Czasem kupno lokalu się nie opłaca

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=D0984BBD2BC6B6B6A9D1B7B05C1B3C6B?id=175872]Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link] przewiduje możliwość udostępniania należących do jednostek samorządu terytorialnego gruntów czy budynków do korzystania osobom trzecim na podstawie umowy. Jej art. stanowi bowiem, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw nieruchomości mogą być oddawane w najem lub dzierżawę. Szczegółową treść tych umów regulują przepisy kodeksu cywilnego (art. 659 – 709).

[srodtytul]Na czas oznaczony[/srodtytul]

Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Dzierżawa jest umową bardzo podobną do umowy najmu. Zawiera jednak dodatkowy element – uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków z rzeczy.

Umowę dzierżawy czy najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 695 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=2CEC1B4936539469410F808360BBBC37?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli chodzi o najem, to co do zasady najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Jedynie w sytuacji, w której umowa została zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, maksymalny czas trwania umowy na czas oznaczony wydłuża się do lat 30. W konsekwencji należy się liczyć z tym, że gmina będzie tak konstruować umowy, aby czas ich trwania nie przekraczał dziesięciu lat dla najmu i 30 lat dla dzierżawy.

[srodtytul]Wykazy w Internecie[/srodtytul]

Wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w najem lub dzierżawę sporządza wójt i podaje go do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie w urzędzie oraz publikację na stronach internetowych urzędu czy w lokalnej prasie. W wykazie tym nie umieszcza się informacji o tych gruntach, budynkach czy lokalach, które mają być oddane w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do trzech miesięcy. W wykazie, poza oznaczeniem nieruchomości i innych informacjami na jej temat (art. 35 ust. 2), podać należy również m.in. wysokość opłat z tytułu najmu czy dzierżawy.

[srodtytul]Zasadą przetarg[/srodtytul]

Ponieważ, co do zasady, oddanie nieruchomości w najem lub dzierżawę następuje w drodze przetargu, to osoby zainteresowane zawarciem takich umów będą musiały do niego przystąpić. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie sześciu tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu. Wiadomość o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych urzędu.

W przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu. Określenia wysokości wadium dokonuje właściwy organ, nie niższej niż 5 proc. ceny wywoławczej i nie wyższej niż 20 proc. tej ceny. Wadium może być wniesione w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu. Przed otwarciem przetargu dowód wniesienia wadium podlega okazaniu komisji przetargowej.

[srodtytul]Możliwe odstąpienia[/srodtytul]

Jeżeli umowa najmu lub dzierżawy ma trwać maksymalnie do lat trzech, to nie ma obowiązku organizowania przetargu. Przetargu nie organizuje się również, gdy zgodę na to wyrazi rada. W takich sytuacjach zainteresowany podmiot składa jedynie wniosek o wydzierżawienie (najem) nieruchomości. Należy w nim określić cel dzierżawy (najmu). Wniosek taki nie podlega opłatom.

Odpowiedź o rozstrzygnięciu powinna nastąpić w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania wniosku przez organ. Zaznaczyć również trzeba, że sprawy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę rozstrzygane są w trybie cywilnoprawnym, a nie określonym przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.

W toku postępowania organ właściwy do rozpatrzenia wniosku może zażądać od wnioskodawcy dodatkowych dokumentów wynikających ze specyfiki celu udostępnienia gruntu (np. decyzji o warunkach zabudowy w przypadku dzierżawy gruntu z przeznaczeniem pod budowę i obsługę pawilonu handlowego itp.).

[ramka][b]O czym należy pamiętać[/b]

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie cząstkowe postanowienia określające zasady oddawania gminnych nieruchomości w najem lub dzierżawę. Wskazać tutaj trzeba przede wszystkim:

- art. 35 ust. 1, w którym postanowiono o konieczności sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w najem lub dzierżawę,

- art. 18 stanowiący, że nieruchomości mogą być oddane w te formy władania również państwowym i samorządowym jednostkom organizacyjnym bez osobowości prawnej,