Rz: Jak z perspektywy rejentów wyglądać będzie obrót nieruchomościami na uwłaszczonych gruntach po 1 stycznia 2019 r.?

Mariusz Białecki: Jest to pytanie, na które niestety nie znam odpowiedzi. A moje wątpliwości wynikają z analizy samej ustawy uwłaszczeniowej oraz propozycji jej nowelizacji. Jak wiemy, do przekształcenia użytkowania we własność dojść ma z mocy ustawy. Potwierdzeniem powyższego ma być natomiast zaświadczenie, na którego wydanie będzie trzeba poczekać. Aby nie tamować obrotu lokalami, Ministerstwo Inwestycji zdecydowało właśnie, że przed wydaniem zaświadczenia indywidualnego, w którym wskazana będzie wysokość opłaty przekształceniowej, wydawane będzie zaświadczenie ogólne dotyczące całego terenu, który podlegać ma uwłaszczeniu. Ujmując rzecz ściśle – zaświadczenie ogólne dotyczyć ma gruntów, które wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Różnica między wskazanymi dokumentami sprowadzać będzie się do tego, że w jednym będzie informacja o wysokości opłaty przekształceniowej, a w drugim nie. Dodatkowo, na wydanie zaświadczenia uproszczonego tego wprowadzanego nowelizacją – czekać ma się 30 dni, na zwykłe – albo 4 miesiące, jeśli wydawane będzie na wniosek, albo 12 miesięcy, jeśli z urzędu. Co jednak z tego, skoro wszystkie te terminy są terminami instrukcyjnymi.

Co oznacza, że występujący o zaświadczenie w przypadku dłuższego niż ustawowe oczekiwania na dokument...

...nie będzie mógł nic zrobić. Dlatego proponowana nowelizacja na niewiele się zda.

Skoro jednak do przekształcenia użytkowania dojść ma z mocy prawa, to może do sporządzenia aktu zaświadczenie nie jest wcale konieczne?

To ciekawe pytanie. W ocenie Ministerstwa Inwestycji nie ma takiej możliwości. Z drugiej strony udział w prawie użytkowania wieczystego lub w prawie własności gruntu to prawa związane z danym lokalem, a co za tym idzie – prawa niebędące kluczowymi przy sprzedaży np. mieszkania. Dlatego – choć sam bez zaświadczenia o przekształceniu aktu notarialnego chyba nie sporządzę – wcale się nie zdziwię, jeśli inni notariusze postąpią inaczej.

Zgodnie z przepisami cudzoziemcy, którzy kupili lokal w budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym, będą mogli stać się właścicielami nieruchomości dopiero po uzyskaniu stosownych zgód od ministra spraw wewnętrznych. Będzie to miało wpływ na przekształcenie użytkowania u ich sąsiadów z bloku?

Wydaje się, że tak. Opieszały cudzoziemiec w bloku może spowolnić procedurę uzyskania zaświadczeń o przekształceniu dla pozostałych właścicieli lokali w budynku.

Ale tylko ten, który musi dziś mieć ministerialną zgodę na nabycie nieruchomości.

To prawda. Taka zgoda w przypadku nieruchomości mieszkalnych konieczna jest już dość rzadko. Inaczej jednak wygląda sytuacja z lokalami użytkowymi. Tutaj zezwolenie muszą otrzymać wszyscy obywatele spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Czyli np. bar z kebabem prowadzony przez Turka na parterze budynku może zablokować uwłaszczenie całej kamienicy?

Moim zdaniem niestety tak. Podobnie będzie w przypadku lokali użytkowych, których właścicielami będą obywatele Ukrainy, Wietnamu, Chin czy Arabowie. Do takich wniosków skłania analiza przepisów. Co więcej, proszę sobie wyobrazić, co się stanie, gdy taki obcokrajowiec nie wystąpi o zezwolenie, bo nie ma w planach np. sprzedaży lokalu. Wtedy sytuacja bardzo się komplikuje.

I nowela, i nowe zaświadczenie na niewiele się zda?

Na pewno ten zabieg nie rozwiąże wielu problemów. Wracając jeszcze do cudzoziemców, proszę zauważyć, że fakt posiadania przez nich lokali użytkowych w budynkach wielolokalowych będzie musiał być weryfikowany przez organy wydające zaświadczenia o przekształceniu, a dla nich ta kwestia może być dodatkową trudnością. Trudno też odpowiedzieć na pytanie, co stanie się w sytuacji, gdy zaświadczenie ogólne o przekształceniu wydane zostanie błędnie, a w oparciu o nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży lokalu.

Jaką ma pan więc radę dla osób, które miały zamiar kupować po Nowym Roku nieruchomości leżące na terenach oddanych w użytkowanie?

Chyba tylko taką, żeby pospieszyły się z transakcją i nabyły je jeszcze przed 1 stycznia 2019 r. Ustawa uwłaszczeniowa to duży eksperyment. Lepiej jako były użytkownik wieczysty czekać na zaświadczenie, niż jako potencjalny nabywca liczyć na to, że po Nowym Roku sprzedającemu uda się sprawnie uzyskać potwierdzenie, że do przekształcenia doszło. Tak też będzie bezpieczniej, jeśli myśli się np. o szybkim kredytowaniu zakupu nieruchomości.