Zacznijmy od wyjaśnienia, o co chodzi z „automatycznym” nabyciem tytułu prawnego do lokalu. 10 lipca 2001 r. weszła w życie [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[/link] (uochpl). Osoby, które w dniu wejścia w życie tej ustawy zajmowały lokale bez tytułu prawnego przez przynajmniej 10 lat, stały się z mocy prawa ich najemcami od 10 lipca 2002 r., chyba że właściciele tych lokali wnieśli powództwo o eksmisję lub o ustalenie nieistnienia stosunku najmu między 10 lipca 2001 a 10 lipca 2002 r. (art. 30 ust. 1 uochpl). Prawdopodobnie gmina, w której mieszka czytelniczka, spóźniła się z powództwem i dlatego sąd oddalił jej pozew. Skutek jest taki, że od 10 lipca 2002 czytelniczka jest w świetle prawa najemcą i to wcale nie gorszym niż najemcy dysponujący pisemną umową najmu.
W jej sytuacji brak pisemnej umowy może się nawet okazać atutem. Zgodnie z art. 660 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], w przypadku niezawarcia na piśmie umowy najmu, poczytuje się taką umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Każdy najemca lokalu gminnego na czas nieoznaczony ma prawo złożyć wniosek o wykup zajmowanego lokalu. Dodatkowo takiemu najemcy przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu (art. 34 ust. 1 pkt 3 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link] ; dalej ugn) , a to oznacza, że gmina może sprzedać czytelniczce lokal bez przetargu (art. 37 ugn). Jeżeli czytelniczka zdecyduje się wykupić mieszkanie, to – za zgodą rady gminy - może liczyć na bonifikatę, nawet do 90 % ceny (art. 68 ugn).
Odpowiadając na pytanie o możliwą podwyżkę czynszu musimy wrócić do art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów. W dniu nawiązania umowy najmu z mocy prawa czynsz najmu za lokal jest naliczany czynsz w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej. Wynika to bezpośrednio z treści ust. 2 tego artykułu. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi zaś iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Informację o aktualnej wysokości tego wskaźnika dla miasta lub województwa można uzyskać telefonicznie w wydziale mieszkalnictwa w urzędzie gminy. Gmina może wprawdzie podwyższyć czynsz, ale musi to zrobić w drodze pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust.3). Podwyżka przekraczająca 3 proc. wartości odtworzeniowej powinna być uzasadniona. Za zawsze uzasadnioną przepisy uważają podwyżkę w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Skoro do tej pory czytelniczka nie otrzymała z gminy pisma wypowiadającego wysokość czynszu, to nadal płaci ona czynsz w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej liczonej na dzień nawiązania umowy najmu z mocy prawa.
