15 września 2008 roku, czyli 10 lat temu, upadł bank inwestycyjny Lehman Brothers. To symboliczny początek kryzysu, który wybuchł na amerykańskim rynku nieruchomości. Stamtąd rozlał się na większość krajów świata wywołując kryzys zaufania i m.in. przeceny mieszkań i domów. Dotknięte zostały prawie wszystkie kraje, które badają i udostępniają dane na temat zmian cen nieruchomości. Jedne poradziły sobie z zawirowaniami bardzo szybko i zostały uznane przez inwestorów za bezpieczną przystań dla kapitału (np. centrum Londynu, Szwajcaria czy Australia) podczas gdy w innych problemy trwały latami (USA, Hiszpania, Grecja, Bułgaria).
Ceny są już wyższe
Uśredniając zmiany, poważne przeceny nieruchomości rozpoczęły się w 2008 roku i trwały mniej więcej cztery lata - wynika z indeksu stworzonego przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy. Ożywienie, które przyszło później, trwa do dziś i do końca 2017 roku doprowadziło ono do znacznych podwyżek cen mieszkań, które są już dziś droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Nie jest więc zaskoczeniem, że MFW przestrzega wiele krajów przed nadmiernie rozdmuchanymi wycenami mieszkań i domów (np. kraje skandynawskie czy Australię).
W większości krajów świata (40 na 57 badanych przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych) ceny domów i mieszkań są dziś wyższe niż dekadę temu. To sugeruje, że w przynajmniej części z nich kolejne lata mogą przynieść poważne zawirowania i przeceny domów lub mieszkań. Spójrzmy na najbardziej jaskrawe przykłady bardzo dynamicznych wzrostów cen. Są aż trzy miejsca na świecie (Indie, Hongkong, Peru), w których ceny nieruchomości są dziś przynajmniej trzykrotnie wyższe niż w cenowym dołku, do którego doprowadził ostatni kryzys. Jest ponadto 8 krajów, w których nieruchomości podrożały od kryzysu o przynajmniej 100 proc. Są to Turcja, Brazylia, Kolumbia, Izrael, Filipiny, Malezja, Estonia czy Islandia.
- Powodów tak dynamicznych zmian cen jest wiele. Często można szukać ich na rynku kredytowym – wiele banków centralnych prowadzi ultraliberalną politykę pieniężną, co powoduje, że kredyty są bardzo tanie, a lokaty mało atrakcyjne. Stan taki kusi posiadaczy kapitału do angażowania oszczędności na bardziej ryzykownych rynkach – na przykład poprzez zakup nieruchomości na wynajem. To jednak nie wyczerpuje powodów, dla których we wspomnianych krajach, mieszkania szybko drożeją. Znaczenie może mieć na przykład gwałtowne ożywienie gospodarki czy sektora turystycznego (np. Islandia, Kolumbia). Z drugiej strony Brazylia jest przykładem kraju, na który amerykański kryzys hipoteczny się nie rozlał, a ceny nieprzerwanie rosły od lat, przy czym dziś wszystko wskazuje na to, że osiągnięty został szczyt – ocenia Bartosz Turek, analityk Open Finance.
Polska wciąż nie przekroczyła granicy
Tam, gdzie dziś ceny śrubują nienotowane nigdy wcześniej rekordy, ryzyko korekty jest wysokie. W gronie tych krajów wciąż nie ma Polski. Ceny mieszkań w największych polskich miastach są tylko nieznacznie niższe niż tuż przed rozpoczęciem przecen (o 1 proc.). Z drugiej strony od dołka cenowego z 2013 roku w ciągu 5 lat mieszkania zdrożały o ponad 20 proc. - wynika z danych NBP. - I choć jest to dość skromny wynik na tle 57 badanych krajów, to nie znaczy to wcale, że w Polsce ceny mieszkań nie zaczną kiedyś spadać. Do przecen z łatwością mogłyby doprowadzić podwyżki stóp procentowych, ale też gwałtowne pogorszenie na rynku pracy lub w gospodarce. Poważnym zagrożeniem jest też ryzyko nasycenia się rynku najmu. Po prostu wzrost podaży mieszkań na wynajem, wywołany masowymi zakupami przez inwestorów indywidualnych czy budowami prowadzonymi w ramach programu Mieszkanie+, może w końcu doprowadzić do sytuacji ,w której najemców będzie za mało, aby zapełnić wszystkie dostępne na rynku lokale. To spowodowałoby korektę cen i spadek atrakcyjności tego rynku z punktu widzenia inwestorów – tłumaczy Turek.