - 34 proc.(średnia ofertowa cena kawalerki to 12,273 zł za mkw., średnia ofertowa cena lokali na całym rynku: 9142 zł za mkw.)
Kraków - 30 proc. (10 507 zł za mkw., 8 083 zł za mkw.)
Łódź - 11 proc.(6 454 zł za mkw., 5 817 zł za mkw.)
Wrocław - 18 proc. (8 802 zł za mkw., 7 465 zł za mkw.)
Poznań - 8 proc. (7 643 zł za mkw., 7 088 zł za mkw.)
Gdańsk - 28 proc. (9 526 zł za mkw., 7 466 zł za mkw.)
- Fakt, że największe różnice odnotowano w Warszawie, Krakowie i Gdańsku z całą pewnością nie jest przypadkowy - mówi Andrzej Prajsnar. - Miasta te cechują się bowiem najbardziej rozbudowanym rynkiem drogich lokali deweloperskich, w tym również jednopokojowych). Co więcej, od pewnego czasu można zauważyć rozbudowę oferty kosztownych kawalerek we wszystkich wymienionych metropoliach. Takie ekskluzywne mieszkania, nierzadko usytuowane w historycznym centrum miasta, skutecznie zawyżają średnie ceny ofertowe nowych M1 - wyjaśnia. Podkreśla, że na rynku nowych mieszkań dwupokojowych, eksperci zauważyli o wiele mniejsze odchylenia średniej ceny liczonej dla całego rynku deweloperskiego.
W zależności od miasta są to różnice:
Warszawa - minus 1 proc.,(średnia ofertowa cena M2: 9092 zł za mkw., średnia ofertowa cena na całym rynku: 9142 zł za mkw.)
Kraków - 1 proc. (8 152 zł za mkw., 8 083 zł za mkw.)
Łódź: 0 proc. (5 798 zł za mkw., 5 817 zł za mkw.)
Wrocław - 3 proc. (7 680 zł za mkw., 7 465 zł za mkw.)
Poznań - 0 proc. (7 110 zł za mkw., 7 088 zł za mkw.)
Gdańsk - minus 3 proc. (7 241 zł za mkw., 7 466 zł za mkw.)
- Jak nietrudno zauważyć, nowe mieszkania dwupokojowe pod względem cen są znacznie bardziej zbliżone do rynkowej średniej niż kawalerki - komentuje Andrzej Prajsnar. - Wynika to z faktu, że wśród M2 znajdziemy bardzo wiele lokali należących do segmentu popularnego. Są budowane dla typowego klienta szukającego niedrogiego lokum o powierzchni 40 - 50 mkw. - tłumaczy.
Rynek wtórny
- Na rynku wtórnym różnice między średnią ceną mkw. mieszkań jednopokojowych a średnią dla całego miasta nie są tak duże jak na rynku pierwotnym - zwraca uwagę Marcin Jańczuk. - Największe różnice odnotowaliśmy w Krakowie - wynoszą 17 proc. W Gdańsku jest to 12 proc. Dla porównania w Warszawie jest to „zaledwie" 6 proc., a w Łodzi 9 proc. Mówimy tu o cenach transakcyjnych - dodaje.
Ekspert Metrohouse radzi, by za każdym razem skrupulatnie wyliczyć opłacalność zakupu kawalerki. - Cena mkw. jest w dużym stopniu zależna od metrażu nabywanego mieszkania. Na rynku wtórnym 1 mkw. kawalerki jest i był zawsze najdroższy - Jeżeli kupując mieszkanie, zwracamy uwagę tylko i wyłącznie na cenę całkowitą, możemy przeoczyć, że zakup takiego mieszkania jest zwyczajnie zupełnie nieopłacalny, ponieważ za niewiele większą kwotę możemy stać się właścicielami dwupokojowego, bardziej komfortowego lokalu - podkreśla.
I podaje przykład. - Kupując kawalerkę na rynku wtórnym w Gdańsku, klienci płacili w ostatnim czasie średnio 7744 zł za mkw. podczas, gdy cena mkw. mieszkań dwupokojowych była niemal o tysiąc złoty niższa (6781 zł) - wskazuje Marcin Jańczuk. - Standardowa kawalerka ma średnio 28 mkw., a nabywca płaci za nią 217 tys. zł, natomiast za standardowe niewielkie mieszkanie dwupokojowe o metrażu 36 mkw. – 244 tys. zł. Oczywiście wyliczenia nie biorą pod uwagę lokalizacji i innych czynników, ale poglądowo pokazują, że zakup większego mieszkania może wiązać się z potrzebą dość nieznacznego zwiększenia budżetu, w tym przypadku o 27 tys. zł.
Jak wyliczają eksperci Gold Finance różnica w wysokości miesięcznej raty pomiędzy zakupem kawalerki a zakupem mieszkania dwupokojowego to zaledwie ok. 150 zł. -Warto się zatem zastanowić, czy nie wybrać mieszkania, którego zakup będzie po prostu bardziej uzasadniony ekonomicznie, oczywiście w tych lokalizacjach gdzie różnice w cenie mkw. są najbardziej znaczące - radzi Marcin Jańczuk.
