fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Niuans, a cena lokum na lato skacze w górę

Deweloperzy chcący budować mieszkania wakacyjne powinni już przy ich planowaniu rozważyć, czy będą spełniać wymogi sprzedaży z preferencyjną stawką
AdobeStock
Gdy z zaświadczenia starosty wynika, że całoroczny apartament to lokal rekreacyjny czy wypoczynkowy, deweloper nie może sprzedać go z 8-proc. VAT.
Preferencyjna stawka VAT na budownictwo mieszkaniowe to bardzo wymierny „prezent" od państwa dla tysięcy Polaków, którzy marzą o własnym dachu na głową. Obniżony, 8-proc., VAT na mieszkania i domy to realna korzyć, dzięki której w kieszeni Kowalskiego zostaje kilka, a biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości, nierzadko nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Coraz chętniej też inwestujemy w apartamenty wakacyjne, zwłaszcza w popularnych kurortach nadmorskich, górskich czy na pojezierzach.
Firmy, które oferują takie obiekty, nie zawsze jednak pamiętają, że z podatkami nie ma żartów i żeby sprzedać lokum z preferencyjnym VAT, nie wystarczy to, że można w nim zamieszkać. To, że czasem jeden z pozoru błahy dokument może pozbawić prawa do 8-proc. VAT przy sprzedaży potwierdza orzecznictwo, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Metry i warunki

Obniżona stawka VAT na budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – podobnie jak większość preferencji, ulg czy zwolnień – obwarowana została określonymi warunkami. Przede wszystkim ustawa o VAT wprowadza limit powierzchni użytkowej, do której zależy, jaki VAT zostanie naliczony przy zakupie, remoncie czy budowie – 23 czy 8 proc.
I tak, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, czyli domów, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.;
- lokali mieszkalnych, czyli mieszkań, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.
W praktyce najwięcej sporów wywołuje jednak to, czy dany obiekt mieści się w kategorii objętej preferencją, czy już nie. Z takim problemem do fiskusa zwróciła się spółka, której sprawę NSA przesądził w jednym z najnowszych wyroków.
We wniosku o interpretację spółka wyjaśniła, że realizuje inwestycję budowlaną składającą się z dwóch budynków. W jednym z nich znajduje się kilkanaście apartamentów, które zgodnie z ustawą o własności lokali będą lokalami samodzielnymi i dla których zostaną założone nowe (oddzielne) księgi wieczyste.
Firma tłumaczyła dalej, że każdy z nich został wyposażony w pokój dzienny z aneksem kuchennym i łazienkę, a większość dodatkowo w sypialnię. Oprócz tego, do każdego przynależy loggia lub balkon.
Inwestor nie miał wątpliwości, że sprzedając klientom te apartamenty, będzie mógł stosować 8-proc. stawkę VAT, ponieważ mają one cechy lokalu mieszkalnego, czyli można w nich spać, spożywać posiłki czy korzystać z łazienek. Potencjalnie możliwe będzie zatem całoroczne zamieszkiwanie w tych apartamentach.
Innego zdania był jednak fiskus. A kluczowy okazał się jeden dokument, tj. zaświadczenie starosty, konieczne do potwierdzenia samodzielności lokali. Urzędnicy zauważyli, że w zaświadczeniach opisane we wniosku apartamenty nie są określone jako mieszkalne – a w konsekwencji nie spełniają warunków, aby uznać je za mieszkalne.
Nie przekonało ich też to, że spółka uzyskała opinię urzędu statystycznego o mieszkalnym charakterze samych budynków. Jak podkreślił fiskus, spółka pyta bowiem nie o sprzedaż budynków, ale apartamentów, a te w zaświadczeniach starosta uznał za użytkowe (inne przeznaczenie niż mieszkalne – lokale apartamentowe).
Firma nie dawała za wygraną. Przekonywała, że o preferencyjnej stawce VAT decydują faktyczne cechy lokali mieszkalnych, a nie to, jak zostały one określone w decyzjach administracyjnych, np. pozwoleniu na budowę czy zaświadczeniu starosty.

Diabeł w szczegółach

Okazało się jednak, że zapiski urzędników mają znaczenie dla opodatkowania VAT.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zgodził się, że dla oceny, czy dany lokal jest mieszkalny, nie wystarczy, gdy jako rekreacyjny lub wypoczynkowy – czyli użytkowy (co jest stwierdzone dokumentem urzędowym wydanym przez właściwy organ) – spełnia on warunki techniczne lokalu mieszkalnego.
WSA uznał, że sprzedaż apartamentów – które w zaświadczeniach starosty wydanych na podstawie ustawy o własności lokali zostaną określone jako rekreacyjne lub apartamenty wypoczynkowe – podlega 23-proc. stawce VAT.
To stanowisko podtrzymał NSA w wyroku z 21 lutego 2019 r. (sygn. akt I FSK 1352/16, prawomocny). Jak tłumaczyła w ustnych motywach uzasadnienia sędzia sprawozdawca Maja Chodacka, spór w tej sprawie dotyczy dostawy poszczególnych lokali, a nie budynków. A to oznacza, że nie można bagatelizować treści zaświadczenia wydanego w takich sytuacjach przez starostę w kontekście przeznaczenia lokalu.
To zaświadczenie jest podstawą do ustalenia odrębnej własności lokali i jest w nim wskazane jego przeznaczenie. A w ustawie podatkowej mowa jest o lokalach użytkowych i mieszkalnych. W spornej sprawie z zaświadczenia wynika, że lokale mają charakter użytkowy – są to apartamenty.
– Ustawa o VAT nie zawiera definicji lokalu mieszkalnego i użytkowego. I żeby ustalić, jaki charakter ma dany lokal, trzeba sięgnąć do innych przepisów, przede wszystkim do ustawy o własności lokali – tłumaczy Wojciech Zajączkowski, ekspert podatkowy, wykładowca w Katedrze Finansów Publicznych Uniwersytetu Łódzkiego. – W praktyce o tym, jak zostanie opodatkowana sprzedaż mieszkania czy domu, zdecyduje dokument wydawany dla potrzeb potwierdzenia jego przeznaczenia – dodaje.
Kluczowe znaczenie ma tutaj więc zaświadczenie starosty i wniosek o jego wydanie.
– Jeśli deweloper chce sprzedawać apartamenty wakacyjne z preferencją, to już na etapie wniosku powinien domagać się potwierdzenia, że mają one charakter mieszkalny. Starosta potwierdzi to, jeśli będzie to zgodne z planem miejscowym – wskazuje Wojciech Zajączkowski. – To pozwoli zastosować 8-proc. VAT, gdy klientem będzie zwykły konsument, kupujący apartament na cele mieszkalne. A jednocześnie nie przeszkodzi w zmianie przeznaczenia lokalu na użytkowy, na przykład gdy kupującym będzie firma – podatnik VAT – dla której 23-proc. stawka VAT nie ma znaczenia z uwagi na prawo do odliczenia – wyjaśnia ekspert.
To, że brak definicji pojęcia „mieszkania" i „lokalu użytkowego" w ustawie o VAT wywołuje problemy, potwierdza Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W jego ocenie jednak, jeśli lokal spełnia wymagania celu mieszkaniowego, nie powinien być na gruncie ustawy o VAT klasyfikowany jako lokal użytkowy. A to dlatego, że są to pojęcia rozłączne, a wypełnienie przesłanek jednego powoduje, że nie można takiego lokalu klasyfikować w drugiej kategorii.
– W dobie rosnących szybko cen wykonawstwa i robocizny kwestia zastosowanej przy sprzedaży stawki VAT 8 czy 23 proc. robi bardzo dużą różnicę, niejednokrotnie decydującą o rentowności takiej inwestycji – zauważa Przemysław Dziąg.

Restrykcyjne podejście

Deweloperzy, którzy zamierzają budować mieszkania wakacyjne, powinni więc już na etapie planowania inwestycji rozważyć, czy będą one spełniać wymogi, żeby sprzedać je z preferencyjną stawką. Zwłaszcza że orzecznictwo NSA jest dość rygorystyczne.
Przykładowo w wyroku z 11 kwietnia 2014 r. NSA uznał, że opodatkowaniu niższą stawką VAT nie podlega sprzedaż lokali określonych w aktach notarialnych jako użytkowe, o charakterze turystycznym (sygn. akt I FSK 702/13). Obniżona stawka VAT ma bowiem zastosowanie w przypadku lokali mieszkalnych. NSA wskazał też, że wysokość stawki VAT determinuje charakter lokalu w momencie jego sprzedaży.
Z kolei w wyroku z 10 lutego 2015 r. NSA podkreślił nawet, że wprowadzenie preferencyjnej stawki miało rozwiązywać określony problem społeczny, czyli zwiększać dostępność Polaków do własnych mieszkań, a nie obniżać koszty budowy obiektów turystycznych, rekreacyjnych itp., których podstawowym zadaniem jest realizowanie potrzeb innych niż mieszkaniowe potrzeby konsumentów (sygn. akt I FSK 1976/13, prawomocny).
 

Ekspert wyjaśnia

Jak stawka podatku wpływa na cenę zakupu
Odpowiedzi na pojawiające się pytania udziela Michał Wojtas, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL.
Czy treść niepodatkowego dokumentu wydanego przez starostę ma realny wpływ na opodatkowanie VAT?
Tak. Rodzaj, a właściwie treść, zaświadczenia wydanego przez starostę ma rzeczywiste przełożenie na zysk dewelopera. Zakładając bowiem, że cena jest stała – gdyż jej granice co do zasady wyznacza rynek – niższa stawka pozwoli osiągnąć wyższy zysk deweloperowi.
Załóżmy, że nabywcą jest zwykły konsument, który ma kupić 70-metrowe mieszkanie za 250 tys. zł z VAT. Z zaświadczenia starosty wynika, że to lokal rekreacyjny. Jak będzie wyglądało rozliczenie podatku?
Sprzedaż będzie opodatkowana 23-proc. stawką VAT. Konsument płaci inwestorowi 250 tys. zł, w tym 46 748 zł VAT, którego nie odliczy, bo nie jest podatnikiem firmą. Deweloper przy stawce 23 proc. VAT uzyskuje przychód netto w wysokości 203 252 zł. Jeśli miał niższe koszty, osiągnie zysk. Przy budowie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z nabywanych towarów i usług.
A gdy starosta poświadczył mieszkalny charakter kupowanego apartamentu? Można wtedy do sprzedaży stosować preferencyjną stawkę VAT?
Tak. Jak w pierwszym przypadku konsument płaci inwestorowi 250 tys. zł i nie odlicza VAT. Ale przy stawce 8 proc. VAT deweloper uzyskuje przychód netto w wysokości 231 481 zł (więcej o ponad 28 tys. zł niż w poprzednim przykładzie). Prawo do odliczenia pozostaje niezależne od rodzaju apartamentu.
Jak stawka VAT przekłada się na finanse klienta?
Gdy cena bez VAT to na przykład 200 tys. zł, to dla kupującego stawka podatku ma istotne znaczenie dla finalnego kosztu zakupu. Jeśli deweloper może stosować 8 proc. VAT, cena netto wyniesie 216 tys. zł, a przy stawce 23 proc. cena wzrośnie do 246 tys. zł. Różnica to aż 30 tys. zł.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA