Notariusz może łatwo się pomylić

Obserwując zainteresowanie całej Polski wydarzeniami dotyczącymi niesłusznego skazania i ostatecznego uniewinnienia po 18 latach Tomasza Komendy, nie można się oprzeć wrażeniu, że stara zasada, będąca fundamentem prawa, że: „lepiej uniewinnić stu winnych niż skazać jednego winnego", stała się bardziej aktualna niż kiedykolwiek przedtem i nabrała nowego znaczenia.

Oczywiście niesłuszne skazania są wynikiem błędów na różnych etapach postępowania lub procesu. Skutki niewłaściwych decyzji czasem wynikają z ułomności systemu prawnego, systemu komunikacji, nieudolności i ułomności ludzi lub wręcz całych urzędów. Czasem jest to wynik zwykłego braku przepływu informacji między instytucjami państwa lub braku inicjatywy po stronie decydentów. Tym artykułem pragnę zapoczątkować i zwrócić uwagę na kilka punktów w prawie, których słabość objawia się na wielu płaszczyznach życia i może dosięgnąć każdego z nas.

Z jednej strony pędzimy za technologią, wszystko chcemy unowocześniać, minimalizować stratę czasu, polepszać, udostępniać... Z drugiej strony postęp technologiczny zastawia na nas pułapkę powszechnego dostępu do danych osobowych. A to, przyznać trzeba, mieszanka wielce szkodliwa... Dla nas.

Ale od początku...

Kilka lat temu prasa pisała o sprawie pewnego mężczyzny, któremu w obliczu prawa skradziono jego własność. Po tym artykule dziennikarze opisali jeszcze wiele podobnych przypadków. Sprawa mężczyzny sprzed kilku lat, który w wyniku działań przestępczych został okradziony, ciągle nie doczekała się rozstrzygnięcia. Procesy w sprawach cywilnej i karnej – dotyczące tej samej kradzieży – wciąż się toczą. Co więcej, nieprawidłowe i wadliwe uregulowania prawne lub niedoinformowanie stwarzają realne ryzyko, że skutki tej kradzieży będą trudne do odwrócenia.

Właściciel nieruchomości, atrakcyjnej działki w W. przeznaczonej na cele budowlane, której wartość oszacowano na kilka milionów złotych, o jej sprzedaży i zmianie właściciela dowiedział się z korespondencji pośrednika nieruchomości, który domagał się należnej prowizji. Dane właściciela nieruchomości ujawniane w jednym z działów właściwej księgi wieczystej w zasadzie są ogólnodostępne, a to za sprawą rejestru dostępnego w internecie. Każdy zatem, kto posiada numer księgi wieczystej, może wejść do takiego rejestru i uzyskać odpowiednie dane. Dane osobowe zawarte w księdze wieczystej właściciela są powszechnie dostępne, co naraża nas na straty i ryzyko związane z kradzieżą tożsamości. Oznacza to, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej, ma dostęp do tych danych.

Wobec powszechnej dostępności danych osobowych nieustalona do dziś osoba podrobiła dowód osobisty właściciela nieruchomości, wpisując do niego wskazane dane zawarte w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Pozostałe dane, między innymi seria i numer dokumentu tożsamości, adres zamieszkania, zostały zmyślone. Następnie sprawca fałszerstwa, posługując się sfałszowanym dowodem osobistym, przeniósł na spółkę z o.o. prawo własności owej nieruchomości poprzez akt notarialny. Dokonujący czynności notariusz nie dostrzegł żadnych nieprawidłowości. Nie mógł on bowiem stwierdzić na podstawie „dobrze sfałszowanego dokumentu", że osoba, która przyszła do jego kancelarii i posługuje się dowodem osobistym, w istocie nie jest tą osobą, za którą się podaje. Wszak wizerunek osoby na dokumencie zgadzał się z wyglądem osoby, która się nim posługiwała. Należy tutaj podkreślić, że częstą praktyką oszustów jest posługiwanie się dwoma dokumentami tożsamości (np. dowód osobisty i prawo jazdy), na których znajdują się dane osobowe tej samej osoby.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W dalszej kolejności sąd wieczystoksięgowy wpisał spółkę jako nowego właściciela nieruchomości. Z oczywistych względów prawowity właściciel nie miał żadnej możliwości dostrzeżenia tego, że właścicielem działki został kto inny.

W konsekwencji dalszych działań działka została sprzedana osobie trzeciej, postronnej. Osoba ta, zgodnie z treścią art. 5 i 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nabyła własność nieruchomości skutecznie. Aby czynność tę uznać za nieskuteczną, należałoby bowiem wykazać, że wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć, że spółka, z którą zawarła umowę, nie była właścicielem działki. Nabycie nastąpiło zatem na podstawie tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oczywiste jest, iż wykazanie lub raczej udowodnienie tego typu wiedzy jest praktycznie niemożliwe. Tak więc człowiek przestał być właścicielem nieruchomości, pomimo że nie zawiązał nigdy żadnej spółki i nie przeniósł na nią prawa do jej własności. Gdyby natomiast mężczyzna w trakcie procesu wykazał, że nabywca nieruchomości mógł dostrzec, że ma do czynienia z „podmiotem nieuprawnionym", tj. oszustem, mogłoby to stanowić punkt zwrotny procesu. Zważywszy jednak, że proces trwa kilka lat, udowodnienie tego, nie chcę powiedzieć, że jest niemożliwe, ale rzeczywiście trudne.

Przykład ten pokazuje, z jaką łatwością w chaosie informacyjnym przepisów można ukraść cudzą własność.

Właśnie dlatego – co dobitnie ilustruje powyższy przykład – sprawdzenie tożsamości okaziciela dokumentu mającego być poświadczonym bądź osoby deklarującej własnoręczność podpisu jest narażone na działania przestępców. Dowody tożsamości należą do często fałszowanych dokumentów. W wielu państwach, które wystawiają dowody osobiste, w szczególnie trudnej sytuacji jest notariusz, któremu okazano dokument obcego państwa, jak wskazuje praktyka, niekiedy nawet zmyślonego.

Notariusz niewyszkolony

Z informacji uzyskanych w Krajowej Radzie Notarialnej wynika, że notariusze nie są objęci obowiązkowymi szkoleniami w rozpoznawaniu autentyczności dokumentów. A bez odpowiedniego przeszkolenia chociażby w technicznych aspektach fałszerstw dokumentów lub sfery psychologicznej typowych zachowań fałszerzy – nie są w stanie nabrać odpowiednich podejrzeń, czy podpisująca się osoba dopuszcza się np. naśladownictwa wyuczonego. Czy osoba, która posługuje się dokumentem, to rzeczywiście ta osoba, na której dane dokument został wystawiony. Wreszcie – czy dokument jest autentyczny. Najczęstszym bowiem przypadkiem fałszerstw dokumentów tożsamości jest usunięcie zdjęcia właściciela, a następnie zastąpienie go zdjęciem osoby, która ma się nim posługiwać. W ten sposób notariusz weryfikujący dokument potwierdza jedynie zgodność wizerunku posiadacza dowodu osobistego z wizerunkiem osoby, która go okazuje.

Na marginesie dodam, że równie trudno zweryfikować dokument, którego jedynym zabezpieczeniem jest podpis i pieczęć. Jeśli dokument jest starannie wykonany (sfałszowany), dostrzeżenie gołym okiem, że mamy przed sobą doskonałą kserokopię wykonaną z pomocą laserowej, kolorowej drukarki, jest praktycznie wykluczone.

Pewnym rozwiązaniem byłby dostęp do rejestru dowodów osobistych prowadzonego przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Tryb ograniczonej teletransmisji danych, o których mówi ustawa o dowodach osobistych, może być dostępny również dla notariuszy. Udostępnianie danych w tym trybie potwierdza wydanie – lub nie – ważnego dowodu osobistego zawierającego określone dane. Dostęp do takiego rejestru jest możliwy pod warunkiem, że uzyskanie danych przez podmiot starający się o taki dostęp jest podyktowane specyfiką lub zakresem wykonywanych zadań.

Niezbędne są narzędzia

Najważniejszym zadaniem w tym miejscu wydaje się wyposażenie urzędników w odpowiednią wiedzę wspomaganą środkami technicznymi, która może okazać się jedynym sposobem walki z nadużyciami, fałszerstwami, oszustwami innymi przestępstwami popełnianymi za pośrednictwem urzędów. A być może procedura dostępności danych w internecie zmieni się wraz z przepisami wprowadzonymi przez UE (RODO)?

Jako ekspert kryminalistycznych badań dokumentów z 20-letnim doświadczeniem obserwuję w ostatnim okresie wzrost spraw, w których wymagane jest przeprowadzenie przez biegłego z dziedziny kryminalistycznych badań dokumentów – badań aktów notarialnych lub innych dokumentów wytworzonych w kancelariach notarialnych. Kolejną istotną kwestią jest podejście samych notariuszy, ale także władz ich reprezentujących, do zagadnienia szkoleń pod kątem zdobycia umiejętności weryfikacji dokumentów. Narzędziem, które z pewnością byłoby przydatne w pracy notariuszy podczas weryfikacji tożsamości osoby, byłby dostęp do odpowiednich baz danych.

Najpierw trzeba ich złapać

Analizując całościowo opisywane zdarzenie, należy jeszcze zwrócić uwagę na koszty sądowe, jakie musi ponieść powód w związku z wniesieniem sprawy do sądu. W przypadku nieruchomości o wartości na poziomie ok. 2 mln zł jest to koszt rzędu 50 tys. zł. Oczywiste jest, że takiemu byłemu już właścicielowi działki służyć będą roszczenia odszkodowawcze wobec sprawców przestępstwa. Trzeba ich jednak najpierw złapać, a oni przecież posługiwali się fałszywymi dokumentami...

Problemów zwykłego zjadacza chleba związanych z zagadnieniem niedomagań w prawie, zawiłością procedury prawniczej, kradzieżą tożsamości, weryfikacją dokumentów tożsamości lub raczej jej brakiem, jest znacznie więcej. Opracowywane obecnie rozwiązania z mocy ustawy z pewnością w znacznym stopniu uporządkują wiele z poruszonych kwestii. Zanim to jednak nastąpi, musimy trzymać kciuki, żeby nikt nie chciał nas pozbawić naszego dobra.