Wybór działki przez dewelopera, jak tłumaczy Dariusz Krawczyk, prezes spółki Polnord, zależy od wielu czynników. - Przede wszystkim liczy się bezpieczeństwo i wygoda przyszłych mieszkańców - zapewnia prezes Polnordu. - I tak na przykład znajdujący się na południu Warszawy Wilanów, gdzie budujemy osiedla, jest dobrze skomunikowany z resztą miasta. W dzielnicy jest sporo zielonych miejsc i nieźle rozwinięta infrastruktura - opowiada.

Oblegane zagłębia

Wola z kolei, jak mówi szef Polnordu, to przede wszystkim bliskość centrum oraz niedawno wybudowana druga linia metra. - W Trójmieście wszystkie miejsca, gdzie powstają nowe osiedla, znajdują się w otoczeniu zieleni lub terenów rekreacyjno-sportowych - opowiada Dariusz Krawczyk.

Pytany o mieszkania w tzw. zagłębiach mieszkaniowych, mówi, że w takich miejscach klienci mają szeroki wybór lokali różnych firm. - Powstawaniu dużych osiedli towarzyszy także rozwój infrastruktury i usług, co podnosi jakość życia - zwraca uwagę prezes Polnordu. - To wszystko sprawia, że ludzie chętnie osiedlają się w takich miejscach i są one bardzo oblegane. Taka sytuacja sprzyja też deweloperom - zapewnia.

Jako przykład zagłębia mieszkaniowego podaje Miasteczko Wilanów. - W ciągu ostatnich 12 lat powstało tam kilkadziesiąt tysięcy nowych mieszkań - przypomina Dariusz Krawczyk. - Dziś oferujemy tam mieszkania na dwóch osiedlach. U zbiegu ul. Branickiego i Zdrowej, na skraju rezerwatu Skarpa Ursynowska, powstaje Brzozowy Zakątek. Mieszkania można kupić na kredyt z dopłatą. Oferujemy też mieszkania premium w Rezydencji Brzozowy Zakątek, która powstaje przy ul. Branickiego, w południowej części Miasteczka Wilanów.

Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo, ocenia, że najatrakcyjniejszym terenem pod inwestycje w większości polskich aglomeracji jest centrum. - Pomimo wysokich cen właśnie tam sprzedaż idzie najszybciej - mówi. - Boom inwestycyjny przeżywają też inne dzielnice. W Krakowie jest to Prądnik Biały, Ruczaj, a także Nowe Czyżyny. We Wrocławiu rejonem o ogromnym potencjale są Stabłowice - wskazuje.

Według dyrektora z Geo atrakcyjność Prądnika Białego w Krakowie wynika przede wszystkim z niewielkiej odległości od centrum i rozwijającej się infrastruktury miejskiej (szkoły, przedszkola, komunikacja). - Kiedy zaczynaliśmy budowę Kwiatowej Równiny na t były tam jedynie pola, dziś większość terenów jest wykupionych - opowiada Piotr Kijanka.

Agnieszka Glanowska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w spółce Sento, ocenia, że w Krakowie największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości w atrakcyjnych i dobrze skomunikowanych z centrum lokalizacjach z rozbudowaną infrastrukturą handlowo-usługowo-rekreacyjną. - Samo śródmieście jest gęsto zabudowane, co stanowi znaczne ograniczenie możliwości budowy nowych bloków - zwraca uwagę. - Z punktu widzenia klienta coraz ważniejszą rolę zaczyna odgrywać estetyka osiedla. - Podejmując decyzję o zakupie terenu inwestycyjnego zwracamy uwagę na komunikację i infrastrukturę.

Agnieszka Glanowska przewiduje, że popyt na rynku w najbliższych latach powinien się utrzymywać się na stabilnym poziomie. - Nie grozi nam nadpodaż mieszkań, więc ceny nie powinny się znacząco zmieniać - ocenia Agnieszka Glanowska. - Deweloperzy, pomimo sporej konkurencji, stale prezentują nowe inwestycje. Mogę śmiało stwierdzić, że uwzględniając rozwój aglomeracji krakowskiej, jest sporo miejsca na nowe mieszkania. Kluczowe jest jednak dobre rozpoznanie potrzeb nabywców oraz właściwy wybór gruntu. Poza lokalizacją ogromną rolę odgrywają oczywiście projekt, jakość wykonania oraz cena oferowanych mieszkań - wylicza.

Negocjacje i rabaty

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że ulubione przez deweloperów miejsca są najczęściej niezbyt oddalone od centrów miast. - Te dalej położone są zaś doskonale skomunikowane nie tylko ze śródmieściem, ale całą resztą miasta - mówi analityk. - Dziś na rynku pierwotnym raczej nie może być mowy o wojnie cenowej pomiędzy deweloperami, nawet w miejscach, w których jednocześnie powstaje bardzo dużo mieszkań. Oczywiście na negocjacje cenowe i stosowne rabaty można tu liczyć. Jeżeli deweloperzy w jednym miejscu realizują kilka czy więcej dużych inwestycji to średni koszt wybudowania mkw. lokalu jest odpowiednio niższy. To zazwyczaj przekłada się także na niższe ceny ofertowe, które same w sobie już stanowią magnes dla potencjalnych nabywców. Jeśli do tego uda się coś wynegocjować, to cena transakcyjna mieszkania w zagłębiu jest albo być powinna bardzo atrakcyjna na tle średniej ceny w podobnej lokalizacji. I to właśnie, obok bogatej oferty, jest głównym czynnikiem przyciągającym klientów - podkreśla.

Zdaniem Jędrzyńskiego "środek ciężkości walki konkurencyjnej w zagłębiach mieszkaniowych przesuwa się raczej w kierunku jakości wykonania inwestycji, funkcjonalności lokali czy wreszcie estetyki architektonicznej budowanych osiedli". - Jeżeli w tej samej okolicy buduje kilku deweloperów, to jak na dłoni widać efekty ich pracy, które z jednego miejsca można ze sobą porównać, ocenić, a następnie wybrać najlepszy dla siebie projekt - podkreśla Jędrzyński. - To kolejny plus inwestycji w zagłębiach mieszkaniowych.

Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker, wskazuje na popularne lokalizacje w Gdańsku. - Największą aktywność deweloperów widać w pobliżu obwodnicy, która umożliwia w miarę sprawne pokonywanie odległości - opowiada analityk. -Rejony, w których dzieje się sporo, to m.in. Kiełpinek i Kowale. Z drugiej strony, ze względu na rosnącą liczbę zamożnych klientów, deweloperzy przygotowują w Gdańsku (a także reszcie Trójmiasta) luksusowe apartamentowce, które przyciągają wyjątkową lokalizacją i wysokim standardem. Do najbardziej prestiżowych należą m.in. położone tuż przy plaży Sea Apartments i Symfonia Residence, która kusi położeniem nad Motławą i sąsiedztwem Wyspy Spichrzów. Z kolei kompleks Browar Gdański zachęca do zakupu m.in. połączeniem nowoczesnych budynków z istniejącymi zabytkami oraz restauracją z własnym minibrowarem. To jednak nie jest masowe budowanie - zastrzega.

Dodaje, że w Poznaniu sporo się buduje w takich dzielnicach jak Naramowice, Piątkowo, Podolany czy nawet Winogrady, gdzie jeden z deweloperów zaplanował inwestycję na 700 mieszkań - specjalnie pod program "Mieszkanie dla Młodych". - We Wrocławiu sporo inwestycji powstawało w ostatnich latach i nadal powstaje na Krzykach. To dzielnica, nad którą góruje najwyższy budynek mieszkalny w Polsce, czyli Sky Tower - opowiada Marcin Krasoń. - Ale to niejedyna atrakcja Krzyków. Prestiżu dodają dzielnicy takie obiekty jak tor wyścigów konnych czy Uniwersytet Ekonomiczny. Wciąż są tam dostępne działki, na których deweloperzy mogą planować kolejne inwestycje.