W jaki sposób można podwyższać opłaty

Mechanizm ustalania podwyżki jest prosty i sam lokator może sprawdzić, czy jest ona prawidłowa. Warto wiedzieć, jak zakwestionować podwyżkę. Ustawa dzieli podwyżki czynszu na dwa rodzaje: na wynoszące w skali roku maksymalnie 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i te przekraczające taką wysokość. Najpierw trzeba więc ustalić, ile wynosi owe 3 proc. (patrz ramka). Jest to bardzo istotne. Podwyżka, która nie przekroczy w skali roku tej wartości, nie może być kwestionowana w sądzie. Jeżeli jednak będzie od niej wyższa, wtedy można zaskarżyć ją do sądu.

[srodtytul]Krok pierwszy: Musisz dostać pismo z wypowiedzeniem czynszu[/srodtytul]

Lokator otrzymuje wypowiedzenie starego czynszu i podwyżkę. Musi być ono na piśmie, w przeciwnym razie będzie nieważne.Uwaga! Właściciel lub zarządca musi złożyć wypowiedzenie czynszu co najmniej na trzy miesiące przed planowaną podwyżką (składa się je na koniec miesiąca poprzedzającego ten okres). Strony mogą jednak w umowie ustalić dłuższy termin wypowiedzenia (art. 8a ust. 2 ustawy).

[srodtytul]Krok drugi: Ustal wartość odtworzeniową mieszkania [/srodtytul]

Wartość odtworzeniowa lokalu to iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkaniowego (art. 9 ust. 8 ustawy). Wskaźniki ustalają wojewodowie: dla województwa oraz dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. Wartość odtworzeniowa jest zazwyczaj wyższa w miastach wojewódzkich niż na terenie województw, dlatego ustala się dwa wskaźniki. Najwyższa jest zawsze dla Warszawy.

Czynsz poniżej tej wartości występuje najczęściej w lokalach komunalnych oraz należących do Skarbu Państwa. Inaczej jest w przypadku mieszkań w prywatnych kamienicach.

[srodtytul]Krok trzeci: Sprawdź, czy masz prawo żądać kalkulacji i uzasadnienia podwyżki[/srodtytul]

Lokator może żądać podania na piśmie powodów wprowadzenia podwyżki, tylko gdy czynsz po podwyżce przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej.Uwaga! Właściciel na dostarczenie kalkulacji i uzasadnienia na piśmie ma 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy w tej sprawie.

>[b]Przykład[/b]

Najemca płaci 8 zł za mkw. W jego miejscowości 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania wynosi 9 zł za mkw. Lokator może więc zażądać uzasadnienia i kalkulacji podwyżki.

[srodtytul]Krok czwarty: Akceptacja podwyżki, wyprowadzka albo wniesienie pozwu do sądu[/srodtytul]

Lokator ma dwa miesiące na podjęcie decyzji w sprawie podwyżki, liczy się je od dnia wypowiedzenia mu na piśmie czynszu w starej wysokości. Może podwyżkę zaakceptować albo odmówić jej przyjęcia. Jeśli odmówi, skutkuje to rozwiązaniem umowy. Lokator, który nie zgadza się na czynsz w nowej wysokości, może też kwestionować podwyżkę w sądzie.

[b]Uwaga![/b] Ustawa daje prawo do zaskarżania tylko podwyżek, po których wprowadzeniu czynsz (opłaty za mieszkanie) w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej. Podwyżkę można kwestionować także w sądzie, jeżeli obejmie ona wydatki, których nie przewiduje ani umowa, ani przepisy.

Czynsz płaci się w starej wysokości do uprawomocnienia się wyroku sądu. Jeżeli sąd przyzna rację lokatorowi, będzie płacił czynsz (opłaty) na starych zasadach, jeśli natomiast właścicielowi – to według nowych stawek. Lokator powinien wtedy wyrównać różnicę.

>[b]Przykład 1[/b]

[b]Mieszkanie komunalne[/b]

[i]Jan Kowalski mieszka w 60-metrowym mieszkaniu komunalnym w centrum Gdańska. Płaci 5,57 zł za mkw. powierzchni użytkowej. Oprócz tego pokrywa koszty usług komunalnych, tzw. mediów.

Miasto nie podnosiło komornego od 3 lat. Teraz chce wprowadzić podwyżki w wysokości 0,27 zł za mkw. W Gdańsku 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu wynosi 8,31 zł za mkw. Podwyżka nie przekracza tej kwoty. Jan Kowalski nie ma prawa kwestionować jej w sądzie. Musi ją zaakceptować lub się wyprowadzić.[/i]

>[b]Przykład 2[/b]

[b]Mieszkanie w prywatnej kamienicy[/b]

[i]Krzysztof Wiśniewski jest najemcą 50-metrowego mieszkania w prywatnej kamienicy w Krakowie. Płaci miesięczny czynsz w wysokości 4 zł za mkw. Lokal jest w złym stanie technicznym, a budynek wymaga remontu. Właściciel kamienicy postanowił podnieść komorne. Zdecydował sięna jedną roczną podwyżkę do wysokości 7,90 zł za mkw.W Krakowie 3 proc. wartości odtworzeniowej wynosi aktualnie 7,86 za mkw. Właściciel nie przekroczył tej kwoty. O podwyżce zawiadomił lokatora z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Lokator nie ma prawa więc domagać się kalkulacji ani kwestionować podwyżki w sądzie.[/i]

>[b]Przykład 3[/b]

[b]Mieszkanie w prywatej kamienicy[/b]

[i]Jan Nowak z rodziną również mieszka w Krakowie. Wynajmuje lokal o powierzchni 60 mkw. od właściciela prywatnej kamienicy. Do niedawna płacił czynsz w wysokości 2 zł za mkw. Właściciel podjął decyzję o podwyżce czynszu, ponieważ chce wyremontować kamienicę. Czynsz po podwyżce wyniesie 10 zł za mkw. miesięcznie. Po wprowadzeniu podwyżki czynsz w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej (wynosi ona 7,86 zł za mkw).Jan Nowak zamierza kwestionować podwyżkę w sądzie. Do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia będzie płacił czynsz w starej wysokości. [/i]

[ramka]Komentarze

[b]Jacek Łapiński - dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych[/b]

Gminy wprowadzają tylko niewielkie podwyżki czynszu. Starają się nie przekraczać limitu 3 proc. Wiele z nich nie podnosiło czynszu przez wiele lat. Lokatorzy przyzwyczaili się do niskich stawek. W tym roku w Gdańsku będzie pierwsza podwyżka od 3 lat, a czynsz nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej.