[b]Jestem najemcą komunalnym i mam wątpliwości, jakie zasady obowiązują przy ustalaniu czynszu najmu lokali komunalnych? Jakie wydatki powinien pokrywać czynsz?[/b] (nazwisko znane redakcji)
– Zasady dotyczące ustalania czynszów w mieszkaniach komunalnych wynikają z dwóch aktów prawnych: ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz uchwały danej rady gminy, precyzującej te zasady. Stawkę czynszu ustala wójt (burmistrz, prezydent miasta) zgodnie z uchwalonymi przez radę zasadami. Stawka powinna być ustalona w takiej wysokości, aby pokrywała koszty utrzymania komunalnego zasobu mieszkaniowego, w tym wynagrodzenie zarządcy, koszty konserwacji i remontów, sprzątania etc. Najemca oprócz czynszu może być obciążony wyłącznie kosztami dostawy do lokalu energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody oraz odbioru nieczystości stałych i płynnych.Stawka czynszu musi być zróżnicowana w zależności od czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu, w szczególności obowiązkowe są następujące cztery kryteria: położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku. Stawka czynszu lokalu socjalnego, tzn. podstandardowego, wynajmowanego na czas oznaczony osobom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej, nie może przekraczać połowy najniższego czynszu obowiązującego w zasobie gminnym.Uchwalając gminne zasady oczynszowania mieszkań, zazwyczaj ustala się tzw. stawkę bazową, od której naliczane są zwyżki lub zniżki. Oczywiście zmiana wysokości stawki bazowej skutkuje zmianą stawki czynszu.Podwyższenie stawki może następować nie częściej niż co sześć miesięcy. Jeśli w skali roku podwyżka czynszu przekracza 10 proc. czynszu dotychczasowego i w efekcie stawka czynszu za 1 mkw. przekroczy trzy proc. tzw. wartości odtworzeniowej w skali roku, to lokator ma prawo zażądać pisemnego uzasadnienia podwyżki. Wartość odtworzeniową ustawodawca zdefiniował jako przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w powiecie. Jeśli więc w powiecie średni koszt budowy 1 mkw. wynosi np. 2,4 tys. zł, to 3 proc. wartości odtworzeniowej w skali roku daje 72 zł, czyli 6 zł za mkw. miesięcznie.Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących stawki czynszu dla nowo budowanych mieszkań – stawka bazowa może być ustalana na dowolnej wysokości. Ograniczenia podwyżek dotyczą wyłącznie mieszkań już zasiedlonych.W zasobie komunalnym mieszka zwykle nie więcej niż 20 proc. mieszkańców gminy. Niski czynsz jest co prawda w ich interesie, ale jest wbrew interesowi większości mieszkańców, którzy ponoszą pełne koszty utrzymania posiadanych mieszkań (spółdzielcy, członkowie wspólnot mieszkaniowych, właściciele domków jednorodzinnych). Zaniżony czynsz skutkuje albo postępującą dekapitalizacją gminnego zasobu mieszkaniowego, albo koniecznością dofinansowywania kosztów utrzymania zasobu z gminnego budżetu, czyli wspólnych pieniędzy całej wspólnoty samorządowej. Czynsze powinny być realne, natomiast najubożsi mogą korzystać z dodatków mieszkaniowych lub ustawowo dozwolonych bonifikat w czynszu. Oczywiście w przypadkach uzasadnionych – ogromnym błędem wielu samorządów jest wynajmowanie mieszkań wysoko oczynszowanych o współczesnym standardzie osobom niezamożnym. [b]—b.kal.[/b]
