1,12 tys. euro (według obecnego kursu 4,74 tys. zł) na mkw. to całkowity koszt fit-outu w Warszawie – oszacowali analitycy firmy JLL we współpracy z firmą Tétris, specjalizującą się w aranżacji i wykańczaniu powierzchni komercyjnych.
Na tle naszego regionu Europy to stawka raczej niska: w Moskwie na fit-out trzeba przeznaczyć średnio 1,38 tys. euro na mkw., w Pradze 1,36 tys. euro, Bratysławie 1,3 tys. euro, ale w Budapeszcie 1,16 tys. euro, a w Bukareszcie 0,88 tys. euro. Na zachodzie Europy najdrożej wykończenie biura kosztuje w Paryżu – 1,8 tys. euro na mkw., i Londynie – 1,7 tys. Ponad 1,6 tys. zapłacimy w Dublinie, Berlinie i Luksemburgu. Nieco taniej niż w Warszawie jest za to w Madrycie i Lizbonie, tam fit-out to koszt odpowiednio 1,06 tys. i 1,04 tys. euro. W kojarzącym się z luksusem Dubaju stawka sięga 1,33 tys. euro, a w Johannesburgu 1,44 tys.
Eksperci oszacowali koszty na podstawie czterech głównych czynników: kosztów robót budowlanych (58 proc. udziału, licząc średnio dla regionu EMEA, czyli Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki), zakupu mebli i wyposażenia (20 proc.), instalacji systemów audiowizualnych (17 proc.) oraz opłat i prowizji dla specjalistów (5 proc.).
Z analizy porównawczej wynika, że różnice w stawkach w poszczególnych stolicach biorą się przede wszystkim z różnic kosztów prac remontowych. Dość powiedzieć, że w najdroższym na europejskiej mapie Paryżu same koszty budowlane pochłaniają tyle, ile wynosi całkowita stawka za fit-out w Warszawie. Z kolei w Lizbonie remont jest znacznie tańszy niż w Warszawie, za to znacząco więcej trzeba zapłacić za meble i wyposażenie – dlatego całkowite koszty w obu stolicach są porównywalne.
– Polski rynek biurowy wciąż dynamicznie rośnie, według szacunków JLL w samej Warszawie od stycznia do końca marca 2019 r. popyt na biura wyniósł przeszło 140 tys. mkw. W naturalny sposób idzie za tym duże zapotrzebowanie na szeroko rozumiane usługi typu fit-out – mówi Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający w Tétris. – Dzieje się tak mimo rosnących cen wynikających zarówno ze zmian na rynku pracy, jak i wzrostu kosztów materiałów. Polska znajduje się w grupie krajów, w których koszty budowlane stanowią ponad 60 proc., czyli o kilka pkt proc. więcej niż np. u naszych południowych sąsiadów, Czechów i Słowaków. W Warszawie koszty fit-out są jednak wciąż relatywnie niższe niż w Amsterdamie, Paryżu czy Londynie – zaznacza.
Ekspert podkreśla, że jeśli chodzi o to, kto na rynku ma więcej do powiedzenia w kwestii wykończenia powierzchni biurowych, to w Polsce, podobnie jak w Niemczech, są to właściciele i deweloperzy.
– Inaczej jest m.in. we Francji czy Wielkiej Brytanii, gdzie to najemcy dyktują zasady. U nas najczęściej na samodzielne zarządzanie tematem fit-outu decydują się firmy, często międzynarodowe, mające już swoje doświadczenia i wykwalifikowane w tej kwestii osoby na pokładzie – mówi Węgrzynek. – Jeżeli chodzi o modele rozliczenia tego typu usług, to mniej doświadczeni klienci częściej decydują się na to, by to właściciel obiektu zajął się wykończeniem wnętrza. Natomiast firmy mające wewnętrzne kompetencje związane z tego typu pracami stawiają na model open book lub samodzielne zlecanie prac. Wymaga to od nich większego zaangażowania i podejmowania decyzji na bieżąco, ale daje też kontrolę nad różnymi czynnikami kosztowymi, przesunięciami budżetu i wyborem najlepszych rozwiązań – podsumowuje.
Formuła open book polega na tym, że fit-outem zajmuje się zewnętrzny generalny wykonawca nie na podstawie określonego z góry wynagrodzenia, tylko marży, ale zleceniodawca ma wgląd w papiery oraz może czynnie uczestniczyć w przedsięwzięciu – np. wyborze podwykonawców.
Fit-out to znacznie więcej niż wykończenie biura. Przedsiębiorstwa, które są najemcami biurowców, muszą walczyć o pracowników i nie wystarczą do tego odpowiednio wysoka pensja i bonusy. Dla młodego pokolenia ważne jest, by miejsce pracy było przyjazne. W ostatnich latach biura zmieniły się więc w iście designerskie przestrzenie wymagające znaczących nakładów, tymczasem... trendy zmieniają się błyskawicznie.
– Widzimy, że zachodzą zmiany w podejściu do miejsca pracy jako punktu spotkań. Coraz częściej pracownicy przychodzą do biura, by komfortowo i bez zbędnych rozpraszaczy popracować. Rozrywki i integracja zespołu przenoszone są zatem na zewnątrz. Z tej perspektywy stół do ping-ponga czy konsola do gier w miejscu pracy wydają się tracić na znaczeniu – zauważa Iwona Pasik, szefowa działu doradztwa i aranżacji wnętrz biurowych w CBRE.
Także trend industrialny, obejmujący duże otwarte przestrzenie i bardzo wysokie sufity, powoli zaczyna odchodzić do lamusa, a zamiast drogich mebli kupuje się rośliny. Do biur coraz odważniej wchodzi prostota – liczą się funkcjonalność i komfort, a nie duże nakłady finansowe.
