Notariusze nie zawierają umów

Obrót gruntami rolnymi przysparza coraz więcej problemów.

Publikacja: 20.10.2017 09:30

Grunty rolne od maja 2016 r. może kupić tylko rolnik indywidualny.

Grunty rolne od maja 2016 r. może kupić tylko rolnik indywidualny.

Foto: shutterstock

Obrót gruntami rolnymi przysparza coraz więcej problemów. Notariusze nie honorują przedwstępnych umów warunkowych sprzedaży ziemi zawartych na podstawie starych, korzystniejszych dla inwestorów przepisów. Odmawiają bowiem sporządzenia umów przenoszących własność gruntu. Jest jednak szansa na rozwiązanie tego problemu. Wkrótce Sąd Najwyższy wyda uchwałę w tej sprawie.

Ograniczenie obrotu

Zasady obrotu ziemią zmieniły się 30 kwietnia 2016 r. Przed tą datą nie było praktycznie żadnych ograniczeń, gdy chodzi o handel prywatną ziemią rolną. Jedyne, jakie obowiązywało, dotyczyło działek powyżej 5 ha. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało prawo pierwokupu (od 1 września br. ANR zastąpił Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Oznaczało to, że u notariusza zawierało się warunkową umowę przedwstępną, następnie notariusz przesyłał pytanie do agencji, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, a ta zwykle odpowiadała przecząco.

Po 30 kwietnia 2016 r. sytuacja się zmieniła. Gruntów rolnych (z małymi wyjątkami) nie wolno już sprzedać dowolnej osobie. Kupić może je tylko rolnik indywidualny. Zmiany w obrocie gruntami rolnymi zawiera nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadziła ją ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (dalej jako ustawa wstrzymująca).

Zażalenia na rejentów

Wiosną 2016 r., kiedy zaczęło być głośno o rządowym projekcie ograniczającym obrót, w kancelariach notarialnych nie zamykały się drzwi.

– Każdy chciał zdążyć przez wejściem w życie nowych przepisów – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Wiele osób zdecydowało się wtedy na zawarcie przedwstępnych umów warunkowych, licząc na to, że później dokończą transakcję na starych zasadach – tłumaczy.

Teraz okazuje się, że te osoby się przeliczyły. Notariusze odmawiają sporządzenia umów przenoszących własność. Obawiają się bowiem, że zostanie zakwestionowana ważność takich transakcji.

Do sądów zaczyna więc trafiać coraz więcej zażaleń na rejentów. Jedno z nich do Sądu Okręgowego w Olsztynie wniosło małżeństwo z Suwałk. SO nabrał wątpliwości i postanowił zadać pytanie prawne Sądowi Najwyższemu.

Sąd rozstrzygnie

Pytanie sądu było następujące: czy po zawarciu przed 30 kwietnia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej do zawarcia finalnej umowy przenoszącej własność zastosowanie mają przepisy obowiązujące od tej daty czy stare? Według SO nowe przepisy są niejasne i wcale nie wynika z nich zakaz dokończenia tego typu transakcji na starych zasadach.

Zdaniem sądu okręgowego niekorzystna dla inwestorów wykładnia przepisów przejściowych prowadzi do złamania podstawowej zasady: niedziałania prawa wstecz. Warunkowa umowa została przecież zawarta w innym stanie prawnym, sprzed noweli. Zgodnie z art. 155 § 1 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepisy stanowią inaczej.

– Czekamy na uchwałę. Będzie miała ona przełomowe znaczenie dla obrotu gruntami rolnymi. Gdyby była korzystna dla właścicieli prywatnej ziemi, udałoby się dzięki niej dokończyć tysiące transakcji, które zawisły w próżni – tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach rolnych.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl

Obrót gruntami rolnymi przysparza coraz więcej problemów. Notariusze nie honorują przedwstępnych umów warunkowych sprzedaży ziemi zawartych na podstawie starych, korzystniejszych dla inwestorów przepisów. Odmawiają bowiem sporządzenia umów przenoszących własność gruntu. Jest jednak szansa na rozwiązanie tego problemu. Wkrótce Sąd Najwyższy wyda uchwałę w tej sprawie.

Ograniczenie obrotu

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu